За передовым опытом комплексного развития территорий (КРТ) нежилой застройки лучше ехать в Москву. КРТ жилой застройки, подразумевающее качественное обновление площадок, где уже давно кто-то живет (в том числе в старых индивидуальных домах, радуясь выращенным в центре города картошке и помидорам), — преобладающий путь развития регионов.
Пока на этом пути региональные власти и застройщиков поджидает немало подводных камней, среди которых дефицит социальных объектов. На его восполнение денег в бюджете не хватает, поэтому застройщикам приходится раскрывать заначки и звать на помощь банкиров. Те отзываются, но у них по этому поводу есть свои предложения, а у застройщиков — вопросы.
Так, Сбербанк симпатизирует механизму КРТ, подкрепляя симпатии рублями: по состоянию на сентябрь 2024 года Сбером в целом по стране одобрено финансирование более 100 проектов КРТ на общую сумму 2,5 трлн рублей, правда, из них в Сибирском федеральном округе только 10, «всего» на 45,5 млрд.
По оценке вице-президента — директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» ПАО «Сбербанк России» Сергея Бессонова, успешному продвижению КРТ мешает три блока системных проблем: высокие риски, связанные с расселением; ограничения в отношении залога при привлечении кредита (ключевой аспект здесь — сохраняющаяся невозможность использовать в качестве залога земельный участок; банкиры общими усилиями Сбера, ВТБ и «ДОМ.РФ» продвигают поправки в Градкодекс, призванные решить эту проблему); и, наконец, высокие затраты на инфраструктуру (доля инфраструктуры варьируется в пределах 10-20% от общей стоимости проекта КРТ, в том числе цена социальной инфраструктуры — 5-7%).
Как сообщил Сергей Бессонов, сегодня в обобщенном виде рассматривается два основных инструмента для финансирования «социалки» в регионах: первый — концессии, второй — «подряд с эскроу».
Концессия в деталях
Говоря о первом инструменте, Сергей Бессонов отметил, что сегодня Градкодексом механизм обеспечения участия застройщика по проектам КРТ в концессии на социальные объекты отсутствует, а для заключения концессионных соглашений нужны отдельные торги.
Тем не менее, по информации Сергея Бессонова, Сбер уже занимается финансированием «социалки», используя элементы концессии. Базовые условия финансирования концессий на соцобъекты выглядят так: срок кредитования — до 15 лет, обязательная доля собственных средств застройщика — 20%, источники погашения кредита — платежи концедента, доходы от проекта КРТ, иные источники. В качестве залога могут быть приняты 100% акций (долей) концессионера, права по концессионному соглашению, права по договорам подряда и другие активы. По словам Сергея Бессонова, в настоящее время в целом по России в стадии реализации 132 концессии на соцобъекты с финансовым участием Сбера, по 126 уже приняты положительные решения о финансировании. Специфика всех этих проектов: локация преимущественно в регионах центральной России.
Для расширения и систематизации использования концессий банкиры предлагают на законодательном уровне включить обязательства по строительству «социалки» на условиях концессии в договоры о КРТ. Среди преимуществ концессионной схемы для субъекта РФ — отсутствие необходимости полного финансирования в один бюджетный год (расходы растянуты на 10-15 лет), гибкая доля компенсации девелоперу, зависящая от маржинальности проекта. Девелоперу тоже хорошо: он повышает привлекательность проектов за счет полноценного присутствия соцобъектов в жилой застройке, при этом затраты на соцобъекты полностью или частично компенсируются за счет бюджета субъекта РФ. Правда, компенсация будет частями, а не сразу после ввода.
Подряд с эскроу
Второй возможный инструмент финансирования «социалки» — «подряд с эскроу». Схема действий здесь следующая. Дочернее общество субъекта РФ заключает соглашение с застройщиками на финансирование социальных объектов, и застройщики получают от банка кредиты на оплату соглашения. Далее эта «дочь» заключает договор с подрядчиком на строительство соцобъектов и открывает счет эскроу в его пользу. После этого подрядчик получает кредит на работы. Далее застройщики вносят средства на эскроу-счет — как третьи лица, по поручению дочернего общества. По предлагаемым правилам игры застройщики смогут получить разрешение на строительство своего жилья в рамках КРТ только после внесения полной суммы на «социальный» счет эскроу.
После получения разрешения на ввод социального объекта подрядчику перечисляются средства с эскроу-счета, и он с облегчением погашает кредит. Если подрядчик не сумел вовремя ввести объект, у него начинается черная полоса: он не получает денег с эскроу, поскольку они возвращаются дочернему обществу субъекта РФ. Застройщики, по предлагаемой схеме, в любом случае не унывают и «реализуют проекты, погашая кредиты за счет доходов от реализации КРТ».
Эта схема привлекательна для регионов понятным и приятным источником финансирования — за счет застройщиков, гарантией ввода соцобъекта (иначе подрядчик не получит денег), для застройщиков — снижением социальной нагрузки на один жилищный проект за счет софинансирования несколькими его участниками.
Исполняющий обязанности министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов отмечает еще одно существенное преимущество схемы — освобождение строительства социального объекта от мытарств, связанных с соблюдением ФЗ-44. При «подряде с эскроу» не надо получать банковскую гарантию, добиваться положительного заключения Госэкспертизы, а дальше с потом и кровью «защищать» в той же Госэкспертизе повышение сметной стоимости проекта и т. д.
К минусам схемы можно отнести необходимость для девелоперов в любом случае нести полные затраты на социальные объекты, а также операционную сложность, обусловленную организационной возней с дочерним юридическим лицом субъекта РФ.
Делиться выручкой или прибылью
Освещая практику строительства социальных объектов в регионах Уральского федерального округа и Башкортостане, заместитель председателя Уральского банка ПАО «Сбербанк» Александр Нуйкин отмечает, что застройщиков Урала местные власти порой стимулируют вместе с разрешением на строительство жилья в рамках проектов комплексного развития брать на себя обязательства по возведению объектов инфраструктуры. «В Башкортостане власть и застройщики еще на входе в проект договариваются, что 7-8% выручки от реализации проекта передается в пользу регионального бюджета, и бюджет на эти средства строит социальные объекты. В этой схеме застройщики сами не возводят инфраструктурные объекты, а если возводят, то по схеме ГЧП с последующим выкупом соцобъектов за счет бюджета», — рассказал Александр Нуйкин. Вторая практика сложилась в Ханты-Мансийском АО. Общий принцип финансирования тот же, только определение сумм инфраструктурных взносов осуществляется не на основании выручки, а исходя из прибыли (застройщики отдают 15%). И если в первой практике инвестированием средств в «социалку» занимаются республиканские органы власти, то во второй — сам застройщик, в последующем передавая построенные объекты на баланс региона, уточнил Александр Нуйкин.
Не трогайте стейкхолдеров
Чтобы дать свежий импульс освоению новых региональных площадок проектами КРТ, Уральский банк Сбербанка предлагает пристальнее присмотреться к нежилой застройке, детально оцифровав все промышленные районы, в ходе этого, в частности, определив их реальный налоговый потенциал. «Есть такой критерий: если в своем нынешнем режиме использования промышленная территория генерирует менее 10 млн рублей налогов с гектара — это триггер для включения площадки в будущие проекты КРТ, которые в результате дадут более высокий выигрыш для экономики региона», — поясняет Александр Нуйкин. Это не означает, что промышленная территория будет полностью перелицована в жилищную застройку. Если, например, численность работающего населения на территории выше определенного уровня, банк при заходе в проект КРТ также рассматривает вариант развития light-industrial (когда застройщик обязуется строить не только жилье, но и объекты индустриально-складского назначения, которые смогут арендовать производственные предприятия). «Разумеется, в любом случае важно учесть интересы изначальных собственников площадок, и если при КРТ могут быть задеты интересы значимых для региона стейкхолдеров, КРТ по данной площадке объявляться не должно», — уточняет Александр Нуйкин, подчеркивая, что в любом случае банк выступает за то, чтобы заинтересовать вкладывающихся в инфраструктуру застройщиков какими-то дополнительными земельными ресурсами, которые они могут получить, осуществив инфраструктурные вложения.
СФО: вы можете поделиться деньгами или землей
В Сибирском федеральном округе наблюдается та же тенденция преодоления дефицита социальных объектов в финансовом содружестве с застройщиками. Степень вовлеченности разная; где-то застройщики пока только разминаются, финансируя разработку проектной документации (Кузбасс), где-то собираются с силами для софинансирования строительства путем внесения специальных взносов, от 4 до 8-9 тыс. рублей с квадратного метра вводимого жилья (Алтайский край, Новосибирская область, Омская область). Рассматриваются также варианты участия застройщиков не только в форме внесения денежных средств, но и в форме выкупа земель под строительство школ и детсадов, и т. п. Отказаться можно, но тогда и разрешения на строительство, скорее всего, не получишь — за соблюдением нормативов социального строительства при выдаче РНС все пристальнее следят органы прокуратуры, и их слово решающее.
Президент Ассоциации «Строители Омска» Сергей Козубович неоднозначно оценивает введение «взноса с застройщиков» на соцобъекты. По его мнению, этот взнос чрезмерно нагружает себестоимость квадратного метра, при этом не гарантируя, что необходимое количество мест в школах и детских садах появится именно в заданных районах.
В поиске компромиссов
По понятным причинам «перегрузка себестоимости» волнует и застройщиков. Как напоминает гендиректор новосибирской компании «Сибмонтажспецстрой» Анатолий Павлов, для одобрения проектного финансирования банком застройщик должен в своем проекте обеспечить коэффициент LLCR (показатель обеспеченности кредита будущими ожидаемыми денежными потоками) не ниже 1,2. Не каждый проект способен соответствовать таким требованиям финансовой модели. «А если утяжелить задачу, добавив сюда расселение «частного сектора» за счет застройщика, затраты на «социалку», под которую тоже надо выкупать земли, заполненные тем же «частным сектором», и необходимость сдать инфраструктуру еще до ввода первого жилого дома в эксплуатацию, как тут добиться нужного LLCR?» — задается вопросом бизнесмен.
Сергей Бессонов предлагает искать компромиссы. По его опыту, если банкиры в ходе анализа видят, что LLCR складывается на уровне, к примеру, 1,15, но при этом у банка есть опыт успешного сотрудничества с данным застройщиком по другим площадкам, то банк сделает исключение из правил. Кроме того, есть лазейка в том, что коэффициент LLCR допустимо рассчитывать как в разрезе этапов (очередей), так и в целом по проекту. «Мы, к примеру, можем принять низкий LLCR на первом этапе, понимая, что в этом промежутке времени застройщик тратит средства на инфраструктуру, которая у него заработает на следующих этапах. Но в любом случае LLCR 0,8 мы не примем — он должен быть не ниже единицы», — отметил банкир.
Управляющий Новосибирским отделением Сбера Александр Солоп добавляет, что при LLCR ниже единицы любой банк откажется кредитовать стройку, однако это не означает, что проект «пропал». «В обеспечении финансового баланса проекта может принять участие и публичная сторона, доведя своим участием LLCR до нужной единицы, законом это не запрещено», — поясняет Александр Солоп, не уточнив форму этого участия.
Генеральный директор новосибирской ГК «Сибпродмонтаж» Сергей Ковальский в качестве устойчивой проблемы называет невозможность отнести на себестоимость затраты застройщика на социнфраструктуру. Например, раньше расходы на социальную недвижимость, которая передавалась муниципалитету в виде «безвозмездного взноса» или по себестоимости, застройщики относили на себестоимость, но сейчас налоговое законодательство продолжает стоять на позиции, что все эти «социальные» затраты застройщик должен осуществлять из прибыли.
Наиболее жесткая позиция — у гендиректора ООО «Региональная строительная компания» Владимира Литвинова. Он уверен, что строительство «социалки» должно оставаться в зоне ответственности государства, и решительно отвергает суждения о том, что в предыдущие годы застройщики «много заработали, и теперь пришло время делиться»: «Мы платим все налоги и свои обязательства перед государством выполняем». Владимир Литвинов считает, что путь дополнительного обременения застройщиков несвойственными им обязательствами губителен хотя бы потому, что этому обременению не видно границ: «Я должен сначала сделать «общегородской» взнос на строительство социальной инфраструктуры, а потом еще включиться в оплату соцобъектов конкретно на своей площадке КРТ». Он предлагает шире использовать опыт Краснодарского края, где на строительство школ и детсадов закладываются защищенные строки регионального бюджета. В этой схеме застройщик вкладывается в инфраструктуру, но получает от региона гарантии полного выкупа объекта за бюджетные средства в течение трех лет. На застройщике остается только обременение в виде выплаты процентов по кредиту.
Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:
«КРТ является основным драйвером развития российского рынка жилья. В рамках таких проектов девелоперы могут создавать полноценную инфраструктуру, способную менять позиционирование целых микрорайонов. В результате появляются новые точки притяжения жителей, места приложения труда, а город становится полицентричным»