Все нюансы приобретения недвижимости на этапе котлована.
erid: 2SDnjeTZcdp
Для застройщика возведение дома начинается с получения разрешительных документов. После этого компания приступает к работе. Она выделяет территорию и начинает формировать котлован. На этом этапе уже можно покупать квартиру. Она так и называется «на стадии котлована». Основное преимущество — более доступная цена, чем у уже готового объекта, а весомый недостаток — риск, что дом так и не будет достроен.
Выясним все детали приобретения недвижимости на этапе котлована. Разберём, действительно ли это стоящий внимания вариант.
Ранее такие квартиры были доступнее на 10–50%, если сравнить с готовыми объектами. Застройщики предоставляли скидку, так как им требовались средства на проведение строительных работ. Другими словами, это была инвестиция в своё будущее жильё.
Летом 2019 года было введено правило об эскроу-счетах. В соответствии с ним деньги покупателей находятся в банке на специальном счету. А застройщики для возведения тратят или заёмные средства, или собственные. Однако те строительные компании, которые заблаговременно получили разрешение на возведение, продолжают придерживаться привычных норм. Для них ЖК с системой эскроу-счетов — конкуренты. А покупатели, конечно, выбирают именно вариант с системой эскроу-счетов, так как в приоритете для них сохранение своих средств.
В среднем, разница в цене между достроенным и недостроенным вариантом до введения эскроу-счетов составляла 25%. В 2021 году разрыв стоимости снизился до 15%. Однако на старте продаж недвижимости цены на квартиры в конкретном ЖК резко возрастали, так как росли и расходы застройщиков.
Несмотря на все риски некоторые покупатели все же предпочитают котлованную недвижимость. В 2020 году в столице четверть новостроек была продана именно на этой стадии. Причина в повышенном спросе на жильё, что объясняется резкими колебаниями курса рубля, недостаточным пониманием экономической ситуации в стране и доступностью льготных ипотечных программ. Эти факторы привели к значительному увеличению спроса на рынке недвижимости, создавая предпосылки для его перегрева и дефицита предложений.
Преимущественно люди боятся, что стройка остановится, и не будет возможности вернуть вложенное. Опасения полностью понятны. В стране ориентировочно насчитывается от 180 000 до 200 000 обманутых дольщиков. Это люди, вложившие средства в недвижимость на этапе котлована, но которая так и не была достроена.
Благодаря введению эскроу-счетов, в случае, если дом не возведён, покупатели получат свои деньги обратно. Однако избежать всех рисков невозможно. Один из основных — вероятность, что сроки сдачи дома будут постоянно меняться. Будущий владелец может отказаться ставить подпись на договоре о переносе сроков. Тогда у него будет возможность потребовать неустойку у девелопера.
Сравнительная таблица от специалистов Экосистемы недвижимости М2 позволит выявить плюсы и минусы покупки квартиры на этапе котлована.
Основное преимущество такой покупки — цена. Далеко не каждый человек в состоянии позволить себе приобретение недвижимости как на вторичном рынке, так и в новостройке. Вариант «на этапе котлована» значительно доступнее. Для сравнения: в июне 2024 года квадратный метр недвижимости в зависимости от района на котлованной стадии в Москве стоил от 174 000 рублей, в новостройке — от 353 000 рублей, а на вторичке — 271 000 рублей.
А ещё на котлованной стадии высока вероятность того, что будут раскуплены лучшие квартиры. Обычно люди отдают предпочтение студиям или однокомнатным вариантам, а также смарт-планировкам, где упор сделан на оптимальное использование пространства в квартире для создания функциональных и удобных зон на ограниченной площади, объектам с живописным видом из окна. Если провести сравнение жилья на этапе старта строительства и уже готового, то первое имеет значимые плюсы — новые коммуникации, чистая документация.
За или против недостроенной недвижимости во многом зависят от запросов самих покупателей. Вот несколько наглядных примеров:
- Человек арендует жильё и планирует переезд в свою квартиру. В этом случае котлован станет оптимальным решением, но стоит уделить внимание подсчётам. Может быть заметна разница в цене между покупкой котлована и готового объекта, но при этом она не перекроет затраты на аренду. Также стоит учитывать, что придётся ожидать сдачи объекта примерно два-три года. Если же брать жильё в ипотеку, за неё придётся платить всё это время. Когда разница в цене перекрывает арендные затраты, а человек готов ждать, то котлован станет хорошим выбором.
- Человек проживает в собственной квартире и планирует покупку для инвестиций, в подарок детям или для других целей. В таком случае стоит обратить внимание на котлован. Однако нужно поискать подходящего застройщика. Рекомендуется отдавать предпочтение строительным компаниям с проверенными документами, соответствием 214-ФЗ. Желательно, чтобы у застройщика были хорошие отзывы, отличная репутация, завершённые проекты.
- Человек живёт в своей квартире, но планирует подобрать большую по площади. Тогда стоит брать котлован, но учитывать сроки, когда предполагается переезд. Стоит помнить о том, что возведение дома занимает примерно три года. Если ожидание не столь критично, можно смело остановиться на этом варианте.
- Человек арендует жильё или живёт в своей квартире, у него есть деньги, он планирует купить недвижимость именно в анонсированном проекте. В этом случае можно и нужно отдавать предпочтение котловану. Например, иногда людям важно проживать вблизи определённого парка или другого социального объекта.
Поэтому, если вы захотите, к примеру, купить квартиру в Екатеринбурге, специалисты М2 рекомендуют уделять внимание подсчётам. При этом всегда важно обращать внимание на обстоятельства. Иногда сэкономленная сумма не приносит пользы с учётом двухлетнего ожидания.
Универсальное правило приобретение квартиры на этапе котлована: если строительная компания предпочитает эскроу-счета, это порядочная и надёжная организация. Котлованный объект однозначно будет дешевле, поэтому можно смело его покупать. Во всех остальных случаях нужно оценивать собственные выгоды.
Реклама ООО «ЭКОСИСТЕМА НЕДВИЖИМОСТИ М2».