Льготная ипотека для всех желающих просуществовала на рынке почти четыре года. С 1 июля воспользоваться пониженными ставками на такой кредит могут не все. Ждать ли возвращения программы и при каких условиях это случится — рассказал заместитель председателя Центрального банка России Алексей Заботкин.
— Это был антикризисный краткосрочный инструмент, который вводился, напомню, на 6 месяцев в 2020 году и потом неоднократно продлялся. Наверное, если будут условия сопоставимые с тем, что произошло в 2020 году в пик пандемии, то правительство может принять решение по использованию этого инструмента. Но в рамках какого-то базового сценария, наверное, это маловероятно, — отметил он, выступая на сессии «Российская экономика в следующие три года: потенциал и риски».
В довод о том, что вводить программу заново не стоит, Заботкин напомнил о ситуации на рынке недвижимости, которая сложилась из-за этих программ. Такие же риски он видит при повторном ее запуске.
Отвечая на вопрос журналистов, зампред ЦБ напомнил, что в период с 2017 по 2019 год, когда инфляция в стране была вблизи 4% и не было никаких масштабных льготных ипотечных программ, рыночные ставки по ипотеке в какой-то момент опускались до 8%, а в среднем составляли 9%.
— Поэтому ответ очень простой: необходимо переломить текущую ситуацию с инфляцией. Если инфляция опустится до 4%, то и процентные ставки по кредитам, в том числе и по ипотеке, вернутся на умеренные уровни, которые мы наблюдали в прошлом, — пояснил он.
Происходящее на рынке ипотеки, в частности, завершение массовой льготной госпрограммы с 1 июля, обсуждалось на Финансовом конгрессе несколько раз. Так, председатель правления «Сбера» Герман Греф заявил, что рынку придется «поболеть» пару лет после отмены массовой программы льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках. Фонтанка уточнила у экспертов, как интерпретировать эти слова, кому будет тяжелее и к чему готовиться потребителям, которые не могут претендовать на кредиты по оставшимся льготным программам.
Кому придется болеть и сколько
В таких условиях слова главы Сбера о том, что рынку придется «поболеть», звучат неутешительно для потенциальных покупателей квартир на первичном рынке, которые не успели взять льготную ипотеку и не могут претендовать на оставшиеся программы. При этом главный экономист, руководитель центра макроэкономического анализа Альфа-Банка Наталия Орлова считает, что слова Германа Грефа о тяжелых временах скорее относились к компаниям, нежели к потребителям. По ее мнению, для жителей городов это будет скорее плюс, потому что цены на жилье пойдут вниз.
— Спрос пойдет вниз, а у застройщиков еще большие объемы строительства. Мне кажется, всё само сбалансируется, но для этого очень важно, чтобы льготные программы не пролонгировались, — отметила она. — На самом деле, мы не знаем, какая будет динамика. Возможно, через какое-нибудь время запустятся новые программы. Если этого не будет, не будет такого давления на бюджетный фактор, тогда, мне кажется, что немножко цены просядут и будут комфортными. Будем надеяться на это.
Жить в условиях высоких ставок нам придется долго, считает экономист. Сегодняшний уровень в 16% (или 18% в перспективе) будет с нами до конца 2024 года. Если высоким считать «ключ» выше 10% — то, он сохранится и в 2025 году.
— Непонятно сколько, но то, что болезнь будет — это понятно, — считает профессор географического факультета МГУ имени Ломоносова Наталья Зубаревич. — А как быстро балансы новые наступят? Во-первых, в первом полугодии нахватали по горячим последним следам этих кредитов. Значит, уже хотя бы поэтому спад будет, даже если бы не отменили льготную ипотеку. Те, кто хотел взять, взяли опережающими темпами. Это первый фактор спада. Второй — сейчас ждать будут. А девелоперы тоже аккуратные. Они достраивают то, что у них в работе, и очень сильно замедлили нулевые циклы <...>. Они же тоже понимают, что надо как-то соотносить предложение и упавший спрос.
Пока в том, как дальше будет идти ставка, присутствует неопределенность. Но то, что спрос восстановится в тех или иных масштабах, доктор географических наук не сомневается, потому что «жилищная проблема в России не решена». Она согласна с тем, что больше всего в сложившейся ситуации пострадает пользователь, а девелоперы «как-нибудь» переживут, поскольку уже заработали на льготных программах денег «по полной программе».
— Когда я прочитала, что на 90% выросла стоимость квадратного метра с 2019 по начало 2024 — ну вот она, льготная ипотека. Поэтому это дурь. Её надо было давно заканчивать. Её затянули. Результат? Девелоперы нажились. Население будет иметь проблемы, — сказала «Фонтанке» Зубаревич.
Взгляд регулятора
Об этом же, отвечая на вопрос Фонтанки, сообщила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. Часто звучит утверждение, что это именно банки за счет госдотаций кредитов и повышения ставок стали главными бенефициарами госполитики по снижению инфляции. Это не совсем так.
— В прошлом году банки показали хорошую прибыль, после падения ее практически в десять раз в 2022 году. Если сравнивать рост прибыли банков и нефинансового, то есть реального сектора, то темп роста прибыли банков по сравнению с 2021 годом был даже меньше, чем у нефинансового сектора. Поэтому, наверное, назвать их главными бенефициарами достаточно сложно. Если речь идет о госдотациях или льготных кредитах, то у нас они в основном были в ипотеке. Наш анализ показывает, что там главными бенефициарами были застройщики, — сказала она.
Граждан тоже бенефициарами не назовешь. Кредиты по низким ставкам кажутся им привлекательными, но населению приходится брать большую сумму кредита только из-за того, что в результате льготных программ цена квадратного метра существенно выросла.
— Что касается повышения процентной ставки, здесь иногда забывают, что у банка две стороны. Банки дают кредиты по более высоким ставкам — казалось бы, больше зарабатывают — но они точно так же привлекают депозиты по более высоким ставкам, — отметила председатель ЦБ. Сейчас эти ставки доходят до 18%.
Сразу после повышения ключевой ставки у банков действительно на короткое время выросла маржа. Это произошло потому что многие кредиты, в том числе корпоративные, выдавались по плавающим ставкам и ставки по ним увеличиваются автоматически, объяснила Набиуллина.
— А по депозитам ставки увеличиваются постепенно, по мере истечения сроков депозитов и так далее. Но потом, через некоторое время, мы это видим, маржа опять снизилась, и она где-то близка к уровню 2021 года, — добавила она.
Взгляд девелопера
Хотя строители пока не выступали на конгрессе, им есть, что возразить.
— Когда появился сам закон о проектном финансировании и фактически все финансовые вопросы, связанные со строительством, перешли от строителей к банкам — после этого говорить о том, что бенефициарами стали строители, а не банки, очень странно, — отметил в разговоре с Фонтанкой Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб».
Введение льготной ипотеки, которая на протяжении нескольких лет поддерживала строительный рынок, по мнению эксперта, также было пролоббировано банками.
— Мы, нашим строительным комплексом, не смогли бы своими усилием добиться тех впечатляющих результатов по появлению такого количества льготных ипотечных программ, как это сделало банковское сообщество, — уверен он. — Мы, конечно, помогали. Мы понимали, что от этого зависит очень многое. Но ведь и банки в этой ситуации являются главными бенефициарами и интересантами, потому что если строители работают, все объекты, которые строятся, застрахованы тем, что они гарантированно продаются.
Еще один аргумент: если нет льготной ипотеки, продажи снизятся вдвое и многие строительные компании окажутся на грани банкротства, а банкам придется разбираться со всеми долгами по недостроям.
Что дальше будет с ценами на жилье
После завершения льготной ипотеки в течение июля застройщики будут разгребать те договоры, которые граждане успели заключить, заскочив в последний вагон. Последствия окончания программы девелоперы начнут ощущать примерно с осени, прогнозирует Белоусов.
— Сейчас мы можем только предполагать, что это будут серьезные потери. Я думаю, что они будут измеряться, наверное, не единичными процентами, — предположил он.
На наивный вопрос Фонтанки, пойдут ли тогда с осени цены вниз, он ответил: «А кто сказал, что цены должны снизиться?» В связи с тем, что у строителей растут издержки, стройка точно будет дорожать: «Может быть, за счет того, что застройщики будут сокращать свою маржу, цена, возможно, останется той же. Снижаться она не будет».
Есть инструменты, которыми могли бы воспользоваться банки, чтобы снизить цену квартиры. Это рассрочки и коррективы, которые можно внести в договоры, заключаемые в рамках проектного финансирования.
— Только объединяя усилия банков и застройщиков, можно каким-то образом купировать те последствия, которые мы будем ощущать в ближайшее время после того, как откажутся от массового льготного и потенциального кредитования, — подчеркнул глава «Объединения строителей».
Крупные банки заявили, что продолжат предлагать клиентам возможность снизить ставку до 8%, в том числе за счет субсидий (они же комиссии) со стороны застройщиков. В ЦБ уже отреагировали на эту практику, пригрозив прописать в стандарте ипотечного кредитования запрет на взимание комиссий, приводящих к удорожанию недвижимости.
И вроде бы, такие схемы в интересах самих банков тоже. Почему тогда против них восстает регулятор? Отвечая на этот вопрос, Белоусов рекомендует разделять две цели — повышение доступности жилья и обеспечение финансовой стабильности.
— Задача ЦБ — сделать так, чтобы банк был устойчив. Поэтому и возникают такие ограничения, которые затрудняют жизнь покупателя жилья, но облегчают жизнь, стабильность банковской системы, — говорит он.