Растянули лоскуты: в Новосибирске предложили запретить всю стройку, кроме комплексной, — застройщики в панике

Новосибирские власти снова взялись за борьбу с точечной застройкой и недостатком школ. На комиссии мэрии по правилам землепользования и застройки 24 июля главным вопросом оказалось предложение ограничить проекты комплексного развития территории по площади. Соответствующие договоры с застройщиками предложили заключать на участки минимум в 5 га. На предшествовавшем заседанию общественном совете, рассказали члены комиссии, это вызвало панику и возмущение застройщиков. Подробности узнала Лиза Пичугина.

Большое для больших

Комиссии по ПЗЗ 24 июля предшествовали Общественный экспертный совет по вопросам градостроительства и письмо и. о. начальника Главного управления архитектуры и градостроительства Алексея Драбкина (копия имеется в распоряжении НГС). В нём, в частности, говорилось, что департамент строительства и архитектуры при участии региональной прокуратуры предложил исключить «точечную» застройку в городе, оставив в распоряжении строителей только механизм комплексной застройки — КРТ. В качестве примера в письме приводится практика города Сочи.

В повестке комиссии предложение конкретизировали. Но среди прочего участников и экспертного совета, и самой комиссии обеспокоило одно уточнение: «Минимальная площадь территории, в границах которой предусматривается осуществление комплексного развития территории, составляет 5 га».

— Увидев эту цифру, у нас буйные головы строительного сообщества решили, что власть решила создать условия только для крупных федеральных игроков в городе Новосибирск, — рассказал начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев.

— Практически все строители очень обеспокоены тем, что, дескать, введение полноценного стопроцентного КРТ может уменьшить, практически может прекратить строительство, — подтвердил председатель комиссии по нормативам Общественного экспертного совета по градостроительству Алексей Журавков.

Как объяснил руководитель движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев, предложенный пункт ПЗЗ вводит запрет на строительство любого жилья, кроме индивидуальных домов и того, что возводят в рамках КРТ.

— А КРТ — это как с мэрией договоришься. Раньше была какая-то прозрачная процедура: застройщик покупает землю с нужной ему зоной и знает, какое жильё и сколько на ней можно построить. Теперь он должен будет договориться с мэрией о КРТ. Так застройщики не смогут никаким образом отстаивать в суде свои разрешения на строительство, — сказал он. — Смогут с мэрией договориться о КРТ — смогут строить.

А где комплексность?

Алексей Кондратьев напомнил, что город уже активно заключает соглашения о КРТ. Последнее из известных — с компанией «Брусника» — принесло в городской бюджет 3 миллиарда рублей. Но комплексность в названии этих проектов не гарантирует строительства нужной инфраструктуры вовремя, заметил он.

— Позиция прокуратуры в том, что надо установить какую-то минимальную планку, при которой КРТ заключается, — продолжил Кондратьев. — Смешно же — 20 соток комплексного развития территории.

Впрочем, признал он, 5 га для этой минимальной планки площади — всё-таки перебор. Замминистра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов рассказал, что в первом варианте документа этой планкой была площадь в 3 га и уже тогда вызывала вопросы.

— Мы предлагаем эту норму убрать, — сказал Тимонов. — Важно, чтобы в договоре КРТ шла связка с развитием социальной инфраструктуры, чтобы тем самым обеспечивалась та самая комплексность, о которой мы говорим.

Сегодня, добавил он, построить дом можно и без договора КРТ на участке площадью от 0,35 га — в целом для одного дома этого достаточно. Но прокуратура, рассказал Алексей Кондратьев, настаивает на пересмотре этой нормы для исключения пресловутой точечной застройки. Хотя прежней напряжённой ситуации со строительством одиночных высоток в частном секторе в Новосибирске нет уже около 7–8 лет.

— Что вообще хочет прокуратура от нас? Хочет, чтобы у нас объекты жилищного строительства были укомплектованы соцкультбытом. Но мы с февраля уже шли по этому пути, — заметил Алексей Журавков. — Мы пришли к выводу, что, в принципе, ограничение возможно в плане отдельно стоящего дома либо двух отдельно стоящих домов. То есть если 0,35 га — это отдельно стоящий дом, то, допустим, два дома — это уже не точечная застройка. Если формально подходить, то 0,7 га — это…

— Двухточечная застройка, — иронично предложил Алексей Кондратьев новый градостроительный термин. — А если 1 га — троеточие.

Зампред Совета депутатов Антон Тыртышный вернул присутствующих в конструктивное русло: полный отказ от реновации небольших участков на пользу городу тоже не пойдёт. Да и проблема, подчеркнул он, в том, что инфраструктура, даже за счёт застройщиков, не успевает за строительством жилья. И если заключение соглашения о КРТ приносит городу миллиарды рублей (как в случае с «Брусникой»), распорядиться ими правильно и вовремя город не может.

— Имея аукционы на больших участках, мы получаем невозможность мэрии в короткий срок освоить эти средства именно на развитие социальной инфраструктуры. Потому что проектов реконструкции дорог нет, земельных участков свободных нет, проектов школ, детских садов в нужном количестве нет — ничегошеньки нет, — объяснил депутат. — Наверное, КРТ в целом — это правильно, но, может, какую-то этапность предложить? Начиная с «одноточечной», условно говоря, застройки, через 10 лет можно выйти на 3 га.

Застройщику, согласился Дмитрий Тимонов, вероятно, действительно выгоднее было бы направить средства по договору КРТ на создание инфраструктуры в своём же проекте и одновременно с возведением жилья. Это можно решить изменением подхода к формированию условий земельных аукционов — то есть такое вполне возможно, реально и перспективно.

Чужой пример заразителен

На самом деле всё это обсуждение — новое развитие напряжённой ситуации конца прошлого года и начала этого, когда прокуратура фактически инициировала мораторий на большую часть жилой застройки в городе. После этого в мэрии нашли способ плотнее приблизить застройщиков к решению проблемы с детскими садами и школами, а теперь задумались, как избежать пресловутой точечной застройки. Практика Сочи в качестве примера, правда, участников комиссии изрядно повеселила: южный город в итоге упомянули только один раз, и то в контексте «у нас-то будет лучше».

Михаил Рязанцев, впрочем, уже после заседания комиссии отметил, что из градостроительной документации Сочи чиновники взяли параметр, который на комиссии обсуждать не стали — блокированной застройки или таунхаусов. В 2021 году городские власти уже ввели на них ограничения — в частности, по размеру подходящего для этого земельного участка (не менее 20 соток) и обязательном согласовании через публичные слушания, на которых проект могли «завалить» соседи. Теперь таунхаусы фактически могут попасть под прямой запрет.

— Блокированная застройка — это вариант частных домов в Новосибирске: на двух хозяев, например. Если у тебя большой участок, 10 соток, например — максимально возможный для ИЖС, ты его делишь на 3–4 — для нескольких блоков, не нарушая чьих-либо прав, — недоумевает эксперт. — Скорее всего, это просто скопировали из сочинских предложений — я не вижу иных вариантов. Сейчас блокированные дома никакой угрозы точечной застройки не создают — это проблема частного сектора, которая решается на публичных слушаниях.

Поговорив, чиновники, депутаты и эксперты отправились дорабатывать новую норму для застройщиков — итоговую редакцию должны представить 8 августа.

Стоит отметить, что при всей необходимости механизма КРТ для города у него немало противников: жители частного сектора, например, зачастую не готовы мириться с расселением.