В Татарстане выросла доля девелоперов из других регионов – они занимают почти 20% рынка строительства многоквартирных домов. Эксперты считают, что в РТ их привлекает высокая маржинальность и выстроенный диалог с властями
Фото: пресс-служба КОМОССТРОЙ
В Татарстан из соседних регионов
По данным минстроя РТ, в республике работают 128 застройщиков жилья. В общей сложности они возводят более 330 многоквартирных домов (МКД), суммарной площадью порядка 2,9 млн кв.м.
Как рассказал РБК Татарстан руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик, в РТ доля застройщиков из других регионов России составляет 17,8% и постоянно растет. По этому показателю республика опережает крупные субъекты: Москву, Санкт-Петербург, Башкортостан, Краснодарский край, Московскую, Тюменскую, Самарскую и Калининградскую области.
«Среди 24 регионов с активным жилищным строительством Татарстан занимает 8 место по доле застройщиков из других регионов», — уточнил Холопик.
Представитель ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» в РТ, Чувашии и Марий Эл Дмитрий Мищенко рассказал РБК Татарстан, что присутствием такого количества федеральных застройщиков, какое есть в республике, могут выделиться далеко не многие регионы. Это ПИК, «Талан», «Самолет», ФСК, GloraX. Местный рынок привлекает и застройщиков из соседних регионов, например, КОМОССТРОЙ из Ижевска.
Как заявила РБК Татарстан заместитель генерального директора КОМОССТРОЙ Ольга Москаленко, республика всегда была в поле интереса компании. Ее девелопер оценивает, как перспективный, значимый регион и важный вектор для развития, и планирует долго работать на ее территории.
«В 2018 году мы пришли сюда не просто как девелопер, наша работа здесь началась с очень важного дела – мы поддержали дольщиков проблемного проекта – жилого комплекса «МЧС». В рамках договоренностей с правительством Республики Татарстан мы завершили работы в недостроенном жилом комплексе и подготовили к вводу в эксплуатацию один из жилых блоков. В результате нашей работы и вложенных 194 млн руб., собственники смогли получить долгожданные ключи от своих квартир», — рассказала Москаленко.
Позже девелопер КОМОССТРОЙ построил собственный жилой комплекс в Советском районе Казани.
«Татарстан – быстро развивающийся субъект Российской Федерации. Рынок недвижимости здесь яркий и динамичный. Он представлен множеством сильных игроков и проектов. Всегда интересно заходить в такие регионы, создавать конкуренцию, привносить в рынок недвижимости свой продукт и свое видение его развития», — заявила заместитель гендиректора КОМОССТРОЙ.
Фото: пресс-служба КОМОССТРОЙ
Привлекательная территория
Рынок недвижимости Татарстана инвестиционно привлекателен, считает КОМОССТРОЙ. С этим согласны и эксперты. Руководитель портала ЕРЗ.РФ, например, заявил, что в РТ застройщиков может привлекать рост маржинальности бизнеса (соотношение продажной цены и себестоимости) и стабильность правил игры. Он обратил внимание, что некоторые девелоперы опасаются нестабильности, так как срок реализации любого проекта составляет минимум 3 года.
Как заявил РБК Татарстан генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев, у которой есть опыт строительства жилья за пределами республики (Москва и Большой Камень в Приморском крае), в РТ созданы комфортные условия для работы: все четко регламентировано, а правила игры прозрачны и понятны. На муниципальном и региональном уровне есть институты, разрабатывающие решения для сохранения баланса между жилой, коммерческой, общественной и рекреационной функциями.
По словам Холопика, Татарстан отличается прозрачностью процедур, высокой проработанностью генпланов городов, правил землепользования и застройки, логичностью нормативов градостроительного проектирования. Мищенко обратил внимание, что в республике, в отличие от некоторых других регионов, местный минстрой помогает застройщикам во взаимодействии с федеральными министерствами. Среди других привлекательных факторов в РТ для девелоперов он отметил высокую маржинальность проектов.
«Татарстан с относительно высоким уровнем доходов населения, разветвленной системой мер государственной (республиканской) и муниципальной жилищной поддержки отдельных категорий граждан, обеспечивающих в совокупности устойчивый платежеспособный спрос, является чрезвычайно привлекательной территорией для застройщиков из других регионов», — заявил РБК Татарстан генеральный директор фонда «Институт экономики города» (Москва) Александр Пузанов.
Притяжению новых девелоперов в РТ способствует и высокое качество проработки документов территориального планирования, что позволяет строить долгосрочные стратегии присутствия в регионе, добавил он. Среди негативных факторов эксперт отметил уровень волатильности годовых объемов ввода многоквартирного жилья, который выше, чем во многих других субъектах РФ: в 2019 году построили 1,57 млн кв. м, в 2021-м – 938 тыс., а в 2023-м – 1,7 млн. В этом году, заявил Пузанов, в Татарстане вновь ожидается падение объема ввода многоквартирного жилья.
Качество и комфорт
Застройщики из регионов, придя в Татарстан, вынуждены поднимать планку потребительских качеств проектов, чтобы быть конкурентными, утверждает Холопик. Это связано с тем, что татарстанцы хорошо понимают, что такое современная новостройка.
«Здесь значительно выше среднероссийских показателей доля дворов без машин, просторных окон, качественных входных групп и подъездов, современных детских и спортивных зон и так далее. В Татарстане, в отличие от многих других регионов, почти не встречаются монотонные фасады, превращающие застройку в унылую и однообразную. Конечно, это учитывают иногородние застройщики, выходя на рынок Татарстана», — рассказал Холопик.
В независимости от региона покупатели, в первую очередь, хотят получить качественное и комфортное жилье, отметила Москаленко из КОМОССТРОЙ. Люди хотят быть уверены, что получат квартиру точно в срок.
«Современный покупатель избирателен и требователен к деталям. Это обязывает нас детально прорабатывать свои проекты, внедрять современные умные системы, разрабатывать разнообразные планировочные решения, проектировать удобные, красивые, наполненные множеством вариантов досуга придомовые территории и общественные пространства», — заявила Москаленко.
Фото: пресс-служба КОМОССТРОЙ
В ближайших планах девелопера построить жилой комплекс в Советском районе Казани рядом с торговым центром «Мега». Одновременно с подготовкой этого проекта компания продолжает поиск земельных участков в городе для новых проектов.
Мищенко подтвердил, что, по сравнению с другими регионами, в Татарстане покупатели предъявляют более высокие требования к качеству жилья. По его словам, такая ситуация сформировалась благодаря местным застройщикам еще до прихода в регион федеральных девелоперов.
«Проекты ЖК сегодня на две головы качественнее, чем это было лет 10 назад. И в плане архитектуры, внешнего вида, и наполнения: как инженерно-технического, так и обустройства общественных пространств. Это чувствуется, когда начинаешь изучать рынки соседей или других регионов. Начиная работать в Приморье, это было заметнее всего, – то, что в Казани считается комфорт-классом, там и глазом не моргнув, продавали как бизнес», — заявил Галеев из «СМУ-88».
Конкуренция и конкурентные преимущества
По мнению Холопика, татарстанские застройщики способны самостоятельно удовлетворить потребности РТ в жилой недвижимости, но взаимное проникновение девелоперов из других регионов полезно для рынка, так как ведет к росту конкуренции, что, как итог, улучшает качество проектов. Сейчас по уровню конкуренции застройщиков РТ занимает 16 место в России и 11-е среди 24 регионов с активным строительством МКД.
«С местными застройщиками всегда сложно конкурировать, так как они лучше знают местные особенности рынка. Однако иногородние застройщики могут иметь свои конкурентные преимущества. Например, в виде новых технологий или иных продуктовых решений, которые позволяют им завоевать свою нишу у потребителя», — считает Холопик.
Гендиректор фонда «Институт экономики города» обратил внимание, что до недавнего времени из-за ряда причин присутствие застройщиков из других регионов в Татарстане было крайне незначительным. В 2018 году, по данным ЕРЗ.РФ, их доля не превышала 2% объемов текущего жилищного строительства. Сейчас ситуация изменилась и, например, в топ-10 застройщиков РТ по потребительским качествам ЖК на июль 2024 года входят четыре застройщика из других субъектов.
«Появление застройщиков из других регионов в общем случае ведет к повышению качества продукта и снижению динамики цен за счет увеличения конкуренции. Чтобы закрепиться на перспективном рынке, новые застройщики должны явно выигрывать у традиционных игроков в глазах потребителя», — добавил Пузанов.
Генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева заявила РБК Татарстан, что застройщикам, прежде чем осваивать новый регион, необходимо внимательно изучить существующие там правила застройки и рекомендации к архитектуре. Кроме того, важно оценить перспективную застройку и критические проблемы субъекта, которые в дальнейшем могут значительно повлиять на местные правила застройки.
«Татарстан – явно не тот регион, в который надо идти со своими устоями. Каждому новому игроку на рынке важно учесть сложившиеся правила, местного потребителя. Здесь не любят высокую плотность, особое внимание к общественным зонам, благоустройству и детским площадкам. Все места общего пользования крайне функциональные – нет больших лобби, но места для хранения велосипедов и колясок в большинстве проектов очень удобные и просторные», — рассказала Гусева.
Среди 14 регионов Приволжского федерального округа именно в РТ, и, в частности, в Казани, самая высокая стоимость «квадрата жилья», обратила внимание Москаленко из КОМОССТРОЙ. Платя ее, покупатель, как правило, получает жилье с инновационными решениями, умными системами, продуманными планировочными решениями, и в целом более сложный и проработанный продукт с комплексным подходом к придомовым территориям.
Объем предложения от внешних игроков на рынке жилья в республике составляет порядка 20%, рассказал РБК Татарстан руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. Почти каждая пятая проданная в РТ квартира построена застройщиком из другого региона: в этом году это порядка 18% заключенных договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), а в I полугодии 2023 года – 19%.
Коммерческий директор Яндекс.Недвижимости Евгений Белокуров заявил РБК Татарстан, что на рынке жилья РТ присутствуют сильные активные бренды, уверенно занявшие нишу и пользующиеся высоким спросом и уровнем доверия среди покупателей. При этом, по данным сервиса, более 90% застройщиков, реализующих проекты в регионе – местные.