В первом квартале 2024 года индекс цен на жилую недвижимость Индонезии (RPPI) увеличился на 1,89% относительно такого же периода 2023-го, во втором – на 1,76%. Продажи в апреле-июне выросли на 7,30% в годовом исчислении, что значительно ниже показателей января-марта (31,16%). Общее снижение затронуло все типы жилья и коснулось в том числе недвижимости на Бали, отмечено в исследовании Банка Индонезии.
Большая часть девелоперов по-прежнему полагалась на небанковское финансирование в виде внутренних средств для строительства жилой недвижимости – 74,69% от общего объема капитала во втором квартале 2024 года. Покупатели предпочитали занимать деньги в банковском секторе – 75,52% от общего объема.
Экономисты подчеркивают, что скромный прирост RPPI, зафиксированный во втором квартале 2024 года, был обусловлен общим замедлением роста цен по всем типам жилой недвижимости, особенно по небольшим домам – этот показатель снизился с 2,41% в апреле-июне 2023 года до 2,09% в исследуемом периоде. Цены на жилые дома средней и большой площади также снизились – с 1,47% до 1,45% и с 1,60% до 1,53% соответственно.
В исследовании Bank Indonesia анализировали данные по 18 городам. В некоторых из них наблюдался умеренный рост индекса цен на жилую недвижимость (RPPI) в годовом исчислении. В первую очередь аналитики отметили возросшие показатели Пеканбару – с 0,13% до 1,69%. Также отмечены Понтианак (с 4,68% до 5,40%) и Баликпапан (с 0,48% до 1,15%). В крупнейшем городе Бали и столице Денпасаре в первом квартале 2024 года индекс составлял 1,48%, во втором он поднялся до 1,86%. А наибольшее снижение зафиксировано в Батаме – с 4,58% до 2,25%.
В квартальном исчислении рост RPPI во втором квартале 2024 года замедлился с 0,57% до 0,35%. Цены на небольшие дома снизились с 0,67% в январе-марта до 0,44% в апреле-июне. Показатели по средним домам опустили с 0,40% до 0,34%. А вот крупная недвижимость подорожала, индекс увеличился с 0,27% до 0,43%, что компенсировало более глубокое снижение цен на жилье первичного рынка.
На региональном уровне квартальное снижение RPPI отмечено в 10 городах из 18. В том числе в таких как Самаринда – с 2,18% до 0,15%, Денпасар – с 1,07% до 0,44%, Понтианак – от 1,20% до 0,73%.
На первичном рынке наиболее значительные изменения отмечены по небольшим домам, индекс уменьшился с 37,84% в первом квартале до 4,51% во втором. Рост продаж крупных домов упал с 48,51% в первом квартале до 27,41% во втором, средних домов – с 13,57% до 3,01%. Квартальные продажи тоже сократились – в среднем на 12,80%, больше всего упали объемы по жилью малого и среднего размера – на 16,68% и 13,68%. Продажи крупных домов оставались относительно стабильными – на уровне 5,08% относительно первого квартал, что компенсировало более глубокое сокращение продаж в других секторах. Предполагается, что на снижение индекса цен повлияли более высокие цена на строительные материалы, проблемы с лицензированием, высокие процентные ставки по жилищным кредитам и высокий первоначальный взнос для получения ипотеки.
Global Property Guide опубликовал квартальное изменение цен с учетом инфляции, отметив, что подобная корректировка позволяет получить более точную картину, чем обычные номинальные цифры. Расчет основаны тоже на данных Банка Индонезии по проектам застройки в 14 городах. При таком подходе в январе-июне 2021 года отмечалось снижение на 0,35%, в таком же периоде 2022-го на 0,58%, 2023-го – 0,5%, а в 2024-м жилье Индонезии подешевело на 0,25%. Во втором квартале в 2021 году стоимость повысилась на 0,07%, а далее показатели были отрицательные ( -1,43%, -0,09%). Апрель-июнь текущего года не учли.
Средняя валовая доходность от аренды в Индонезии, по данным того же портала, составляла в 1 квартале 2024 года 5,68%. При этом в Джакарте этот показатель составлял 5,40%, но купив апартаменты с 2 спальнями в южной части города за 158 525 долларов и сдавая их за 1205, можно получить и 9,11%. На апартаментах с 1 спальней в той же локации есть шанс заработать 8,80% при цене 95 135 и арендной ставке 700 долларов. Доходность студии стоимостью 50 тыс. способна достигать 8,66% при сдаче за $362. Минимальные показатели отмечены в Центральной Джакарте – 1,67-3%.
В городе Тангеранг средняя валовая доходность составляет 5,13%. Она будет выше (5,56%) при покупке апартаментов с 2 спальнями за 45 665 долларов и арендной ставке $211. В Южном Тангеранге есть шанс на 5,77% годовых после сделки почти на 165 тысяч долларов по апартаментам с тремя спальнями и сдаче их примерно по 800 долларов в месяц. Средний показатель города Сурабая – 6,47%. Максимум в 8,33% достижим, по мнению аналитиков, при покупке апартаментов с 1 спальней за 22 833 долларов и арендной ставке 159. Меньше всего можно заработать на «трешке» – 3,81%.
По данным платформы Numbeo, средняя доходность от аренды жилья в Индонезии составляет 5,74-5,89%, а на Бали показатель может достигать 12-14%. Это популярная локация для туристического отдыха, некоторых релокантов, но для инвесторов крайне рискованная, особенно для иностранцев, для которых установлены строгие ограничения. Как правило, официальным собственником становится индонезиец, и перспективы объекта непонятны. Юридический статус целых апарт-комплексов, построенных на приобретенной земле, может резко измениться, если местный партнер покупателя решит, что это его собственность или он умрет, а родственники получат наследство. Ведение бизнеса на Бали и в целом в Индонезии тоже не отличается удобством. Это направление оценивается экспертами больше в качестве экзотики для отдыха. Для экономических показателей вложения в недвижимость Бали в большинстве случаев сомнительны.
Читайте также:
Бали усилит контроль за туристами
Индонезия вводит временную визу для иностранцев