фото: pressfoto
В последние годы число судебных разбирательств между дольщиками и застройщиками сократилось в 5-6 раз. Причиной этому стал новый механизм приемки квартир, который затрудняет перевод споров о качестве строительства в суд. Циан Журнал разобрался, как теперь добиться исправления ошибок от застройщика.
Приемка по новым правилам
С марта 2022 года в силу вступило постановление правительства № 442, изменившее порядок приемки квартир. Поправки действуют до конца июня 2023 года, но застройщики уже попросили сделать их бессрочными. Обновленный процесс приемки ограничил дольщиков в свободе действий при конфликтах с застройщиком.
«Новые правила сделали процесс приемки более сложным для дольщика. Поэтому перед началом взаимодействия с застройщиком стоит улучшить свои юридические знания», — советует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».
Для начала важно изучить статьи 7 и 8 закона об участии в долевом строительстве и постановление правительства. Также необходимо внимательно изучить проектную документацию, договор с застройщиком и иметь при себе план квартиры для удобства сверки на месте.
Раньше дольщики могли быстро обращаться в суд при обнаружении недостатков и самостоятельно устранять дефекты. Однако теперь процесс первичной приемки стал более сложным, как объясняет Дмитрий Баженов, главный инженер компании «Приемка.Москва».
Алгоритм приемки квартиры по новым правилам:
Получить уведомление от застройщика о готовности квартиры (бумажным письмом, описью или по электронной почте).
В течение 7 дней записаться на приемку и провести осмотр в течение двух месяцев. В противном случае застройщик вправе подписать односторонний акт приемки.
Приемка квартиры может проводиться самостоятельно или с экспертом, застройщик не имеет права препятствовать этому. Все дефекты фиксируются фото- и видеосъемкой.
Если найдены недостатки, составить передаточный акт с застройщиком, где указать все дефекты. Их должны устранить в течение 60 календарных дней.
Ключевой момент: если возникают разногласия, застройщик назначает эксперта для проверки, но дольщик может привлечь своего специалиста для контроля.
Как выбрать специалиста для приемки квартиры
На рынке много частных экспертов и компаний. Основная стоимость услуги приемки зависит от метража квартиры, обычно стартует от 5000 рублей. При выборе специалиста обратите внимание на:
Профильное высшее образование.
Включение в Национальный реестр строителей (НРС).
Наличие инженерных инструментов.
Вхождение компании в СРО.
Формат отчета о дефектах: лучше, если специалист предоставляет фотофиксацию.
Важно помнить, что через 3-4 года дом может дать усадку, из-за чего возникнут новые дефекты. Это зависит от качества строительства, а не работы приемщика.
Существенные и несущественные недостатки
«Сейчас недостатки делятся на существенные и несущественные», — поясняет Надежда Коркка. Существенные недостатки позволяют дольщику не подписывать акт приемки и требовать исправления. Однако если дефекты признаны несущественными, дольщик обязан подписать акт, указав выявленные недостатки.
Существует проблема: законодательство не даёт четких определений, что считать существенными недостатками. Для разрешения споров привлекается специалист, зарегистрированный в НОСТРОЙ или НОПРИЗ.
К существенным недостаткам относятся:
Неисправимые дефекты.
Дефекты, чье устранение потребует несоразмерных затрат.
Повторно появляющиеся дефекты.
Если обнаружены существенные недостатки:
Необходимо вызвать специалиста для составления акта и отказаться от подписания передаточного акта.
Дольщик может требовать от застройщика устранить дефекты или вернуть деньги.
Если дефекты несущественные:
Подписать акт, указав все дефекты, и потребовать их устранения.
Если застройщик не устранит недостатки в течение 60 дней, можно подать иск в суд.
Советы по самостоятельной приемке квартиры
Сверьте площадь квартиры с данными ДДУ.
Проверьте соответствие выполненных работ договору.
Осмотрите стены и пол на наличие дефектов.
Проверьте наличие воды и работу сантехники.
Для проверки электрики необходимы специальные приборы.
Проверьте вентиляционные отверстия и их тягу.
Убедитесь, что подоконник установлен правильно, как внутри, так и снаружи.
Проверьте, нет ли перекосов у дверей.
Убедитесь, что на внешней стороне окон нет транспортировочной пленки.
Невозможно ли теперь отсудить деньги?
После изменения законодательства дольщикам стало сложнее бороться за свои права. «Теперь собственник не может потребовать компенсацию, чтобы самостоятельно устранить дефекты», — говорит Надежда Коркка. Новый порядок удлинил сроки разбирательств и ограничил права дольщиков.
Тем не менее застройщики обязаны устранять все выявленные недостатки в течение 60 дней или снижать стоимость квартиры на этапе приемки.