Текущий год стал для Петербурга знаменательным: Северная столица стала единственным городом в России, где полностью решили проблему обманутых дольщиков. На завершение жилищных долгостроев потребовалось пять лет и примерно по 1,2 млн рублей на каждого пострадавшего. Когда власти приступили к этой работе в 2019 году, в городе насчитывался 1 млн квадратных метров проблемного жилья. «За это время мы ввели в эксплуатацию почти 60 проблемных домов на 17 754 квартиры», — отметил губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов.
Последний злополучный объект — ЖК «Ломоносов» — был введен в эксплуатацию этим летом. По словам председателя Комитета по строительству Петербурга Игоря Креславского, достраивать всегда сложно, это требует больших финансовых вливаний. Тем не менее, в списке проблемных объектов Санкт-Петербурга была поставлена финальная точка.
Работа по трем направлениям
В Петербурге долгострои «доводились до ума» по трем возможным схемам: за счет собственных средств застройщика, на деньги инвестора или с помощью нового застройщика. Например, комплексы «На Королёва», «Новая Скандинавия», «Водолей-2», «Вариант», «Славянский-2» строили с привлечением соинвесторов. За счет собственных средств застройщиков завершили ЖК «Панорамы Залива», «Трио», 27 корпус «Парголово», «Морской конек», МФК «Vertical на Мужества». По двум ЖК частично возвращались деньги дольщикам. В Комитете по строительству отмечают: чтобы заинтересовать застройщика закончить проблемные объекты, ему предлагали либо выделить квартиры в достраиваемом доме, либо предоставить земельные участки без торгов. Так, за достройку жилых комплексов компании «Норманн» холдинг РСТИ получил участок в Калининском районе, за завершение работ в ЖК «Ломоносов» застройщик «Капитан» (ГК «Лидер Групп») получил от Смольного в аренду два участка земли в Красносельском и Красногвардейском районах для строительства новых объектов. По словам директора СПб ГБУ «Управление строительными проектами» Андрея Алфёрова, подрядчикам была поставлена задача завершить все долгострои, и они это сделали. По оценкам экспертов, девелоперы потратили на завершение проблемных объектов 14-16 млрд рублей.
Застройщики при этом признаются, что достройка — это «кот в мешке». По словам руководителя пресс-службы СК «Дальпитерстрой» Анны Боченковой, на таких объектах есть риск встретить двойные продажи и прочие неприятные сюрпризы. Специалисты компании Glorax Development, достраивавшие здания от «Чесма-Инвеста» на Гражданском проспекте и Будапештской улице, столкнулись с тем, что предыдущий застройщик вел работы без учета особенностей грунта, поэтому дома пришлось возводить фактически с нуля, выполнив дополнительные инженерные и геологические изыскания. В Glorax Development подсчитали, что потеряют на достройке трех объектов несколько сотен миллионов рублей, но готовы были заплатить такую цену за вход на петербургский рынок. В компании говорят, что достройка долгостроев для девелоперов — это в первую очередь дело престижа и возможность улучшить реноме.
Ленобласть без обманутых дольщиков
Ленинградская область тоже объявила о том, что в этом году намерена решить проблему обманутых дольщиков. «Проблема обманутых дольщиков в области будет решена в ближайшие месяцы. Сроки ставлю очень жесткие, чтобы этой осенью люди уже получали ключи от своих квартир», — заявил губернатор Александр Дрозденко. По данным руководителя аналитического центра «ТелеТрейд» Сергея Лысакова, Ленобласть еще недавно входила в тройку регионов-антилидеров по объему недостроенных объектов: как следует из данных Единого реестра проблемных объектов, в ней насчитывалось 205 таких объектов общей площадью 1,6 млн кв. м. Это дома, застройщики которых признаны банкротами или сорвали на шесть и более месяцев сроки завершения строительства. Квартиры в них приобрели 18,5 тыс. человек (27% от общего количества заключенных договоров долевого участия и договоров ЖСК региона).
Для решения проблем обманутых дольщиков власти региона также предлагали девелоперам определенные преференции. Например, им предоставлялось право отклониться от принятых параметров высотности жилых домов. Сейчас в области действует норматив: не выше девяти этажей в сельских поселениях, не выше двенадцати — в городских. Возможностью увеличить этажность новостройки до 18 этажей воспользовалась «Охта Групп»: компания стала инвестором завершения строительства ЖК «Новая Швейцария» во Всеволожском районе в деревне Новосаратовка, вложив в проект 150 млн рублей. Кроме этого, Ленобласть оказывала поддержку в реализации проектов на своей территории, в том числе при прохождении бюрократических процедур, консультативную поддержку, а также содействие в передаче объекта новому застройщику в рамках процедуры банкротства. В таком случае новый подрядчик получал право реализации свободных площадей. Механизмы компенсации были разработаны и для дольщиков — взамен долгостроя им предлагалась достроенная квартира либо деньги.
Эскроу решает
Как рассказали в областном пресс-центре, из Единого реестра проблемных объектов (ЕРПО) в прошлом году было исключено 76 позиций, были восстановлены права более 8,2 тыс. граждан. За первые полгода текущего еще более 6 тыс. семей получили квартиры или компенсации, а из реестра долгостроев в Ленобласти исключили 19 жилых комплексов. По информации строительного блока областного правительства, пять проблемных объектов было завершено с помощью привлеченных инвестиций: ЖК «Янинский каскад-5», «Оранж», третий корпус «Северного вальса» во Всеволожском районе и два корпуса «Петровской мельницы» в Ломоносовском. Три объекта переданы новым застройщикам через суд, они будут исключены из ЕРПО по мере обновления документов. Один объект — ЖК «Ромашки» в Мурине — достроит сам застройщик ООО «Романтика», по выплате компенсаций еще по семи объектам регион ждет решения федерального Фонда развития территорий.
А вот три последних долгостроя, по словам зампредседателя регионального правительства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Евгения Барановского, будут до конца года достроены за счет бюджетных средств регионального Фонда защиты прав дольщиков — один корпус ЖК «Десяткино», один корпус ЖК «ТриДевяткино царство» и шесть корпусов ЖК «Рябиновый сад». По данным Евгения Барановского, в решение проблемы дольщиков вложено 20 млрд рублей из казны Ленобласти и 26 млрд внебюджетных средств. Если добавить к этой сумме деньги, потраченные Петербургом на решение всей проблемы, то получается цифра в 60 млрд рублей.
Страховку от недобросовестных девелоперов участники отрасли связывают с переходом на механизм счетов эскроу. Так, по данным ЕИСЖС «ДОМ.РФ», в Ленобласти из 187 проектов жилищного строительства только три проекта реализуются сегодня без применения таких схем. В строительном блоке областной администрации отмечают, что реформа долевого строительства в регионе прошла успешно. В перспективе это позволит полностью решить проблему с появлением новых обманутых дольщиков, ведь долгострои обходятся слишком дорого и властям, и покупателям, и девелоперам, которым приходится заканчивать брошенные объекты.