19 сентября 2024 года в Доме союзов состоялся круглый стол Комитета Государственной Думы РФ по строительству и ЖКХ на тему «Проблемы содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения с массовым пребыванием граждан)». Модератором выступил председатель комитета, член Совета НОПРИЗ Сергей Пахомов. От Минстроя России участие в заседании принял заместитель министра строительства и ЖКХ Алексей Ересько.
Участники обсудили основы правового регулирования содержания и эксплуатации, текущего и капитального ремонта объектов капитального строительства, профессиональную квалификацию специалистов в этой области, а также перспективы перевода сферы ЖКХ и эксплуатации ОКС на саморегулирование.
Сергей Пахомов отметил, что данный круглый стол — первая попытка обсудить проблематику эксплуатации МКД на уровне Государственной Думы. Сергей Пахомов подчеркнул, что одной из ключевых целей реализуемых сегодня многочисленных государственных программ и национальных проектов является повышение качества жизни граждан, которое обеспечивается объектами капитального строительства, формирующими городскую среду. В настоящее время и в отраслевой Стратегии 2030, и в практической работе изыскания, проектирование, экспертиза, строительство и эксплуатация перестали рассматриваться как отдельные процессы — все это является этапами жизненного цикла объекта, которые связаны между собой. Согласно оценке профессионального сообщества, эксплуатация является наименее урегулированной стадией жизненного цикла, но в то же время наиболее длительной. Разработка решений, позволяющих разрешить существующие противоречия на этом этапе, сегодня является одной из наиболее актуальных задач работы.
В частности, необходимо решить такие вопросы, как низкое качество эксплуатации и отсутствие надлежащего контроля и надзора за техническим состоянием МКД, сверхнормативная амортизация данных объектов, сложности предъявления гарантийных требований к подрядчикам, проблема распределения ответственности между собственником и лицом, осуществляющим непосредственную эксплуатацию МКД, низкая квалификация специалистов управляющих компаний, рейдерство в управлении МКД. Еще одним важным блоком задач является развитие инструментов эксплуатационного контроля и технического обследования.
Сергей Пахомов отметил острую необходимость дальнейшего совершенствования системы саморегулирования в строительстве, поскольку в настоящий момент фиксируется падение качества строительства на фоне некоторого ослабления контроля за деятельностью подрядчиков. Но к этой работе необходимо подходить комплексно с участием НОПРИЗ и НОСТРОЙ, развивать эту систему на всем протяжении инвестиционно-строительного цикла, а также подумать о целесообразности ее расширения на сферу ЖКХ и эксплуатации ОКС.
Сергей Пахомов выразил уверенность, что подготовленные с активным участием президента НОПРИЗ Анвара Шамузафарова предложения в законопроект об усилении ответственности юридических лиц, предоставляющих населению России услуги в сфере ЖКХ, лягут в основу разработки новых подходов к работе сферы ЖКХ с обязательным повышением роли исполнительной власти и сохранением рынка управления МКД, с учетом предложений участников данного круглого стола.
Президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков Анвар Шамузафаров выступил с докладом о законодательном регулировании рынка услуг по организации эксплуатации зданий, строений, сооружений, управления многоквартирными домами, в котором рассказал об актуальных вызовах в данной сфере. Анвар Шамузафаров отметил несовершенство нормативного регулирования процессов эксплуатации, технического обследования конструкций зданий (эта область ошибочно передана в профессиональные обязанности изыскателей), недостаточное внимание к профессиональной подготовке, уровню квалификации и системе оплаты труда специалистов по эксплуатации объектов. Для решения указанных задач необходимо обеспечить взаимосвязь системы нормативного, технического и профессионального регулирования на всем жизненном цикле ОКС, закрепив это соответствующими положениями отраслевой стратегии и законодательными актами.
Президент НОПРИЗ подчеркнул, что действующая система лицензирования управляющих организаций МКД недостаточно эффективна и подлежит пересмотру в части обеспечения безопасности эксплуатации МКД. Особого внимания требует законодательное регулирование безопасности эксплуатации и управления объектами постоянного или длительного проживания людей (жилые дома, гостиницы, общежития, интернаты, лечебные заведения), массового пребывания людей (зрелищно-развлекательные, спортивные, торговые, пересадочные и другие), повышенного уровня ответственности и иные требующие высококвалифицированного обслуживания.
Анвар Шамузафаров представил законопроект об усилении ответственности юридических лиц, предоставляющих населению России услуги в сфере ЖКХ. Текст документа подготовлен по поручению министра строительства и ЖКХ Ирека Файзуллина и председателя Общественного совета при Минстрое России Сергея Степашина. Законопроект предполагает перевод сферы ЖКХ на обязательное саморегулирование. Организации должны будут состоять в СРО и нести полную правовую и финансовую ответственность за некачественно оказанные услуги из средств компенсационных фондов возмещения вреда. В том числе, компенсацию в пользу региональных фондов капитального ремонта в случае некачественного проведения данных работ. До настоящего времени действенных инструментов контроля за деятельностью данного сектора в законодательстве предусмотрено не было.
По словам Анвара Шамузафарова, в предлагаемом НОПРИЗ законопроекте реализуются следующие принципы и новации:
– обеспечение преемственности в градостроительном регулировании: формирование обязательного саморегулирования эксплуатации объектов в рамках существующего института обязательного саморегулирования в строительстве;
– завершение формирования единой системы правового регулирования основных этапов жизненного цикла объектов капитального строительства: изысканий, проектирования, строительства, эксплуатации и сноса в рамках Градостроительного кодекса Российской Федерации;
– дополнительные меры по защите интересов собственников на этапе эксплуатации (управления): компенсационные фонды и страхование, расширение работы с обращениями граждан, обеспечение непрерывности управления многоквартирными домами, гарантирующая управляющая организация;
– повышение полномочий и роли органов государственного управления субъектов федерации и органов местного самоуправления в регулировании эксплуатации объектов и МКД (регионализация СРО, участие представителей таких органов в коллективном органе управления, учет региональных особенностей и требований);
– сохранение и развитие информационной системы ГИС ЖКХ с заменой региональных реестров лицензий управляющих на региональный реестр управляющих организаций, привлечение саморегулируемых организаций к представлению и верификации информации в указанном реестре;
– сохранение полномочий государственных жилищных инспекций с одновременным сокращением их нагрузки по работе с жалобами и обращениями, предоставление возможности внесудебного наказания нерадивых управляющих с помощью инструментов саморегулирования.
Анвар Шамузафаров представил проект структуры института саморегулирования в сфере эксплуатации зданий, строений, сооружений, систему дифференциации взносов в компенсационные фонды СРО в зависимости от площади объекта, обновленный алгоритм работы реестра управляющих организаций в субъекте Российской Федерации, а также полный перечень изменений, которые предлагается ввести в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ.
В Градостроительный кодекс законопроектом необходимо ввести:
– понятия «эксплуатация зданий, строений, сооружений» и «договор эксплуатации (управления) зданий, строений, сооружений»;
– полномочия Правительства РФ по установлению порядка ведения реестра членов СРО эксплуатации с учетом регионального реестра управляющих;
– полномочия субъекта РФ по нормативным требования к эксплуатации и назначению представителей в коллегиальный орган СРО;
– новую область деятельности СРО «эксплуатация зданий, строений, сооружений»;
– профессиональную квалификацию «специалист по организации эксплуатации»;
– положение о том, что на территории субъекта РФ как правило регистрируется одна СРО по эксплуатации;
– положение о том, что для получения статуса СРО необходимо наличие 50 членов, компенсационного фонда возмещения вреда, стандарты СРО, наличие представителя органов власти субъекта в коллегиальном органе, а также КФ обеспечения договорных обязательств;
– положения о принятии специалистами градостроительной сферы ответственности и рисков за надлежащее качество выполняемых работ;
– требования к организации эксплуатации отдельных видов зданий, строений, сооружений, в том числе в отношении обязательного членства эксплуатантов в соответствующем СРО, а также по обеспечению необходимого уровня квалификации специалистов, назначаемых ответственными за эксплуатацию;
– на саморегулируемые организации в сфере эксплуатации возлагается участие в возмещении вреда.
В Жилищный кодекс законопроектом необходимо ввести:
– полномочия органов государственной власти: вместо реестра лицензий вводится реестр управляющих, вводится утверждение порядка ведения эксплуатационной документации;
– полномочия субъектов РФ: особенности эксплуатации МКД и назначение представителя в СРО;
– прекращение лицензионного контроля Государственным жилищным надзором, введение контрольных мероприятий СРО в связи с нарушениями управляющего МКД и для обеспечения непрерывности управления;
– лицензирование заменяется на обязательное членство в СРО эксплуатации;
– возможность участия СРО в подготовке и проведении собрания собственников и рекомендовать своего члена в качестве управляющей организации;
– обязательность членства в СРО эксплуатации для управляющей организации;
– понятие гарантирующей управляющей организации. Ее добровольные обязанности: принятие в управление МКД до собрания собственников, а также домов с высоким износом (более 70%), где не полностью покрываются расходы, обеспечение непрерывности управления в соответствии со статьей 200 ЖК;
– описание характеристик и некоторых стандартов деятельности СРО эксплуатации в отношении многоквартирных домов (взаимодействие с органами власти и жилищной инспекцией, размещение информации об МКД, верификация реестра УО, работа с жалобами и заявлениями жителей, работа с ресурсоснабжающими организациями, и др.);
– четыре информационных реестра о деятельности по управлению МКД, в том числе государственный реестр СРО, единый реестр членов СРО, региональный реестр управляющих с привязкой к МКД, и национальный реестр специалистов;
– уточнено понятие регионального государственного контроля (вместо лицензионного);
– порядок обеспечения непрерывности управления МКД с участием СРО эксплуатации и гарантирующей управляющей организации (при наличии).
Анвар Шамузафаров подчеркнул, что переход сектора услуг в сфере ЖКХ на обязательное ответственное саморегулирование с одновременным усилением влияния органов государственной власти необходим для:
– уточнения требований допуска на рынок эксплуатационных услуг (квалификация специалистов, опыт, деловая репутация, взносы в компенсационные фонды);
– внедрения стандартов деятельности по эксплуатации различных объектов на уровне саморегулирования;
– введения механизма быстрого прекращения деятельности недобросовестных организаций;
– обеспечения возмещения вреда собственникам и третьим лицам;
– обеспечения непрерывности управления многоквартирных домов в случае ликвидации или исключения из СРО управляющих организаций.
– защиты интересов участников рынка и обеспечения стабильной деятельности профессиональных эксплуатирующих организаций.
В рамках этого перехода предусмотрены несколько этапов формирования системы саморегулирования.
Также Анвар Шамузафаров проинформировал участников заседания о состоянии образования в сфере эксплуатации МКД.
Вице-президент Ассоциации управляющих организаций «Новое качество» Олег Малахов отметил, что сегодня государство и профессиональное сообщество не обладают полной информацией об объектах жилищного фонда, при этом констатируют факт высокого темпа ветшания домов. Поскольку сохранение технического состояния МКД и его характеристик, отвечающих требованиям безопасности и качества, напрямую зависит от его надлежащей эксплуатации, то ключевой задачей отрасли на ближайшее время должно стать формирование прозрачного рынка услуг по эксплуатации МКД, состоящего из профессиональных добросовестных участников, деятельность которых направлена на сохранение технического состояния многоквартирных домов, продление их жизненного цикла и, самое важное, повышение качества жизни граждан России.
В результате проведенной на сегодняшний день подготовительной работы профессиональным сообществом сформированы три возможных сценария развития рынка управления жилищным фондом: «Консервативный» (сохранение системы лицензирования с точечным изменением регулирования в части перераспределения полномочий между органами власти и ужесточения лицензионных требований), «Прогрессивный» (переход на обязательное саморегулирование деятельности лиц, осуществляющих управление жилищным фондом, сопряженный с передачей большинства полномочий в сфере контроля в СРО, одновременно с установлением государственного контроля и надзора за СРО, в том числе посредством вхождения представителей органов власти в органы управления СРО), «Альтернативный» (переход к институту государственных региональных операторов управления жилищным фондом с передачей рынка управления жилищным фондом государству, упразднением института управляющих организаций и введением института эксплуатирующих организаций, которые будут проходить процедуру аккредитации у регионального оператора).
По словам докладчика, каждая из трех представленных систем допуска, безусловно, имеет свои плюсы и минусы. Однако основа системы саморегулирования — это стандартизация деятельности участников рынка и контроль их деятельности такими же профессиональными участниками рынка. При данном сценарии станет возможным обеспечить снижение нагрузки на административные и судебные органы, следовательно, сократить бюджетные затраты, связанные с государственным регулированием и контролем за деятельностью участников рынка. По оценкам экспертов, «прогрессивный» сценарий способен в большей степени обеспечить улучшение инвестиционного климата в сфере управления МКД. При реализации «прогрессивного» сценария у органов Государственного жилищного надзора (ГЖД) останется единственная ключевая функция — это надзор за техническим состоянием МКД. Ведение реестра МКД будет передано на уровень субъекта РФ.
Первый заместитель исполнительного директора Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный Жилищно-Коммунальный Совет» Ольга Сердюк рассказала о деятельности ТК № 393 «Услуги (работы, процессы) в сфере жилищно-коммунального хозяйства и формирования комфортной городской среды», представила разработанные комитетом стандарты и поддержала необходимость дальнейшего совершенствования регулирования профессиональной деятельности в сфере эксплуатации зданий. В частности, она отметила необходимость более четких формулировок стандартов и терминов в постановлении Правительства № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», а также согласилась с аргументами Анвара Шамузафарова и Олега Малахова о целесообразности перехода сферы ЖКЖ на обязательное саморегулирование.
Член президиума Правления «ОПОРЫ РОССИИ», председатель комитета по строительству Марк Геллер выступил с предложением разработать единое комплексное нормативно-правовое регулирование организации системы технического учета и формирования единой федеральной информационной базы по техническому учету жилищного фонда на платформе ГИС ЖКХ, а также внедрить механизмы мониторинга и фиксации актуального состояния жилищного фонда.
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков рассказал о существующей практике реализации программ капитального ремонта и обозначил актуальные проблемы регулирования этого сектора. Среди них — актуализация и разграничение дежурного плана инженерных сетей, взаимодействие подрядчиков с фондами капитального ремонта, управляющими компаниями и собственниками по вопросам качества работ.
Заместитель начальника ФАУ «Главгосэкспертиза России» Сергей Головин представил аналитический обзор нормативно-технического регулирования на стадии эксплуатации зданий, сооружений, их строительных конструкций и нормативных подходов к ценообразованию таких работ. Сергей Головин отметил итоги взаимодействия НОПРИЗ и Главгосэкспертизы России в области повышения качества проектирования, озвучил ряд предложений ведомства по внесению изменений в нормативно-технические документы для совершенствования нормативно-технического регулирования производства работ на стадии эксплуатации и обследования состояния зданий, сооружений, строительных конструкций.
Директор департамента надзорной деятельности МЧС России Сергей Воронов и заместитель начальника управления государственного строительного надзора Ростехнадзора Николай Шелаков озвучили предложения по взаимодействию управляющих организаций с надзорными органами, а также отметили необходимость расширения полномочий надзорных организаций в отношении объектов массового пребывания людей и объектов повышенного уровня ответственности.
Ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной Думы по строительству и ЖКХ Светлана Бачурина подняла вопрос об уровне квалификации специалистов технических заказчиков и отметила необходимость совершенствования регулирования качества их работы на предпроектной и проектной стадиях, а также усиления их ответственности на всем жизненном цикле ОКС.
Руководитель аппарата ППК «Единый заказчик» Сергей Аристархов представил предложения по совершенствованию правого регулирования эксплуатации МКД.
Обсуждение частных прикладных аспектов эксплуатации объектов культурного наследия, социальных объектов и их отдельных конструкций продолжилось в режиме открытого микрофона.
От НОПРИЗ в работе круглого стола приняли участие руководитель аппарата НОПРИЗ Алексей Кожуховский, заместитель руководителя аппарата Дмитрий Кудров, помощник руководителя аппарата Игорь Владимиров и директор департамента обеспечения деятельности комитетов Марина Великанова.