Читать:
- В каких случаях нужно писать претензию застройщику?
- Как правильно составить претензию
- Порядок подачи претензии
- Претензия об устранении недостатков по качеству
- Порядок приемки жилья и подготовки претензии застройщику
- Претензия об устранении недостатков по гарантии
- Какие документы необходимы для подачи претензии
- Как отправить претензию
- Сроки и этапы рассмотрения претензии застройщиком
- Действия в случае отказа застройщика устранить недостатки
Претензия застройщику ‒ это документ, с помощью которого собственник квартиры в новостройке может исправить все неточности и ошибки, допущенные при строительстве, а также получить неустойку. О том, как правильно написать претензию застройщику об устранении недостатков и куда ее направить ‒ рассказали эксперты Циан.
Претензию составляют, если застройщик нарушает условия договора:
- задерживает сроки сдачи объекта;
- предоставляет покупателю жилье с техническими дефектами, неработающими или отсутствующими коммуникациями;
- в одностороннем порядке изменяет характеристики конструктивных элементов дома;
- меняет целевое назначение помещений.
Чаще всего покупатели недвижимости жалуются на наличие щелей, трещин на стенах, лопнувшие окна, появление плесени, неровную стяжку, неправильную геометрию помещений.
Такие дефекты застройщик должен устранить в срок, указанный в договоре долевого участия, но не позднее 60 дней с момента составления акта осмотра или подписания документа о приемке квартиры. При затягивании сроков покупателю следует оформить претензию.
Если недостатки были обнаружены после приемки квартиры, обратиться к застройщику нужно до окончания гарантийного срока. В соответствии с п. 5 ст. 7 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 он составляет три года.
Перед составлением претензии застройщику, нужно документально зафиксировать имеющиеся дефекты:
1. Если вы обнаружили несущественные недостатки в процессе приемки жилья ‒ укажите их перечень в акте приема-передачи квартиры.
2. Если дефекты существенны, то есть не позволяют пользоваться новым жильем ‒ составьте акт осмотра. В этой процедуре должен участвовать технический специалист, внесенный в реестр кадров в сфере инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования.
3. При обнаружении недостатков в период действия гарантии их нужно сфотографировать или снять на видео, а также составить описание, заверенное очевидцами. Эти материалы будут служить приложением к претензии. В неочевидных ситуациях лучше провести независимую экспертизу, которая подтвердит гарантийный случай.
После сбора доказательств нужно определиться с требованиями к застройщику. В соответствии с п. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 дольщик может потребовать устранить дефекты, снизить стоимость договора или компенсировать затраты на самостоятельное устранение недостатков.
До конца 2024 года в России временно действуют другие правила, сформулированные в постановлении правительства №2380 от 29.12.2023. Согласно им, при обнаружении несущественных нарушений застройщик должен устранить их бесплатно. Если дефекты серьезные, клиент может требовать их устранения или разорвать договор с предъявлением требования вернуть потраченные деньги и осуществить выплату процентов.
Обычно претензионное заявление включает в себя:
‒ данные получателя: наименование застройщика, его адрес, телефон;
‒ данные заявителя: Ф.И.О. дольщика, почтовый адрес, номер телефона, паспортные данные;
‒ дату и место составления;
‒ информацию о договоре. В претензии следует указать номер и дату заключения соглашения, а также привести краткое описание указанных в нем договоренностей, которые нарушил застройщик;
‒ описание нарушений. Следует подробно описать, какие обязательства не исполнила строительная компания, привести перечень и характеристики строительных дефектов;
‒ требования к застройщику. Документ должен содержать четкие требования и сроки их исполнения. Если клиент требует выплаты процентов, должна быть указана конкретная сумма и приведен ее расчет;
‒ перечень приложений: фото, видео, свидетельства очевидцев, заключение эксперта и другое;
‒ подпись заявителя: дольщика или его представителя. Если документ подписывает доверенное лицо, к нему нужно приложить доверенность.
Претензию можно составить от руки или на компьютере в двух экземплярах: по одному для каждой стороны.
Претензию застройщику следует подавать при нарушении последним сроков устранения выявленных покупателем дефектов. В случае затягивания спора такой документ будет служить доказательством в суде.
По условиям договора строительная организация должна передать покупателю жилье определенного качества. Если недвижимость не соответствует заявленным характеристикам, застройщик должен устранить несоответствия по требованию клиента.
1. После ввода дома в эксплуатацию застройщик информирует дольщика об окончании строительства.
2. В течение двух месяцев с момента получения уведомления покупатель должен принять свою квартиру. Если он не произведет приемку в указанный срок, строительная компания подпишет акт в одностороннем порядке.
3. В процессе приемки клиент проверяет качество строительных конструкций, коммуникаций, отделки (если она есть). При наличии небольших недостатков их указывают в акте приема-передачи и прописывают сроки устранения. Клиент получает ключи, а застройщик обязуется исправить дефекты.
4. При обнаружении серьезных дефектов на осмотр приглашают технического специалиста, при помощи которого составляют дефектный акт. Выезд такого эксперта нужно согласовать в течение пяти дней с даты приемки.
5. На устранение любых дефектов строительной компании отводится не более 60 суток. Если в течение этого срока она не исправит недостатки, дольщик в праве написать претензию и передать ее застройщику.
Гарантийный срок на объекты долевого строительства определяется договором, но не может быть меньше трех лет. Покупатель жилья имеет право подать претензию по качеству жилья в любой момент в рамках этого периода, даже после подписания акта приема-передачи квартиры.
Под гарантию не подпадают дефекты, возникшие не по вине застройщика. К ним относятся:
- поломки в результате действий владельцев недвижимости или их соседей;
- износ здания и коммуникаций;
- поломки оборудования, установленного владельцем жилья самостоятельно.
При возникновении гарантийного случая необходимо обратиться к застройщику с письменной претензией об устранении недостатков. Представители строительной компании или УК должна обследовать квартиру. В случае положительного решения будет составлен акт с указанием сроков исправления дефектов.
Перечень документов может включать в себя:
- договор долевого участия в строительстве;
- передаточный акт;
- экспертное заключение о недостатках объекта недвижимости;
- дефектный акт;
- другие документы, подтверждающие правовую позицию заявителя.
Основным документом, свидетельствующим о неисполнении застройщиком своих обязательств, является договор. Остальные бумаги подают по необходимости.
Заявитель может отправить претензию заказным письмом с уведомлением или передать ее лично. Юристы рекомендуют пользоваться услугами почты, так как при личном обращении к застройщику получить документ может лицо, которое не наделено такими полномочиями. В этом случае никакой суд не признает, что бумаги были переданы получателю.
При использовании заказного почтового отправления клиент может отслеживать статус письма. Если заявление поступило на почту по адресу ответчика и его не забрали в течение 30 дней, его отправят обратно. Такое письмо считается врученным и его можно использовать в суде.
На рассмотрение претензии ответчиком отводится определенный срок. Обычно его указывают в договоре. Но если такого указания нет, он составляет от десяти до 45 дней в зависимости от требований заявителя. На выплату денег отводят десять дней, на изменение условий договора ‒ 30 дней, а на устранение недостатков ‒ 45 дней.
В течение этого срока строительная организация должна исполнить выдвинутые требования, дать аргументированный отказ или предложить клиенту свой вариант урегулирования конфликта.
Отсутствие реакции на претензию ‒ повод для обращения в суд. Такое поведение застройщика может быть расценено судьей как согласие с заявленными требованиями.
Если застройщик отказывается устранять дефекты, покупатель может обратиться с жалобой в Роспотребнадзор или с исковым заявлением в суд. В первом случае ответственный орган может выдать строительной компании предписание об устранении недостатков, привлечь ее к административной ответственности или подать обращение в суд.
При личном обращении в суд заявитель может потребовать не только устранить дефекты или расторгнуть договор с возвратом уплаченных денег, но также выплатить компенсацию морального вреда, неустойку и вернуть стоимость судебных издержек.