Участники круглого стола Комитета Государственной Думы РФ по строительству и ЖКХ «Проблемы содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения с массовым пребыванием граждан)» обсудили основы правового регулирования содержания и эксплуатации, текущего и капитального ремонта объектов капитального строительства, профессиональную квалификацию специалистов в этой области, а также перспективы перевода сферы ЖКХ и эксплуатации ОКС на саморегулирование.
Мероприятие состоялось 19 сентября 2024 года в Доме союзов под модераторством председателя комитета, член Совета НОПРИЗ Сергея Пахомова при участии заместителя министра строительства и ЖКХ Алексей Ересько.
Сергей Пахомов подчеркнул, что необходимо решить такие вопросы, как низкое качество эксплуатации и отсутствие надлежащего контроля и надзора за техническим состоянием МКД, сверхнормативная амортизация данных объектов, сложности предъявления гарантийных требований к подрядчикам, проблема распределения ответственности между собственником и лицом, осуществляющим непосредственную эксплуатацию МКД, низкая квалификация специалистов управляющих компаний, рейдерство в управлении МКД. Еще одним важным блоком задач является развитие инструментов эксплуатационного контроля и технического обследования.
Сергей Пахомов выразил уверенность, что подготовленные с активным участием президента НОПРИЗ Анвара Шамузафарова предложения в законопроект об усилении ответственности юридических лиц, предоставляющих населению России услуги в сфере ЖКХ, лягут в основу разработки новых подходов к работе сферы ЖКХ с обязательным повышением роли исполнительной власти и сохранением рынка управления МКД, с учетом предложений участников данного круглого стола.
Анвар Шамузафаров представил законопроект об усилении ответственности юридических лиц, предоставляющих населению России услуги в сфере ЖКХ. Текст документа подготовлен по поручению министра строительства и ЖКХ Ирека Файзуллина и председателя Общественного совета при Минстрое России Сергея Степашина.
По словам Анвара Шамузафарова, в предлагаемом НОПРИЗ законопроекте реализуются следующие принципы и новации:
– обеспечение преемственности в градостроительном регулировании: формирование обязательного саморегулирования эксплуатации объектов в рамках существующего института обязательного саморегулирования в строительстве;
– завершение формирования единой системы правового регулирования основных этапов жизненного цикла объектов капитального строительства: изысканий, проектирования, строительства, эксплуатации и сноса в рамках Градостроительного кодекса Российской Федерации;
– дополнительные меры по защите интересов собственников на этапе эксплуатации (управления): компенсационные фонды и страхование, расширение работы с обращениями граждан, обеспечение непрерывности управления многоквартирными домами, гарантирующая управляющая организация;
– повышение полномочий и роли органов государственного управления субъектов федерации и органов местного самоуправления в регулировании эксплуатации объектов и МКД (регионализация СРО, участие представителей таких органов в коллективном органе управления, учет региональных особенностей и требований);
– сохранение и развитие информационной системы ГИС ЖКХ с заменой региональных реестров лицензий управляющих на региональный реестр управляющих организаций, привлечение саморегулируемых организаций к представлению и верификации информации в указанном реестре;
– сохранение полномочий государственных жилищных инспекций с одновременным сокращением их нагрузки по работе с жалобами и обращениями, предоставление возможности внесудебного наказания нерадивых управляющих с помощью инструментов саморегулирования.
Анвар Шамузафаров представил проект структуры института саморегулирования в сфере эксплуатации зданий, строений, сооружений, систему дифференциации взносов в компенсационные фонды СРО в зависимости от площади объекта, обновленный алгоритм работы реестра управляющих организаций в субъекте Российской Федерации, а также полный перечень изменений, которые предлагается ввести в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ.
В Градостроительный кодекс законопроектом необходимо ввести:
– понятия «эксплуатация зданий, строений, сооружений» и «договор эксплуатации (управления) зданий, строений, сооружений»;
– полномочия Правительства РФ по установлению порядка ведения реестра членов СРО эксплуатации с учетом регионального реестра управляющих;
– полномочия субъекта РФ по нормативным требования к эксплуатации и назначению представителей в коллегиальный орган СРО;
– новую область деятельности СРО «эксплуатация зданий, строений, сооружений»;
– профессиональную квалификацию «специалист по организации эксплуатации»;
– положение о том, что на территории субъекта РФ как правило регистрируется одна СРО по эксплуатации;
– положение о том, что для получения статуса СРО необходимо наличие 50 членов, компенсационного фонда возмещения вреда, стандарты СРО, наличие представителя органов власти субъекта в коллегиальном органе, а также КФ обеспечения договорных обязательств;
– положения о принятии специалистами градостроительной сферы ответственности и рисков за надлежащее качество выполняемых работ;
– требования к организации эксплуатации отдельных видов зданий, строений, сооружений, в том числе в отношении обязательного членства эксплуатантов в соответствующем СРО, а также по обеспечению необходимого уровня квалификации специалистов, назначаемых ответственными за эксплуатацию;
– на саморегулируемые организации в сфере эксплуатации возлагается участие в возмещении вреда.
В Жилищный кодекс законопроектом необходимо ввести:
– полномочия органов государственной власти: вместо реестра лицензий вводится реестр управляющих, вводится утверждение порядка ведения эксплуатационной документации;
– полномочия субъектов РФ: особенности эксплуатации МКД и назначение представителя в СРО;
– прекращение лицензионного контроля Государственным жилищным надзором, введение контрольных мероприятий СРО в связи с нарушениями управляющего МКД и для обеспечения непрерывности управления;
– лицензирование заменяется на обязательное членство в СРО эксплуатации;
– возможность участия СРО в подготовке и проведении собрания собственников и рекомендовать своего члена в качестве управляющей организации;
– обязательность членства в СРО эксплуатации для управляющей организации;
– понятие гарантирующей управляющей организации. Ее добровольные обязанности: принятие в управление МКД до собрания собственников, а также домов с высоким износом (более 70%), где не полностью покрываются расходы, обеспечение непрерывности управления в соответствии со статьей 200 ЖК;
– описание характеристик и некоторых стандартов деятельности СРО эксплуатации в отношении многоквартирных домов (взаимодействие с органами власти и жилищной инспекцией, размещение информации об МКД, верификация реестра УО, работа с жалобами и заявлениями жителей, работа с ресурсоснабжающими организациями, и др.);
– четыре информационных реестра о деятельности по управлению МКД, в том числе государственный реестр СРО, единый реестр членов СРО, региональный реестр управляющих с привязкой к МКД, и национальный реестр специалистов;
– уточнено понятие регионального государственного контроля (вместо лицензионного);
– порядок обеспечения непрерывности управления МКД с участием СРО эксплуатации и гарантирующей управляющей организации (при наличии).
Анвар Шамузафаров подчеркнул, что переход сектора услуг в сфере ЖКХ наобязательное ответственное саморегулирование с одновременным усилением влияния органов государственной власти необходим для:
– уточнения требований допуска на рынок эксплуатационных услуг (квалификация специалистов, опыт, деловая репутация, взносы в компенсационные фонды);
– внедрения стандартов деятельности по эксплуатации различных объектов на уровне саморегулирования;
– введения механизма быстрого прекращения деятельности недобросовестных организаций;
– обеспечения возмещения вреда собственникам и третьим лицам;
– обеспечения непрерывности управления многоквартирных домов в случае ликвидации или исключения из СРО управляющих организаций.
– защиты интересов участников рынка и обеспечения стабильной деятельности профессиональных эксплуатирующих организаций.
В рамках этого перехода предусмотрены несколько этапов формирования системы саморегулирования.
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков рассказал о существующей практике реализации программ капитального ремонта и обозначил актуальные проблемы регулирования этого сектора.
Заместитель начальника ФАУ «Главгосэкспертиза России» Сергей Головин представил аналитический обзор нормативно-технического регулирования на стадии эксплуатации зданий, сооружений, их строительных конструкций и нормативных подходов к ценообразованию таких работ.
Ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной Думы по строительству и ЖКХ Светлана Бачурина подняла вопрос об уровне квалификации специалистов технических заказчиков.
Кроме того, Сергей Пахомов подчеркнул необходимость возвращения контрольно-надзорных функций за Ростехнадзор и МЧС:
«Ростехнадзор и МЧС здесь, как ГЖИ в ситуации с многоквартирными домами, выступают за возвращение контрольно-надзорных функций, которые были во многом урезаны в рамках «регуляторной гильотины». Коллеги указывают, что даже в рамках вопиющих нарушений не всегда имеют доступ на объекты и не могут его получить. Итог — регулярные масштабные пожары, а про ситуацию с отоплением в прошедшую зиму мы неоднократно говорили.
В итоге получается, что по снижению количества проверок мы в зеленой зоне, а по другим показателям уже двумя ногами — в красной. Коллега из Госпожнадзора предложил дать Правительству возможность устанавливать минимальный перечень мер, чтобы оценить достаточность пожарной безопасности на объектах, чтобы одновременно избежать лишних проверок и вернуть понятные профилактические меры. То же самое касается и полномочий Ростехнадзора, от работы которого зависит безопасность лифтов, электрооборудования, тепловых сетей, а значит и безопасность людей. Контрольные мероприятия в разумных пределах и с чёткими критериями возвращать необходимо.»
Также в рамках мероприятия выступили: вице-президент Ассоциации управляющих организаций «Новое качество» Олег Малахов, первый заместитель исполнительного директора Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный Жилищно-Коммунальный Совет» Ольга Сердюк, член президиума Правления «ОПОРЫ РОССИИ», председатель комитета по строительству Марк Геллер, руководитель аппарата ППК «Единый заказчик» Сергей Аристархов, директор департамента надзорной деятельности МЧС России Сергей Воронов, заместитель начальника управления государственного строительного надзора Ростехнадзора Николай Шелаков.
От НОПРИЗ в работе круглого стола приняли участие руководитель аппарата НОПРИЗ Алексей Кожуховский, заместитель руководителя аппарата Дмитрий Кудров, помощник руководителя аппарата Игорь Владимиров и директор департамента обеспечения деятельности комитетов Марина Великанова.