Фото: Зорикто Дагбаев
Если застройщик уже завершил продажу квартир в строящемся доме, жилье в приглянувшейся новостройке еще можно попробовать приобрести у дольщиков. Такие сделки совершают путем переуступки права по договорам долевого участия (ДДУ). Госстройжилнадзор Бурятии разъясняет, какие риски нужно учитывать, заключая договор переуступки.
Переуступка — сделка по покупке не объекта недвижимости, а прав на него. В дальнейшем застройщик будет обязан передать жилье именно тому, к кому перешло право требования на данный объект недвижимости Договор переуступки прав требования называется цессией.
Обычно квартиры по переуступке продают инвесторы, которые купили их в доме-новостройке на этапе котлована и затем реализуют почти готовое жилье по более высокой цене. Есть и другие причины уступки прав требования физическими лицами — это, например, изменение жизненных планов дольщика или возникновение проблем у застройщика. О последних может свидетельствовать большое количество предложений о продаже квартир от физических лиц в строящемся жилом комплексе. Квартиры по переуступке часто продают и юридические лица — обычно это подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами.
Особенности и риски
С введением в регулирующий долевое строительство закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком через эскроу-счета схема переуступки изменилась. Помимо уступки самого договора долевого участия, теперь переуступаются также права на эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком.
Хотя эскроу-счет и открывается на имя конкретного человека, права на размещенные на нем деньги, включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве, можно передать новому дольщику. При переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора.
Подводные камни, o которых нужно знать
Основные риски при покупке недвижимости по переуступке:
- нарушение сроков;
- заморозка строительства;
- банкротство застройщиков.
Чтобы не потерять деньги, запросите у застройщика справку об оплате. Важно убедиться, что платежи по недвижимости признаны действительными, иначе есть риск остаться без жилья.
Также один из рисков - это возможность купить права требования на жилье, которые уже переуступались: например, подрядчик-юрлицо продал квартиру по переуступке частному инвестору, а тот, в свою очередь, конечному покупателю. Если застройщик стал банкротом, вернуть рыночную стоимость квартиры не получится. Если покупатель не согласен с суммой компенсации, проблему нужно решать через суд.
Еще одна особенность сделок переуступки в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ в строительстве не прекращается, в нем лишь происходит замена дольщика. Это значит, что в договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом, внести какие-либо правки не получится.
Все обязанности застройщика, закрепленные в первоначальном договоре, будут действовать в отношении нового приобретателя (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.). А все обязанности, указанные в договоре долевого участия в строительстве, принимает новый участник долевого строительства. В этом есть один существенный недостаток: если ДДУ по каким-то причинам будет признан недействительным, новый дольщик не сможет предъявить претензии к застройщику, только к продавцу.
Есть и еще один риск: в ДДУ указана стоимость, по которой квартиру приобретал первый дольщик. Как правило, переуступка происходит уже на другой стадии строительной готовности дома — а это уже другая стоимость квартиры. На цене также сказывается рыночная ситуация — в результате новый дольщик покупает жилье по цене заметно выше, чем указана в ДДУ. Это значит, что при задержке ввода дома или других судебных разбирательствах с застройщиком все штрафы в пользу нового дольщика будут рассчитываться из суммы меньшей, чем та, которую он реально заплатил.
ВАЖНО:
Гражданину-участнику долевого строительства необходимо учитывать, что если цена договора участия в долевом строительстве ниже, чем подлежащая уплате в соответствии с соглашением об уступке, при неисполнении застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства будет возвращена исключительно сумма, размещенная на счете эскроу в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве.
Госстройжилнадзор рекомендует потенциальным участникам долевого строительства при принятии решения о приобретении объекта недвижимости путем заключения соглашения об уступке оценить возможные риски, возникающие при неисполнении застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, а именно возврат денежных средств только в объеме, размещенном на счетах эскроу.
Если покупатель выплатил цеденту сумму по договору переуступки, но потом решил разорвать сделку с застройщиком, он потеряет часть денег. Здесь риск в том, что покупателю вернется не сумма, которую он отдал продавцу, а первоначальная стоимость жилья, прописанная в договоре между дольщиком и застройщиком. Реальная цена может быть выше.