Польша лидирует по росту арендной платы за жилье в ЕС – Варшава опережает Прагу и Вену

Польша пережила один из самых быстрых ростов арендной платы в Европейском союзе за последние пять лет — с двузначным ростом в крупнейших городах. Причины этого изменения варьируются от возросших расходов на финансирование, инфляции до притока людей, переезжающих в городские районы.
По данным глобального консалтингового агентства по недвижимости Cushman & Wakefield в отчете «Residential at a Crossroads 2.0», средняя арендная плата за двухкомнатную квартиру в Варшаве выше, чем в Праге, Вене или Братиславе. К счастью, она далека от арендной платы в таких городах, как Лондон, Цюрих или Дублин.
За последние пять лет стоимость аренды выросла во всех странах ЕС, в среднем на 10,9%. Однако в Польше рост арендной платы составил ошеломляющие 47%, уступив только Венгрии, где за тот же период рост составил 50%, и Сербии (за пределами ЕС).
Как отмечает эксперт по рынку жилья Cushman & Wakefield Каролина Фурманская, за пятилетний период арендная плата больше всего выросла в Кракове и Познани — на 50% и 48% соответственно. Следующее место занимает Варшава с ростом на 47%, а Лодзь — на 41%. Наименьшие, но не менее значительные изменения наблюдались во Вроцлаве и Гданьске, где арендная плата с 2019 года выросла на 36% и 31%.
Несмотря на такую ​​динамику, Варшава занимает лишь 13-е место среди других европейских столиц по уровню аренды. Лидируют Дублин, Амстердам, Копенгаген и Люксембург. Еще более высокие цены в Лондоне, где в июне 2024 года аренда двухкомнатной квартиры в центре стоила более 2500 евро, а за пределами центра — около 2000 евро. Аналогично в Берне, столице Швейцарии, цены на аренду в центре города составляют около 2200 евро, а за пределами центра — 1660 евро.
Стоит также отметить, что в Варшаве мы наблюдаем существенную разницу в арендных ставках между центром города и пригородными районами – в июне 2024 года она в среднем составляла 260 евро. Разница в средней цене между центром города и его периферией в июне 2024 года составила от 89 евро в Афинах до 472 евро в Копенгагене.
Со второй половины 2022 года спрос на аренду квартир начал стабилизироваться, а количество предложения постепенно росло, в конечном итоге превзойдя показатели в 2021 или 2020 году. В июне 2024 года только в Варшаве на портале Otodom было доступно для аренды около 7000 свободных квартир. Увеличение предложения заложило основу для остановки роста арендной платы, а в некоторых городах даже была отмечена небольшая коррекция.
Медианы предлагаемых арендных ставок для различных типов жилья (1-, 2-, 3- и 4-комнатное) в Кракове они выросли везде. Во многих городах мы наблюдали рост арендной платы за самые большие квартиры, например, в Сопоте, Познани и Гданьске. И в Катовице, и в Варшаве отмечено небольшое снижение медианной арендной платы за самые большие квартиры.
Дальнейшее развитие PRS (частного арендного сектора) окажет значительное и положительное влияние на польский рынок аренды. Однако его масштабы все еще невелики по сравнению со всем рынком аренды, который в Польше в основном представлен индивидуальными арендодателями. В настоящее время рынок PRS охватывает чуть более 16 600 квартир в крупнейших польских городах, но в ближайшие годы планируется добавление в этот перечень еще 30 000 квартир. Официальная точная статистика по количеству сдаваемых в аренду квартир неизвестна, но предполагается, что частных арендодателей почти миллион. Таким образом, условия по-прежнему диктуют частные арендодатели.
Три крупнейших игрока на рынке PRS — Resi4Rent, Vantage Rent и Life Spot, которые вместе контролируют почти половину активных проектов PRS. Увеличение предложения жилья, сдаваемого в аренду учреждениями, может в долгосрочной перспективе способствовать стабилизации арендной платы и ее восприятию как безопасного и надежного варианта проживания с четкими правилами и возможностью обсуждения стимулов или даже снижения арендной платы в более длительных договорах аренды. Профессионализация управления недвижимостью является важным аспектом этого сектора, повышая комфорт арендаторов и предлагая гибкие формы аренды, удовлетворяя потребности все большего числа людей, выбирающих аренду в качестве альтернативы покупке все более дорогих квартир.
Высокие затраты на финансирование, вызванные высоким уровнем процентных ставок, были самым большим препятствием для развития PRS и ограничили количество транзакций за последние два года. Когда эта проблема исчезнет, ​​интерес инвесторов PRS будет расти экспоненциально. Основы спроса по-прежнему очень сильны, как для сектора PRS, так и для других подсекторов рынка жилья: студенческие дома, коливинг или обслуживаемые квартиры для пожилых людей», — объясняет Фурманска.
«Еще одним фактором, несомненно, сдерживающим инвестиции в сектор арендных инвестиций сегодня, является неблагоприятное налоговое регулирование. С 1 января 2025 года определение здания как объекта налогообложения в рамках налога на имущество (PON) особенно изменится. Анонсированная поправка к Закону о местных налогах и сборах, несомненно, повлияет не только на сектор PRS, но и на весь рынок недвижимости», — добавляет д-р Йоанна Прокурат, партнер в отделе налогового консультирования TPA Poland.