Столичный набег: федералы-гиганты тратят миллиарды на землю в Новосибирске — что будет с местными компаниями и ценами на жилье

Новосибирская область снова начала интересовать крупных федеральных застройщиков из столицы и гигантов из других регионов. Недавно московская группа «Самолет» больше чем за миллиард рублей купила землю в Первомайском районе, задавив ценой местных застройщиков, а столичная группа «ПИК» также за миллиард выкупила землю с долгостроями Минобороны на улице Тополевой. НГС посмотрел, какие проекты реализуют застройщики-гиганты в Новосибирске, и спросил у экспертов, почему федералы вдруг заинтересовались регионом.

Федералы идут в регион

За последние пару лет федеральные застройщики активизировались на рынке недвижимости в Новосибирске. Если раньше в регион стремились соседи, то теперь рынок наполняется в том числе компаниями из Москвы и Санкт-Петербурга.

Три года назад первой петербургской ласточкой стала девелоперская ГК «Эталон»: она купила участок в 26 га в Кольцове, по соседству с ЖК «Спектр». На официальном сайте указано, что застройщик как раз в 2021 году начал региональную экспансию. Сейчас компания возводит дома комфорт-класса и бизнес-класса в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Омске и Тюмени.

ГК «Эталон», согласно «Контур.Фокусу», основана в 1987 году Вячеславом Заренковым — экономистом, предпринимателем и заслуженным строителем России. Сейчас президент компании — Михаил Бузулуцкий. Выручка группы на конец 2023 года составила 9,8 миллиарда рублей, чистая прибыль — 4,2 миллиарда рублей.

После покупки земли в компании объяснили НГС, что учтут существующую высотность зданий в Кольцове и сложившийся архитектурный код. В принципе, так и получилось: новый жилой комплекс «Счастье в Кольцово» отдаленно напоминает соседний «Спектр» от компании «АКД». Правда, высота последнего на порядок ниже — всего 4 этажа.

Комплекс петербургского застройщика — фактически масштабная квартальная застройка. Первая очередь включает в себя 8 корпусов переменной этажности от 7 до 16 этажей, которую введут в эксплуатацию в конце этого года. Завершить весь проект жилого комплекса компания хочет в конце 2029 года.

Совсем недавно, в феврале, московский застройщик «Самолет» задавил местные компании на аукционе, купив за 1,38 миллиарда рублей огромный участок в Первомайском районе, недалеко от улицы Одоевского. Новосибирцы бороться за землю Радиостанции № 2, против застройки которой ранее высказался региональный Минстрой, не стали, отдав ее москвичам. Детали проекта застройщик пока не раскрывает, но объяснил НГС, что нацелен на региональную экспансию.

По данным сервиса «Контур.Фокус», ПАО ГК «Самолет» образовано в 2018 году в Москве. Генеральным директором указан Андрей Иваненко, акционерами — Михаил Кенин (31,63%), Павел Голубков (25,97%), Игорь Евтушевский (5,97%), ООО «Самолет-Резерв» (4,4%), Дмитрий Голубков (2,26%), Андрей Иваненко (0,37%), Азамат Кумыков (0,02%). На конец 2023 года выручка организации составила 6,8 миллиарда рублей, чистая прибыль — 7,7 миллиарда рублей.

— Новосибирск для нас — один из наиболее приоритетных городов. Это один из крупнейших центров экономической активности Сибири, мы видим здесь большой потенциал для реализации девелоперских проектов, — рассказывали НГС в компании.

Застроить Первомайку хотят комплексно, основываясь на опыте строительства в Москве, Московской области и Санкт-Петербруге. Класс домов, которые планируется возвести, пока держат в секрете. Вообще, группа «Самолет» специализируется на экономклассе и комфорт-классе. Например, построила комплексы «Квартал Некрасовка», «Внуково 2017» и дома в Химках. Сейчас застройщик осваивает бизнес-класс — первый проект в этом сегменте сдали в прошлом году в Москве: апарт-комплекс «Новоданиловская 8», а первый жилой комплекс бизнес-класса планируют построить в 2029 году.

Останавливаться на Первомайке «Самолет» не планировал и участвовал в торгах на комплексное развитие территории (КРТ) в Академгородке, но тогда 4 га земли получила компания «РНГС-Акадминвест» за 1,23 миллиарда рублей при первоначальной цене 213 миллионов. Представляющий застройщика Александр Фельдбуш рассказывал, что РНГС не планировал покупать землю за такую стоимость, но московская группа «Самолет» задрала цену — пришлось торговаться.

Месяц назад тюменская ГК «Страна Девелопмент» получила разрешение на свой первый объект в Новосибирске. Жилой комплекс появится в микрорайоне Нахаловка на берегу 2-й Ельцовки на улице Сухарной. Проект рассчитан на три секции переменной этажности, реализовать его хотят в четвертом квартале 2026 года. Кстати, дом расположен вблизи планируемой набережной, и, вероятно, застройщик сможет вложить средства в благоустройство территории.

Все компании, входящие в группу «Страна Девелопмент», объединяет ООО «Элит Строй». Согласно сервису «Контур.Фокус», организация образована в 2005 году, директор и учредитель — Александр Гайдуков. На конец 2023 года выручка компании составила 30,5 миллиона рублей, чистая прибыль — 321,6 миллиона рублей.

«Страна Девелопмент» была образована в Тюмени как компания «Снегири». Когда в 2018 году она начала развиваться в Москве, заявив свой первый проект бизнес-класса «Донской квартал», ее переименовали. Спустя два года застройщик вышел в Санкт-Петербург со среднеэтажным камерным домом, еще через два года начал строить дома в Екатеринбурге, а в 2023 году решил прийти в Новосибирск.

Помимо комплекса на Сухарной, «Страна Девеломпент» планирует возвести у нас жилые дома в границах улицы Тополевой, Ядринцевского конного спуска и Ипподромской, недалеко от ТРЦ «Аура», где уже расселила три дома. На их месте появятся три здания высотой до 29 этажей, в проекте также предусмотрена смотровая площадка с видом на озеро Верховое.

Источник: ГК «ПИК»

Рядом комплекс долгостроев на улице Тополевой за 1,5 миллиарда рублей на торгах купила компания, входящая в московскую ГК «ПИК». Еще в 2018 году группа рассказывала, что нацелена на увеличение земельного банка в регионах. ПИК строит дома в разных сегментах, начиная от эконома, заканчивая бизнесом в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Тюмени и других городах. Вероятно, скоро застройщик начнет осваивать и купленную землю в Новосибирске.

ПАО «ПИК» образовано в 1994 году в Москве, генеральный директор компании — Ерванд Карапетян. На конец 2023 года, выручка составила 40 миллиардов рублей, чистая прибыль — 27,5 миллиарда рублей.

Провалы в гостях

Несмотря на интерес к рынку Новосибирска, федеральные застройщики и раньше пытались покорить Сибирь, но успеха добились немногие. Один из крупных провалов — у компании «СУ-155», которая планировала расселить целый ветхий микрорайон на улице Никитина в 2010-х годах. Застройщик выиграл аукцион, но обанкротился, поэтому в 2015 году мэрия расторгла с ним договор и взяла расселение домов на себя.

Проблемы случились и у московской «СКМ Групп», которая строила комплекс «Колизей» на улице Кошурникова: примерно 15 лет назад застройщик вложил в проект почти миллиард рублей, но не сумел завершить начатое. Тогда долгострой взялась достраивать местная «Сибирь Инвест».

Два года назад с санкт-петербургским строительным холдингом «Л1» расторгли договор аренды на участок на берегу Оби вблизи дома на улице Прибрежной, 4. В конце 2000-х холдинг «Л1» (на тот момент — группа «ЛЭК») планировал построить на территории жилой комплекс «Янтарный берег»: в нем должно было быть 7 домов. Застройщик успел начать строительство первого, но дальше свай не продвинулся. Земля перешла местной группе «Новый мир», которая сейчас строит на ней ЖК «Беринг». Не получилось у «Л1» освоить и территорию завода «Альбумин» — вместо него барнаульская группа «Союз» реализует жилой комплекс «Галактика».

С проблемами в Сибири столкнулась и удмуртская компания «Талан». Сейчас группа хочет застраивать Клюквенный, но пару лет назад у нее не получилось освоить территории на улице Тополёвой и в микрорайоне Щ, мэрия расторгла с компанией договоры из-за плохих приобретенных для жителей бараков квартир.

Эксперт в сфере недвижимости Александр Астахов предполагает, что у компании могут быть внутренние проблемы, из-за которых возникают вопросы в развитии, а вместе с тем и неудавшиеся проекты. Недавно «Талан» хотел усилить свое влияние в регионе, торгуясь за землю у «Локомотив-Арены», застройщик предложил за участок 3,126 миллиарда рублей, но ничего не вышло. «Брусника» предложила больше — 3,131 миллиарда рублей, выиграв аукцион.

Почему застройщики рвутся в Новосибирск

Эксперты сходятся во мнении, что интерес к новосибирскому рынку со стороны федеральных компаний действительно есть. Александр Астахов считает, что рынок Новосибирска сейчас достаточно конкурентный, местные застройщики сильные и появление на рынке новых компаний помогает развитию.

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев говорит, что Новосибирск — один из лидеров по объему продаж, а значит, привлекателен для инвестиций. Еще одна причина, которую называет эксперт, — большая часть земли в Москве идет под КРТ, поэтому застройщики, помимо жилья, должны заниматься и социальной инфраструктурой. В Новосибирске эта схема развития города пока только зарождается.

— Земли больше не появляется в столице, а значит, компании расширяются в регионы, Новосибирск в свою очередь входит в десятку лидеров по объему продаж. При этом больше приживаются компании из соседних регионов, которые привыкли работать с меньшей прибылью, — объяснил Сергей Николаев.

По словам управляющего компанией «Выставка новостроек» Григория Якобсона, Новосибирск — один из привлекательных городов, но его так или иначе миновали инвестиции, в отличие от Москвы и Санкт-Петербурга. Сейчас же вектор, говорит эксперт, разворачивается к Сибири, в том числе из-за сложившейся ситуации в стране: Новосибирск кажется спокойнее, чем другие города. Эксперт говорит, что город также интересен тем, что рядом границы Казахстана, Монголии, недалеко и Китай.

— Не только федеральные застройщики стремятся в Новосибирск, но и сами жители Москвы покупают здесь недвижимость. Например, в столицу инвестировать сильно дорого, Санкт-Петербург не так привлекателен из-за климата, а в Новосибирске с каждым годом становится всё теплее, — отмечает Григорий Якобсон. — Раньше москвичи выбирали дорогостоящие квартиры в регионе, сейчас перешли на земли: например, развивается район ОбьГЭСа, село Ленинское, поселок Голубой Залив.

Девелоперы в первую очередь присматриваются к региону из-за того, что земля здесь стоит меньше, чем в Москве, значит, окупаемость выше, объясняет Григорий Якобсон. При этом московские застройщики не приходят с интересными проектами, а выбирают панельные или монолитные дома — подобное может построить «Самолет» на Первомайке, считает он. Несмотря на это, эксперт уверен, что федеральные застройщики нужны местному рынку.

— Крупные компании принесут здоровую конкуренцию, в том числе с помощью демпинга цены (продажа по заниженным ценам. — Прим. ред.) при захвате рынка. Это может приостановить рост цен и улучшить качество строительства, — объяснил Григорий Якобсон.

Сергей Николаев в качестве хорошего примера прихода крупной компании на новосибирский рынок привел «Астон»: она достроила проблемные дома «Строительного треста-43», и дольщики получили квартиры без дополнительных вложений. А «Брусника», например, предложила квартальную застройку и уникальные планировки. Конкуренция, отмечает Николаев, помогает развиваться рынку, покупатели взамен получают лучшие предложения.

Эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Анжела Гордиенко объяснила, что сейчас на рынке Новосибирска ситуация стабильная: основные игроки уже определены, и зайти новым не крупным застройщикам достаточно сложно, в отличие от гигантов.

— Крупные застройщики, у которых есть финансовые ресурсы, могут начать осваивать прилегающие территории города — это будет трендом следующих лет, — считает Анжела Гордиенко.

При этом специалист уверена, что малоэтажный рынок строительства останется местным застройщикам, потому что они лучше знают территории и понимают, как работает административный ресурс.

Недавно аналитики рассказали, как прошло первое полугодие на рынке недвижимости Новосибирска. Перед отменой льготной ипотеки многие решили запрыгнуть в последний вагон и толкали продажи вверх, а предложений становилось всё меньше. Будущее рынка новостроек пока остается туманным, но для покупателей открываются новые возможности — загородное жилье с сельской ипотекой.