Фото: Владимир Жабриков © URA.RU
Продавцы недвижимости выдают реализованный и отложенный спрос за глобальные проблемы рынка
Тюменские застройщики за первые семь месяцев 2024 года получили разрешение на строительство 900 тысяч квадратных метров жилья. В процессе возведения в регионе находятся 4,5 млн жилых квадратов — это на полмиллиона квадратов больше показателей прошлого года. А с момента отмены ипотечной программы с государственной поддержкой девелоперы заявили о четырех новых проекта, один из которых находится в другом регионе.
Складывается противоречивая ситуация. Риэлторы продолжают запугивать строителей падением спроса, аналитики предвещают обвал продаж и замедление сроков строительства. А компании, которые возводят жилье, продолжают молчаливо выполнять свои задачи. Корреспондент URA.RU собрал мнения всех заинтересованных в жилищном строительстве сторон и выяснил, чего боятся застройщики и о чем умалчивают риэлторы.
Спрос. О чем молчат риэлторы
К середине августа цифровая система анализа рынка новостроек bnMAP.pro опубликовала неутешительную статистику. Тюмень возглавила антирейтинг регионов, где после отмены ипотеки с господдержкой рухнуло количество сделок с новым жильем.
«Москва и Санкт-Петербург — не главные пострадавшие. Количество сделок в Тюмени после отмены государственной ипотечной программы упало на рекордные 75% — до 936 сделок», — заявляет bnMAP.pro в telegram-канале «Прожектор новостроек».
Антирейтинг активно строящихся регионов по падению спроса на новостройки
Прежде, чем пояснить, откуда взялись такие пугающие цифры — еще факт. Некоронованный «король тюменской недвижимости» Ильдар Хусаинов опубликовал данные по количеству консультаций, которые проводят за неделю во всех офисах принадлежащей ему компании «Этажи».
«Если в двух словах, то после того, как на третьей неделе июля плюс минус дошли до 1000 (консультаций за неделю — прим. ред.), активность вышла на плато. Примерно такое и ожидал. До конца года, думаю, такой динамика и будет. Небольшое улучшение еще произойдет, на 10-15%», — сообщил Хусаинов в своем telegram-блоге.
Динамика количества консультаций агентства «Этажи»
К слову, чуть позже он отметил, что по итогам июля количество консультаций просело всего на 19,8%. То есть, ни о каком падении спроса на страшные 30-50% (им пугали незадолго до отмены ипотеки с господдержкой) речи не идет. Нелогично? Это только кажется: достаточно вспомнить термин «реализованный спрос».
«Очевидно, что количество сделок серьезно сократилось. И еще будет сокращаться в августе и сентябре. Но сравнивать эти месяцы с июнем некорректно — в июне люди знали, что ипотека с господдержкой скоро закончится. Как итог, все, кто собирался приобретать жилье — активизировались. И вместо равномерного спроса мы получили реализованный — резко увеличилось количество консультаций и сделок», — пояснил URA.RU в беседе о будущем рынка недвижимости губернатор Тюменской области Александр Моор.
Другими словами, бояться нечего: спрос упал, потому что те, кто мог бы купить жилье в июле, августе, сентябре — сделали это в июне. Значит, попытки риэлторов запугать застройщиков — не более, чем игра? Вспомним еще один термин — «отложенный спрос». Кому необходимо купить жилье — купит его в любом случае. Просто немного позже, чем планировал.
«Безусловно, отмена льготной программы снизит в целом объем спроса. Но стоит помнить, что сохраняются другие ипотечные программы — „Семейная“, „Сельская“ и IT», — подытожил в беседе с URA.RU Моор.
Предложение. О чем плачут застройщики.
Итак, снижение спроса застройщиков не пугает. Но свои страхи у них, безусловно, есть. Попробуем разобраться, насколько они обоснованы.
На первой неделе августа портал ЕРЗ.РФ опубликовал неприятные выводы Росстата: объем производства по некоторым видам строительных материалов снизился по сравнению с прошлым годом. Больше всего просели выпуск теплоизоляции, стекла, деревянных оконных блоков и паркета. В Тюмени — своя специфика: застройщики отмечают дефицит и плавающие цены на утеплитель и керамзитовые блоки.
«Стоимость почти всех материалов росла в первом полугодии. Особенно на утеплитель и керамзитоблоки. При этом, создавался искусственный дефицит утеплителя. У поставщиков не хватало квот на этот материал. В середине второго квартала цены медленно пошли вниз, и квоты появились», — рассказала URA.RU руководитель сметно-ревизионной группы ГК «Меридиан» Юлия Скворцова.
Еще одна беда, с которой вынуждены справляться девелоперы — дефицит кадров. По данным департамента образования Тюменской области, количество выпускников по строительным специальностям сокращается ежегодно. В 2024 году их — всего 635, в 2023 было 737, а в 2022 — 840. Это общие данные всех учебных заведений региона по всем связанным со строительством профессиям.
«На данный момент штат почти любого застройщика укомплектован на 85%. В Тюмени девелоперы больше всего нуждаются в инженерно-технических работниках, так называемых „белых касках“», — прокомментировала URA.RU ситуацию HR-директор компании «Самолет Страна» Екатерина Киреева.
И тем не менее, застройка Тюмени не сбавляет темпов. «Объем стройки в этом году больше, чем в прошлом. За семь месяцев года ведено в эксплуатацию на 18% больше жилья, чем годом ранее. А к декабрю объем ввода жилья будет не меньше, чем в 2023 году, возможен даже новый рекорд», — сообщил в беседе с URA.RU Александр Моор.
Последний из анонсированных новых проектов представили, не успев даже подготовить строительную площадку
Фото: Денис Моргунов © URA.RU
Цена. Чего боятся жители Тюмени
Но междоусобицы риэлторов с застройщиками, а тем более их проблемы, людям, как правило, не интересны. Два главных вопроса, которые волнуют жителей Тюмени: что будет с ценами и стоит ли бояться срыва сроков строительства?
Во-первых, ждать глобального снижения цен не стоит, уверены эксперты. Для новостроек причины такого мнения очевидны.
«Постоянно растущие цены на строительные материалы, расценки у подрядчиков. Плюс сейчас у многих есть запас строящихся и уже проданных „квадратов“, это лидеры долевой застройки. Естественно, снижать цены они не станут», — пояснил URA.RU заместитель генерального директора ОАО «ТДСК» Евгений Заболотный.
Для вторичного рынка все не столь очевидно, но надо помнить: рынок жилья — дикий, он регулирует себя исключительно сам. И продавцы на вторичном рынке устанавливают свои расценки исходя из стоимости нового жилья.
«Продавая квартиру, человек в большинстве случаев планирует приобретение новой. Значит, ему нет смысла продавать старое жилье слишком дешево — ему предстоит новая ипотека, и он не хочет терять на переплате. Так работает рынок вторичного жилья», — пояснила URA.RU президент объединения риэлторов Тюменской области Светлана Бабушкина.
Получается, цены падать не будут, а льготной ипотеки с господдержкой больше нет. Цугцванг? Впрочем, какие есть выходы из ситуации и как все-таки получить ипотеку со ставкой ниже рыночной, URA.RU уже рассказывало. Что же касается срывов сроков строительства, гарантом выступает система счетов эскроу. Они оградят дольщиков от лишних рисков.
«Обманутые дольщики появиться не должны, пока существуют счета эскроу. В строительстве с долевым участием это предохранитель. Потому что даже если будет задержка строительства, срыв сроков — деньги к дольщику вернутся», — сказал в беседе с URA.RU глава региона.
Перспектива. Чего ждать от рынка недвижимости Тюмени
Губернатор Тюменской области Александр Моор уверен: никаких потрясений на рынке не будет. Оптимизм вселяют сразу несколько факторов.
«Рынок очень финансово емкий, за счет интереса к тюменской недвижимости у жителей ЯНАО и ХМАО. К тому же, жилая и коммерческая недвижимость — объект инвестиций. В условиях высокой инфляции недвижимость остается на лидирующих позициях. Кто не умеет пользоваться фондовыми рынками — пользуется вкладами или инвестирует в недвижимость, так было всегда. В перспективе это поможет рынку вернуться на устойчивые позиции», — выразил уверенность Моор.