Рендеры многофункционального делового комплекса в Московском районе Петербурга (Фото: Комитет по градостроительству и архитектуре)
В Московском районе Петербурга, рядом со «СКА Ареной» и парком Победы появится крупный многофункциональный деловой комплекс (МДК) общей площадью свыше 116 кв. м. Проект инициировала управляющая компания «Свиньин и партнеры». По оценкам экспертов, инвестиции в его реализацию могут составить около 17 млрд руб.
Предыдущие владельцы этого участка планировали застроить его жильем, но члены Градостроительного совета при правительстве Петербурга заподозрили новых собственников в том, что они маскируют под видом офисов апартаменты.
Офисы вместо жилья
25 сентября Градостроительный совет рассмотрел проект многофункционального делового комплекса Кузнецовской улице, 31А. Сейчас на этом участке находится парковка, которая примыкает к новому зданию «СКА Арены». Проект по заказу ООО «Управляющая компания «Свиньин и партнеры» разработало ООО «Архитектурное бюро «Студия 44».
Рендеры многофункционального делового комплекса в Московском районе Петербурга
(Фото: Комитет по градостроительству и архитектуре)
Из описания проекта следует, что на участке площадью 21 929 кв. м планируется построить 8 зданий. На первых этажах планируется разместить магазины и общепит, со 2 по 16 этажи — офисы. Общая площадь МДК составит 116 250 кв. м, 31 650 кв. м из которых — подземные этажи. Общая площадь надземных этажей с эксплуатируемыми кровлями и открытыми лоджиями достигнет 84 600 кв. м. Планируется, что из них офисы займут 55 320 кв. м, магазины — 3 980 кв. м, общепит — 1 700 кв. м.
Руководитель «Студии 44» Никита Явейн рассказал, что его архитектурное бюро потратило на разработку проекта четыре года. «Еще с GloraX начинали работу над этим проектом, изначально там планировался микс жилья и не-жилья. Новый заказчик согласился с тем, что там будет чисто деловая функция, без жилья. Речь идет о многофункциональном комплексе, никаких апартаментов и гостиниц там не будет. Только деловая функция, мы называем проект «маленькое сити», — сообщил он.
«Комплекс завершает композицию квартала, уравновешивает высотные характеристики соседнего крупного объекта— «СКА Арена», замыкает перспективу по Кузнецовской улице со стороны Московского и Витебского проспектов и функционально расширяет возможности по созданию здесь новых офисных рабочих мест», — заявил рецензент проекта, руководитель архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин.
Замаскированные апартаменты?
Впрочем, эти доводы убедили не всех членов Градостроительного совета. Например, экс-председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимира Григорьева смутили низкие потолки в будущем комплексе (после чистовой отделки они будут менее 3 метров), минимальное количество посадочных мест на площадях общепита и полное отсутствие конференц-залов, что нехарактерно для крупных бизнес-центров.
Рендеры многофункционального делового комплекса в Московском районе Петербурга
(Фото: Комитет по градостроительству и архитектуре)
«Этот комплекс готовится под апартаменты. Это видно из планировки, маленьких этажей, это специально так сделано, потому что крупные офисные комплексы так не проектируются», — считает генеральный директор архитектурной мастерской «Евгений Герасимов и партнеры» Евгений Герасимов. Он назвал проект «квадратно-гнездовым градостроительством».
Первая информация о планах инвесторов по застройке этой территории жильем появилась 6 лет назад. В 2018 году Хоккейный клуб СКА подавал заявку на изменение Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в квартале Московского района рядом с СКК «Петербургский». Помимо реконструкции спортивного объекта (он впоследствии был снесен, и на его месте построили новую «СКА Арену») клуб собирался построить рядом с ним 300 тыс. кв. м жилья, объекты социальной инфраструктуры, школу и детские сады. Высота зданий планировалась до 70 метров. Новый проект, который вынесен на рассмотрение Градсовета в 2024 году ниже — основная высота зданий 58,3 метра.
Рендеры многофункционального делового комплекса в Московском районе Петербурга
(Фото: Комитет по градостроительству и архитектуре)
РБК Петербург направил в GloraX запрос о причинах отказа от застройки участка на Кузнецовской улице жильем и продажи участка. К моменту публикации текста ответ не был получен. В компании «Свиньин и партнеры» отказались от комментариев.
Управляющий партнёр Rusland SP Андрей Бойков оценил объем инвестиций необходимый для реализации проекта с такими параметрами в 8 млрд руб. По оценкам руководителя филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергея Владимирова, они значительно выше — от 17 млрд руб., к моменту фактической его реализации эта цифра может вырасти.
Дефицит офисов
Опрошенные РБК Петербурге консультанты по недвижимости считают перспективной заявленную инвестором офисную функцию. «На данный момент в Московском районе можно найти не более 10 бизнес-центров класса А и В, которые могут предложить площадь более 1 000 кв.м. И только четыре БЦ могут предложить площадь более 5 000 кв.м. Спрос на Московский район всегда был высоким ввиду удобной логистики относительно центра города и основных транспортных магистралей: железнодорожный вокзал, аэропорт, ЗСД. Проект МДК будет востребован в этом месте», — полагает директор департамента коммерческой недвижимости компании Maris Алёна Бердиган. По ее данным, сейчас средний уровень ставок аренды офисных площадей в Московском районе составляет 2 500 руб. за кв. м в деловых центрах класса А, 1 650 руб. за кв. м в месяц — в офисных центрах класса B.
«Уровень вакансии офисных помещений в Московском районе стремится к нулю. По сути, вакансия формируется на текущий момент двумя-тремя предложениями от объектов, которые относительно недавно вышли на рынок. В остальных объектах остались либо единичные помещения, либо все сдано», — отмечает партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова. По ее прогнозам, подогревать интерес к проекту будет сохраняющийся годами дефицит качественного предложения.
«Наблюдается дефицит качественных офисных площадей с отделкой, особенно в промежутке от станции метро «Электросила» до станции метро «Московская», где находится проектируемый объект», — добавляет Сергей Владимиров. Эксперт считает, что заявленный объем офисных площадей является избыточным для одномоментного ввода, поэтому более целесообразно разбить его строительство на две или три очереди.
Из материалов картотеки арбитражных дел следует, что заказчик проекта УК «Свиньин и Партнеры», как доверительный управляющий закрытым паевым инвестиционным фондом «Лорд 1» судилась с Комитетом имущественных отношений Петербурга из-за участка на Кузнецовской улице, 31А. «Свиньин и Партнеры» через суд добивалась о признании незаконным отказа комитета в выкупе в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев фонда этого земельного участка. ЗПИФ был собственником с многоярусного гаража-стоянки и хотел выкупить у города землю, на котором он расположен. Суд первой инстанции заявитель выиграл, КИО подавал апелляционную и кассационную жалобу, но проиграл в трех инстанциях.