Суд может заставить собственника принудительно выкупить долю в жилом помещении.
Фото Дмитрия Куткина (Вечерний Челябинск)
Эра коммунальных квартир уходит в прошлое. Однако нередко встречаются ситуации, когда собственниками одного жилого помещения становятся чужие друг другу люди. Это могут быть как посторонние лица, так и бывшие близкие родственники, например, супруги после расторжения брака.
Как пользоваться общим имуществом, избегая серьезных конфликтов, в своей авторской колонке для сайта Полит74 рассказала адвокат коллегии адвокатов «Защитник», специалист по жилищным спорам Мария Дементьева.
- Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
При этом, в силу п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ, например, совместная собственность супругов).
Мария Дементьева, фото из личного архива
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Довольно сложно договариваться и без конфликтов проживать в одной квартире лицам, не являющимся членами одной семьи, оплачивать сообща жилищные и коммунальные услуги.
Самый простой способ решения проблем, возникших в ходе владения жилым помещением несколькими собственниками, заключается в совместной продаже объекта с последующим разделением денежных средств между всеми согласно доли каждого. Возможен вариант выкупа долей одними собственниками у других.
Если по какой-то причине продать квартиру или выкупить доли невозможно, то есть несколько правовых механизмов, позволяющих комфортно проживать с соседями по квартире.
К сожалению, сразу оговорюсь, на практике выделить в натуре долю в квартире в многоквартирном доме в соответствии со ст. 252 ГК РФ не реально. Этот вариант разделения подходит для жилых домов. Обусловлено это тем, что в квартире технически затруднительно сделать изолированный вход во вновь образуемое жилое помещение (т.е. иметь по факту два или несколько отдельных входов в комнаты с подъезда).
Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ».
В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
На основании ч.1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2006 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.03.2007, в редакции от 04.07.2012 г. (вопрос 27), собственники жилых помещений вправе заключить соглашение между собой и производить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании одного платежного документа.
Если же соглашение между ними не будет достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и о разделе лицевого счета, определении долей в оплате за обслуживание жилья и коммунальные услуги.
Стоит отметить, что действующее законодательство РФ предусматривает принудительный выкуп доли в жилом помещении.
Если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. При этом отмечается, что с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.