В Москве запретили строительство квартир, площадью меньше 28 м²? Отвечает юрист и эксперт с опытом руководства негосударственной экспертизой Алина Плетцер
В Москве запретили строительство квартир, площадью меньше 28 м². Или не запретили? Или запретят? Распространится ли такое решение на всю Россию? Отвечает юрист и эксперт с опытом руководства негосударственной экспертизой Алина Плетцер. В ГК «Зерно» Алина Плетцер — советник по градвопросам и экспертизе.
Что вообще произошло
Было опубликовано информационное письмо за подписью председателей Москомэкспертизы и Мосгосстройнадзора. Одно из требований указывает, что минимальная площадь однокомнатной квартиры не может быть меньше 28 квадратных метров, а двухкомнатной — 44. Соответственно, положительное заключение экспертизы не будет выдано на квартиры меньшей площади.
Какие предпосылки такого решения
Решение сформировано комплексом разных событий. Данные требования в отношении коммерческих жилых объектов появились в СП 54 2022 года, где как раз и встречаются уже известные нам цифры: 28 м² — площадь однокомнатных квартир, 44 м² — двушек. В документах предыдущих годов требования по минимальной площади помещений квартиры относились к государственному муниципальному жилищному фонду и не применялись к коммерческой недвижимости.
Еще в 2014 году встречались проекты студий площадью 20 и даже 16 квадратных метров. Безусловно, такие квартиры не могут быть комфортными, и при прохождении экспертизы эти решения не поддерживались, а эксперты были против создания микроквартир и требовали увеличения площадей.
Однако с законодательной точки зрения, единственное, что могло обосновать запрет, это то, что в нормативах был пункт, говорящий, что габариты жилых комнат и помещений вспомогательного использования следует определять с учетом требований эргономики и размещения необходимого набора внутриквартирного оборудования и предметов мебели. При этом точного утвержденного перечня нет. Соответственно, если проектировщик смог разместить в квартире какой-нибудь шкаф, диван, кухню и раковину, то можно было оспаривать решения экспертов.
Обязательно ли соблюдать эти нормы
Что говорит законодательство: проектная документация должна быть разработана в соответствии с техническими регламентами. В данном случае это Федеральный закон 384. В его рамках выпущены два перечня: обязательный и добровольный. Нас интересует второй, т.к. в него включены почти все своды правил, в том числе СП 54 2022 года.
В законе о техническом регулировании есть немаловажный пункт, который гласит, что применение проектировщиками требований норм добровольного перечня является достаточным для обеспечения соблюдения требований технических регламентов. Т.е. если проектировщик выполнил все требования, указанные в добровольном своде правил, это значит, что он обеспечил соблюдение требований технического регламента — сделал все по нормам. Одновременно с этим закон о техническом регулировании говорит о том, что не применение добровольного перечня правил не является несоблюдением требований технических регламентов: в таком случае допускается применение других нормативных документов, но их нужно будет обосновать и защитить в экспертизе.
Простыми словами: когда проектировщик применяет добровольный свод правил, то он может доказать экспертизе, что все сделано согласно нормам. А когда не применяет, то ответственность за принятие решения и оценке объекта ложится на органы экспертизы и госстройнадзора. И эксперты уже принимают решение, основываясь на том, считают ли они, что в данном случае данные решения обоснованы и имеют право на жизнь. И, как показывает опыт, в такой ситуации не обойтись без субъективного мнения каждого эксперта, специалиста, инспектора.
И здесь мы возвращаемся к письму: по сути, данное письмо Москомэкспертизы и Мосгосстройнадзора — это их позиция на принятие решений, отличающихся от СП 54. Если застройщик придет с проектом, где у квартир площадь 20 м², то независимо от того, как девелопер или проектировщик будет обосновывать данные решения, их, скорее всего, не примут. Само письмо безусловно не может иметь законную силу, но оно призвано четко обозначить позицию комитета. Если застройщик не согласен с их отказом, то можно, конечно, оспаривать их через суд, но в реальности мало кто готов этим заниматься.
Это не может быть обязательным документом, но это настоятельная рекомендация данных ведомств.
О малогабаритных квартирах много говорили и на недавнем ПМЭФ. Так, Замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин заявил, что его ведомство не собирается вводить ограничений минимальной площади квартир. Но глава Минстроя Ирек Файзуллин заявил о проработке экономических мер для компаний, строящих малогабаритное жилье, чтобы стимулировать их строить более крупные квартиры.
Студии тоже считаются и подпадают под запрет. В СП 54 четко указано, что только в однокомнатной квартире может быть установлена кухня-ниша. Так что с точки зрения закона нет разницы между однушкой и студией, это скорее разговорные понятия.
Распространение данного запрета
Пока заявление выпустили только в Москве, но некоторые регионы сразу же заявили, что планируют последовать примеру коллег. Недавно объявили, что аналогичный запрет выйдет в Ленинградской области, также подобные решения обсуждаются в Челябинске, Краснодарском крае, Свердловской области.
Многим придется переделывать проектную документацию — если вы еще не прошли экспертизу, то скорее всего придется менять планировки квартир. Это, безусловно, увеличит сроки проектирования и расходы застройщиков.
Но, возможно, данная позиция Москомэкспертизы изменится после 1 сентября 2024 года. Дело в том, что после 1 сентября у нас в целом меняется подход в доказательной базе 384 Федерального закона. Например, больше не будет добровольных перечней, вместо них — реестры требований, которые подлежат применению при архитектурно-строительном проектировании и проведении экспертизы. Также расширят перечень документов, в результате применения которых обеспечивается соблюдение требований ФЗ №384. То есть с 1 сентября изменится в принципе подход в применении нормативно-технической базы.