Петербургскому бизнесу не хватает места, причем буквально. Сегодня в городе острый дефицит одновременно офисов, складов и площадок под производства (заняты даже почти все устаревшие советские заводские корпуса). Как такое вообще возможно в некогда крупнейшем промышленном городе страны? Какие последствия это имеет для бизнеса? И почему это важно для всего города в целом?
Что происходит?
В Петербурге не хватает помещений для запуска новых производств. Найти соответствующую площадку в городе становится все более нетривиальной задачей. Так, свободных современных площадок, полностью соответствующих требованиям бизнеса (профессионалы называют это «объекты класса А»), в городе просто нет, рассказывает Кирилл Акиньшин, директор департамента оценки и консалтинга компании Maris.
Желающие организовать новый цех или сборочную линию с трудом могут найти даже не очень новое помещение, требующее модернизации («объекты класса В») или корпус устаревшего советского предприятия, в который предварительно придется основательно вложиться («объекты класса С»). «В классе А свободные площади отсутствуют вообще. В классах В и С вакансия составляет 2,8% и 4,8% соответственно», — приводит цифры Акиньшин. Речь в первую очередь о спекулятивных помещениях, то есть построенных для сдачи в аренду на открытом рынке любым арендаторам, уточняют в Maris.
Проблемы в городе не только с тем, где можно производить товары, но и с тем, где их потом хранить. Как пишет «КоммерсантЪ», в ближайшие годы дефицит складских площадей в городе и области составит порядка 1 млн квадратных метров. Сегодня в городе ждут арендатора меньше 1% складских помещений, объясняет Илья Янеев, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
Наконец, даже если предпринимателю удалось найти в Петербурге место для производства и хранения своей продукции, ему придется решить еще одну непростую задачу — снять офис. Они также в остром дефиците. «С каждым кварталом количество доступных офисных помещений сокращается», — говорит Виктория Горячева, заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers. По ее словам, сейчас в городе пустуют чуть больше 3% офисных помещений класса А и немногим больше 5% класса В.
Как так получилось?
«Проблема нехватки коммерческой недвижимости наблюдается в городе не первый год», — рассказывает Олег Изотов, руководитель категории коммерческой недвижимости на «Авито». Причин тому сразу несколько, отмечают эксперты.
Так, до недавнего времени территории старого советского «серого пояса», где могли бы разместиться новые предприятия и склады, массово отдавались под жилую застройку. Более того, некоторые инвесторы специально покупали такие территории в надежде добиться разрешения на возведение жилья. Новые цеха или склады строились редко. «В данный момент мы наблюдаем бум промышленности, причем по всей стране. Город [к этому] не был готов», — констатирует Янеев.
Мария Элькина, Архитектурный критик: "Это симптом того, что у Петербурга нет сформулированной градостроительной политики. Вместо нее — только огромное количество тактических решений. В каждом конкретном случае в Петербурге сегодня прибыльнее строить жилье, к этому подталкивает логика сиюминутной выгоды — тут ничего не нужно выдумывать. Точно так же в 1990-е в Лондоне в центре почти всегда строили офисы, и это тоже наносило ущерб качеству среды, хотя тактически казалось естественным.
Чтобы этого избежать, нужно иметь внятную стратегию, которая ставила бы интересы города, его экономики, будущего выше быстрой выгоды. Надо уметь говорить себе: «Вот здесь жилья мы строить не будем, потому что тут нам нужен склад или завод». Но в Петербурге этого практически не происходит."
«Разумная градостроительная политика состоит в том, чтобы не отдавать ценные участки свободной городской земли под сиюминутно востребованные функции, а пытаться спрогнозировать такие форматы использования, которые с наибольшей вероятностью докажут свою эффективность как на среднесрочном, так и на долгосрочном горизонте планирования. И сберечь эту землю для таких целей», — соглашается архитектор Даниил Веретенников.
При всем при этом, добавляет Кирилл Акиньшин из компании Maris, новые промышленные корпуса сегодня строятся в городе не под сдачу, а по заказу конкретных крупных компаний. «[В итоге] небольшие и средние производства, которые не могут выделить существенную сумму из своего оборота на строительство здания, испытывают сложности с нахождением площадки в аренду», — констатирует он.
Заполнять нехватку офисных площадей строители также не спешат, отмечают эксперты. Стоимость аренды в городе растет, но она пока недостаточно высока, чтобы сделать такое строительство привлекательным. «Девелоперы пока не видят положительной экономики от запуска новых строек», — констатирует Виктория Горячева из Nikoliers.
К чему это приводит?
Самым очевидным следствием такого положения дел является рост цен. Только за 2023 год снять склад стало на треть дороже, к концу текущего года стоимость аренды может вырасти еще на 30%, добавляет Янеев. С местами для размещения производств дела обстоят не легче. «Цены растут, часть объектов продается до завершения строительства, даже без выхода на открытый рынок спекулятивной аренды», — констатирует Кирилл Акиньшин из Maris.
«Петербург очень плотный с точки зрения недвижимости, — признает совладелица компании "Максидом" и лауреатка премии "Женщины меняют Петербург" Мария Евневич. — Именно в городе сейчас непросто [найти коммерческие помещения], но возможно».
Другие собеседники редакции высказываются еще радикальнее. «В Петербурге остро не хватает производственных площадок, — говорит Илья Рашкин, лауреат премии «ТОП50. Самые знаменитые люди Петербурга», и гендиректор ООО «ЭМ Рус». — Мы сталкивались с этим и 2 года назад, когда только искали площади под завод, и 9 месяцев назад, когда вошли в стадию активного роста и нам стало тесно в здании, которое мы занимаем в Петербурге. Новых площадей немного, и те, что есть, имеют массу ограничений. Существующие площади не всегда соответствуют требованиям по комфорту, месторасположению и т.д. В итоге — выбирать не из чего».
Илья Рашкин, Генеральный директор ООО «ЭМ Рус» (создатель и производитель первого российского электрогрузомобиля EVM PRO): "Наш родной город — Петербург, здесь мы создали EVM PRO, здесь находится наш R&D центр с инженерами, и здесь мы смотрели площадки под завод. Увы, мы их просто не нашли — того размера, в те сроки и на тех условиях, которые бы держала экономика проекта."
«С учетом нашей специфики бизнеса новое помещение не то что трудно найти, их просто нет, — говорит в комментарии для «Собака.ru» еще один лауреат премии «ТОП50. Самые знаменитые люди Петербурга» Вениамин Грабар, президент компании Ladoga. — На Московском шоссе у нас расположен большой производственно-логистический комплекс. Когда мы начинали строить его в конце 90-х, это была вполне себе промзона в черте города. Со временем предприятия и склады начали съезжать, и к нам начала приближаться городская постройка. Мы бы и рады расшириться, тем более что для этого есть необходимость — в конце прошлого года нам едва хватало мощностей, чтобы удовлетворять потребности клиентов, — но в текущей ситуации нет такой возможности. Как итог — в июне на полях ПМЭФ 24 мы подписали соглашение с правительством города о сотрудничестве в рамках проекта по постройке нового производственно-логистического комплекса».
Более того, как отмечает Евгений Буев, основатель спортзала Backstage Crossfit, трудности возникают не только при поиске офисов, складов и промышленных площадок. В существующей ситуации сложно найти, в том числе, помещения под сферу услуг, к примеру, под фитнес-центры. «Мы как раз столкнулись с неприятной ситуацией: БЦ перепродали другой компании, а она в свою очередь решила расселить всех арендаторов и провести реконструкцию зданий. Стали искать площадку, и выяснилось, что для нашего формата спортивного клуба площадью 1800 м действительно ощущается дефицит», — констатирует он.
А нужны ли городу склады и производства?
Многие города на протяжении второй половины XX века действительно избавлялись от заводов и фабрик на своей территории. «Для этого было много предпосылок, — поясняет Мария Элькина. — С одной стороны, появились более дешевые рынки труда. С другой — уровень жизни в мегаполисах вырос, города стали чище, а вот производства долгое время оставались "грязными"».
Однако в последние десятилетия ситуация радикально меняется, отмечают эксперты. «Производственные площади — это не всегда грязь, шум и пыль, — настаивает Кирилл Акиньшин из Maris. — Современные объекты могут быть абсолютно бесшумными и экологичными».
Даниил Веретенников, Архитектор, градопланировщик:"Лично я не поддерживаю идею тотального выноса производств из города. Экологически чистые, технологически модернизированные и создающие много рабочих мест заводы в городе — это не проблема."
В итоге, отмечает Мария Элькина, во многих городах набирает силу тенденция к реиндустриализации. «Почти нигде нет ситуации, когда пятимилионный мегаполис населен исключительно креативным классом. Невозможно это и в Петербурге. Более того, даже не совсем понятно, почему у кого-то могут возникать подобные идеи. У нас здесь расположен центральный офис Google и еще десятка крупнейших IT-компаний мира? Нет. Стало быть городу нужны разные области экономики, разные формы занятости и разная недвижимость. На вопрос «Какие именно?» должна отвечать городская стратегия, которой у нас пока нет».
Мария Элькина, Архитектурный критик:"Здесь опять-таки важна стратегия городского развития. Понятно, что есть мировые финансовые центры вроде Лондона или Гонконга, смысл существования которых сейчас определяется этим статусом — на него накручивается уже вся остальная экономика. У таких городов одни приоритеты. Есть портовые города, логистические хабы, которым важна портовая инфраструктура, склады и так далее.
Проблема Петербурга в том, что мы не сказали себе, какой мы город, какое будущее и каким образом хотим создавать. Кто-то говорит, что для нас приоритет креативные индустрии, что нам не надо заводов. Но, во-первых, мы упускаем из виду, что креативные индустрии — это тоже индустрия, а во-вторых … кто-то считал, какую долю они занимают в городской экономике сегодня? А в структуре занятости? А если мы хотим, чтобы они играли более заметную роль, мы ведь должны что-то сделать для этого. Таких расчетов просто нет, а стало быть, нет понимания, как именно нужно развиваться, за счет чего город будет процветать. Отсюда и многие проблемы."
Как можно изменить ситуацию?
Пока быстрого выхода из сложившейся ситуации не видно. Так, запланированного строительства промышленных площадок, складских помещений и офисных зданий до конца 2025 года явно недостаточно для того, чтобы положить конец дефициту. Уже построенные на месте старых заводов жилые комплексы переформатировать назад в производства уже невозможно.
«А вот советские производственные площадки могут быть задействованы для такой работы, — предполагает Кирилл Акиньшин из компании Maris. — Новый Генеральный план Санкт-Петербурга не предусматривает передачу промышленных территорий в черте города под деловую и жилую застройку. Перепрофилирование промышленных зон остановлено. Территории, многие из которых находятся в центральных районах города, планируется использовать под развитие какого-либо производства или в качестве универсальных площадок (торговля, склады, выставочные площадки, микс из различных функциональных назначений)». Впрочем, даже в этих условиях эксперт ожидает улучшения ситуации только в ближайшие 3–5 лет.
Илья Янеев из Nikoliers видит решение проблемы в выделении больших лимитов по программе промышленной ипотеки и льготном кредитовании именно девелоперов, которые занимаются возведением индустриальных объектов. Сейчас для застройщиков промышленных площадок льготы не предусмотрены. «Агломерация не испытывает дефицита земли, но помощью было бы создание новых индустриальных зон, упрощение схемы получения статуса индустриального парка, который в свою очередь дает льготы бизнесу», — поясняет эксперт.
Олег Изотов, руководитель категории коммерческой недвижимости на «Авито», добавляет, что на фоне существующей ситуации в Петербург может прийти тренд на размещение промышленных и логистических площадок внутри жилых районов. «Современные девелоперы берут курс на активное развитие коммерческой недвижимости вместе с жилой, превращая жилые кварталы в мини-города. Пока этот тренд активно реализуют в Москве, но с течением времени он может добраться и до Санкт-Петербурга», — говорит эксперт.
Источник: Собака.ру