Текст: Александр Лычагин
«НЕДЕЛЯ» в июле 2022 года опубликовала материал «Как истцов записали в кляузники». Житель новостройки в Новоивановском Денис Бугайчук рассказал о сложностях в отношениях с местным товариществом собственников жилья «Можайка», под управлением которого находятся дома 51 и 52 по Можайскому шоссе. Наши читатели, скорее всего, успели забыть эту историю, поэтому напомним канву событий.
Соблазн «ничейного» пространства
Жители домов подали в суд на ТСЖ, полагая незаконным само создание этой организации. Им не удалось найти в Госжилинспекции протоколы общих собраний собственников и бюллетени голосования собственников за 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 годы, а это нарушение закона. Кроме того, вопросы вызвала отчетность организации, оказавшаяся, вопреки требованиям закона, закрытой для членов ТСЖ. Жильцы потребовали проведения независимой аудиторской проверки.
Было и еще одно требование к руководителю ТСЖ и его семье – освободить от самовольно возведенных стен технический этаж и вернуть его в общедомовую собственность. В результате незаконной реконструкции, проруба окон и лестничного проема были повреждены капитальные стены и перекрытия.
Мы пообещали проследить за историей самовольной переделки 22-этажного дома, имеющего и 23-й, технический этаж.
И вот, спустя два года после публикации, в наших руках решение Одинцовского городского суда. В качестве истцов выступала администрация Одинцовского округа, ответчики – семья Новиковых. Судья Любовь Кетова постановила, что ответчики обязаны в трехмесячный срок восстановить помещение технического этажа в его исходном состоянии, демонтировать перегородки, лестницу, а пробитый в капитальном перекрытии проем забетонировать. По делу выдвигались встречные иски, ответчики пытались добиться признания переделки законной, обосновывая это тем, что помещение на техническом этаже было им «предоставлено в аренду» на 49 лет от имени ТСЖ. Однако администрация Одинцовского округа согласовать перепланировку отказалась, а назначенная судом строительно-техническая экспертиза подчеркнула, что реконструкция происходила самовольно, без разрешения органов местного самоуправления и согласованного в установленном порядке проекта.
Смета ликвидации последствий
В решении судья процитировала ряд статей Жилищного кодекса РФ, о том, что на перепланировку должно иметься согласие всех собственников помещений в жилом доме (ответчики их не предоставили), а переоборудование жилых и нежилых помещений возможно только при наличии разрешений, полученных в установленном порядке. И принадлежит общедомовое имущество, включая технический этаж, всем собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности. Выдел доли общедомовой собственности в натуре закон не разрешает.
Теперь ответчикам придется оплатить за свой счет экспертизу – более 100 тысяч рублей. В 957 тысяч рублей эксперты оценили стоимость приведения технического этажа в исходное состояние. Недешево обошлось непродуманное решение добавить себе жилплощади.
Как оказалось, сейчас в суде на разных стадиях рассмотрения находятся еще пять подобных дел, касающихся ТСЖ «Можайка». Истории «один в один» – незаконные перепланировки технического этажа уже другими собственниками. Они пытались выйти на разговор с участниками инициативной группы, несогласной с переделом общедомового имущества. Люди растеряны: «Ну как же так, нам ведь председатель ТСЖ разрешил». Но председатель ТСЖ, увы и ах, не уполномочен законом разрешать перепланировку многоквартирных домов, он не орган местного самоуправления, не Управление по градостроительству и архитектуре и даже не частное проектное бюро, в любом из которых подсказали бы: не ввязывайтесь в авантюры, себе дороже выйдет.
Сверьтесь с перечнем «заминированных» идей
Кстати говоря, даже и не такие масштабные перепланировки требуют согласований. В Московской области они необходимы во всех случаях, когда меняется первоначальный план БТИ. Самые характерные из них: объединение ванной комнаты и туалета; расширение санузла за счет коридора или кладовых; объединение кухни с гостиной; новые проемы в перегородках и стенах, в том числе несущих; снос стен и их возведение; перенос дверных проемов; демонтаж либо создание новой гардеробной или встроенного шкафа; монтаж антресоли или антресольной полки; замена газовой плиты на электрическую или перенос плиты на кухне в другое место; перенос радиаторов отопления в квартире.
Самовольная перепланировка при обнаружении влечет штраф, правда, относительно небольшой – от двух до двух с половиной тысяч рублей, если речь о физическом лице. БТИ, конечно, не станет ходить по квартирам в поисках незаконных перепланировок, но при продаже недвижимости они все равно обнаружатся, и приведут к сложностям. Нужно будет или согласовывать перепланировку и платить штраф, или возвращать все «как было». Некоторые перепланировки невозможно согласовать вообще, например, категорически нельзя сносить несущие стены, демонтировать вентиляционный короб или прорубать дополнительное окно на фасаде здания. Невозможно объединить кухню с комнатой, если плита газовая. Есть и другие тонкости, касающиеся «мокрых» зон санузлов и ванных, естественного освещения, и так далее. При наличии незаконной перепланировки страховая компания может отказаться от выплаты страховки, под залог такой квартиры не удастся получить кредит.