И какое еще упадет в цене
За первое полугодие жилье в Санкт-Петербурге подорожало, однако не все и не везде. Участники круглого стола Национальной палаты недвижимости рассказали, какие квартиры стали дешевле, а также стоит ли ждать отката цен к допандемическому уровню.
Дефицит решает
Как рассказала заместитель директора агентства недвижимости «Адмирал» Ирина Махнева, средняя стоимость квадратного метра готового жилья в Петербурге к концу первой половины 2024 года выросла на 0,8% и перевалила за отметку 200 тысяч рублей. Однако если уйти от средних показателей, то можно заметить, что определенные объекты дорожали, а другие – дешевели.
По данным «Адмирала», уровень цен также зависит от типа дома, в котором продается жилье.
«Мы зафиксировали рост цен в районах, где ощущался дефицит жилого предложения, в частности, в Петроградском, Василеостровском и Центральном районах. Впрочем, во всех районах города есть выгодные локации, в которых также росли цены», – рассказала она.
«Отрицательную динамику цен мы наблюдали в домах, которые называются «кораблями». Старый фонд прибавил к цене в среднем 1,3%, а современные кирпично-монолитные дома – 7,1%», – добавила Ирина Махнева.
Впрочем, продолжила эксперт, если рассматривать конкретные сделки по купле-продаже недвижимости, то разнонаправленное движение цен еще более очевидно.
«Мой клиент в 2021 году купил за 9,2 миллиона рублей двухкомнатную квартиру с хорошим ремонтом на первом этаже в Петроградском районе. В 2023 он продал ее за 12,5 миллиона и купил на Каменноостровском проспекте трехкомнатную квартиру за 12. На сегодняшний день таких цен в Петроградском районе уже нет. В конце прошлого года в этом районе двухкомнатная квартира, площадью 41 квадратный метр, без ремонта, продавалась за 11,9 миллиона рублей, так там было сразу трое желающих выкупить ее, причем наличкой. В то же время как трехкомнатный «корабль» в Кировском районе сначала продавался за 7,2 миллиона рублей, а затем владельцы снизили цены до 6,5 миллиона», – рассказала Ирина Махнева.
Номинально, но не фактически
Жилье в новостройках также дорожает и опять же неравномерно. По данным Агентства недвижимости Михаила Круглова, с июня 2023 года средняя цена одного квадратного метра в сегментах эконом- и комфорт-классов выросла на 11,2%, то есть с 246 тысяч рублей до 280,2 тысяч. Если сравнивать среднюю цену квартир, то она выросла на 12,4% до 13,41 миллиона рублей. В более высокобюджетных проектах стоимость квадратного метра увеличилась примерно на 24,6%: в бизнес-классе средняя цена выросла с 297 тысяч рублей до 369 тысяч; в премиальном и элитном сегментах – с 468 тысяч рублей до 580 тысяч.
Михаил Круглов отметил, что цены росли не только вместе с инфляцией, но и по другим причинам.
«За год количество строящихся жилых комплексов в Петербурге выросло на 1,5%, однако количество лотов в продаже сократилось на 18,8%. При этом только с начала 2024 года спрос на покупку строящегося жилья вырос примерно 33-38%: люди хотели успеть воспользоваться программой «Ипотека с господдержкой», которая перестала действовать 1 июля этого года. Интересно, что площадь продаваемых лотов снизилась на 0,4%, но только потому что год назад этот показатель составлял 5%, снижать дальше просто некуда», – отметил он.
После отмены ипотеки с господдержкой, а также ужесточения других программ, некоторые эксперты ждали снижения цен на новостройки, которые за последние два года достигли практически пиковых значений. Михаил Круглов отметил, что фактически новостройки можно будет купить дешевле, однако номинальные цены не изменятся.
«Я опросил порядка 15 девелоперов, и мы пришли к следующим выводам. Застройщики будут вынуждены перейти от индексации цен к более широкому применению скидок и акций. Некоторые уже сейчас предлагают программы, в рамках которых первые пять лет ипотеку можно выплачивать под восемь процентов годовых, а дальше – по рыночной ставке. Сегодня рыночная ставка составляет 18%, в рамках программы ее можно будет рефинансировать с завышением цены на квартиру! Некоторые застройщики продают жилье в рассрочку на пять-семь лет, когда покупатель должен раз в год вносить определенную сумму. В общем, на рынке появляется много новых схем, которые будут работать, если, конечно, Центральный банк России все это не прикроет», – рассказал Михаил Круглов.
Таким образом, продолжил эксперт, есть вероятность увидеть на рынке строящейся недвижимости уникальную ситуацию.
«Номинально цены на строящееся жилье снижать не будут, однако благодаря разнообразным программам платить люди будут меньше», – пояснил Михаил Круглов.
Эксперт также призвал не ожидать возвращения строительного рынка в допандемическое время.
«Застройщики смогут продавать жилье по ценам 2019 года, если отменить проектное финансирование и эскроу-счета, а доллар опустить до уровня в 55 рублей, вот тогда и цены снизятся на 40-50%, как многие «эксперты» ожидают», – сказал он.