Выступая на Финансовом конгрессе Банка России, который в эти дни проходит в Петербурге, председатель правления Сбера Герман Греф заявил, что рынку придется «поболеть» пару лет после отмены массовой программы льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках. «Фонтанка» уточнила у экспертов, как интерпретировать эти слова, кому будет тяжелее и к чему готовиться потребителям, которые не могут претендовать на кредиты по оставшимся льготным программам.
Перезапуск маловероятен
Происходящее на рынке ипотеки, в частности завершение массовой льготной госпрограммы с 1 июля, обсуждалось на Финансовом конгрессе несколько раз. Вопрос о том, что следует предпринять, чтобы жилье снова стало доступным для россиян, прозвучал 4 июля на сессии «Российская экономика в следующие три года: потенциал и риски».
Отвечая на вопрос журналистов, заместитель председателя Центрального банка России Алексей Заботкин напомнил, что в период с 2017-го по 2019 год, когда инфляция в стране была вблизи 4% и не было никаких масштабных льготных ипотечных программ, рыночные ставки по ипотеке в какой-то момент опускались до 8%, а в среднем составляли 9%. «Поэтому ответ очень простой: необходимо переломить текущую ситуацию с инфляцией. Если инфляция опустится до 4%, то и процентные ставки по кредитам, в том числе и по ипотеке, вернутся на умеренные уровни, которые мы наблюдали в прошлом», — пояснил он.
Как следует из его выступления, ждать перезапуска безадресной льготной ипотеки не стоит. Это была антикризисная краткосрочная мера, которая потом неоднократно продлевалась. «Если будут условия, сопоставимые с тем, что произошло в 2020 году, в пик пандемии, то правительство может принять решение по использованию этого инструмента, но в рамках какого-то базового сценария, наверное, это маловероятно», — сказал представитель ЦБ.
Кому придется «болеть» и сколько
В таких условиях слова главы Сбера о том, что рынку придется «поболеть», звучат неутешительно для потенциальных покупателей квартир на первичном рынке, которые не успели взять льготную ипотеку и не могут претендовать на оставшиеся программы. При этом главный экономист, руководитель центра макроэкономического анализа Альфа-Банка Наталия Орлова считает, что слова Германа Грефа о тяжелых временах скорее относились к компаниям, нежели к потребителям. По ее мнению, для жителей городов это будет скорее плюс, потому что цены на жилье пойдут вниз.
«Спрос пойдет вниз, а у застройщиков еще большие объемы строительства. Мне кажется, всё само сбалансируется, но для этого очень важно, чтобы льготные программы не пролонгировались, — отметила она. — На самом деле мы не знаем, какая будет динамика. Возможно, через какое-нибудь время запустятся новые программы. Если этого не будет, не будет такого давления на бюджетный фактор, тогда, мне кажется, что немножко цены просядут и будут комфортными. Будем надеяться на это».
Жить в условиях высоких ставок нам придется долго, считает экономист. Сегодняшний уровень в 16% (или 18% в перспективе) будет с нами до конца 2024 года. Если высоким считать «ключ» выше 10% — то он сохранится и в 2025 году.
«Непонятно сколько, но то, что «болезнь» будет, — это понятно, — считает профессор географического факультета МГУ имени Ломоносова Наталья Зубаревич. — А как быстро балансы новые наступят? Во-первых, в первом полугодии нахватали по горячим последним следам этих кредитов. Значит, уже хотя бы поэтому спад будет, даже если бы не отменили льготную ипотеку. Те, кто хотел взять, взяли опережающими темпами. Это первый фактор спада. Второй — сейчас ждать будут. А девелоперы тоже аккуратные. Они достраивают то, что у них в работе, и очень сильно замедлили нулевые циклы <...>. Они же тоже понимают, что надо как-то соотносить предложение и упавший спрос».
Пока в том, как дальше будет идти ставка, присутствует неопределенность. Но то, что спрос восстановится в тех или иных масштабах, доктор географических наук не сомневается, потому что «жилищная проблема в России не решена». Она согласна с тем, что больше всего в сложившейся ситуации пострадает пользователь, а девелоперы «как-нибудь» переживут, поскольку уже заработали на льготных программах денег «по полной программе».
«Когда я прочитала, что на 90% выросла стоимость квадратного метра с 2019-го по начало 2024-го — ну вот она, льготная ипотека. Поэтому это дурь. Её надо было давно заканчивать. Её затянули. Результат? Девелоперы нажились. Население будет иметь проблемы», — сказала «Фонтанке» Зубаревич.
Взгляд регулятора
Об этом же, отвечая на вопрос «Фонтанки», сообщила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. Часто звучит утверждение, что это именно банки за счет госдотаций кредитов и повышения ставок стали главными бенефициарами госполитики по снижению инфляции. Это не совсем так.
«В прошлом году банки показали хорошую прибыль, после падения ее практически в десять раз в 2022 году. Если сравнивать рост прибыли банков и нефинансового, то есть реального сектора, то темп роста прибыли банков по сравнению с 2021 годом был даже меньше, чем у нефинансового сектора. Поэтому, наверное, назвать их главными бенефициарами достаточно сложно. Если речь идет о госдотациях или льготных кредитах, то у нас они в основном были в ипотеке. Наш анализ показывает, что там главными бенефициарами были застройщики», — сказала она.
Граждан тоже бенефициарами не назовешь. Кредиты по низким ставкам кажутся им привлекательными, но населению приходится брать большую сумму кредита только из-за того, что в результате льготных программ цена квадратного метра существенно выросла.
«Что касается повышения процентной ставки, здесь иногда забывают, что у банка две стороны. Банки дают кредиты по более высоким ставкам — казалось бы, больше зарабатывают, но они точно так же привлекают депозиты по более высоким ставкам», — отметила председатель ЦБ. Сейчас эти ставки доходят до 18%.
Сразу после повышения ключевой ставки у банков действительно на короткое время выросла маржа. Это произошло потому, что многие кредиты, в том числе корпоративные, выдавались по плавающим ставкам и ставки по ним увеличиваются автоматически, объяснила Набиуллина. «А по депозитам ставки увеличиваются постепенно, по мере истечения сроков депозитов и так далее. Но потом, через некоторое время, мы это видим, маржа опять снизилась, и она где-то близка к уровню 2021 года», — добавила она.
Взгляд девелопера
Хотя строители пока не выступали на конгрессе, им есть что возразить. «Когда появился сам закон о проектном финансировании и фактически все финансовые вопросы, связанные со строительством, перешли от строителей к банкам — после этого говорить о том, что бенефициарами стали строители, а не банки, очень странно», — отметил в разговоре с «Фонтанкой» Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб».
Введение льготной ипотеки, которая на протяжении нескольких лет поддерживала строительный рынок, по мнению эксперта, также было пролоббировано банками. «Мы, нашим строительным комплексом, не смогли бы своими усилиями добиться тех впечатляющих результатов по появлению такого количества льготных ипотечных программ, как это сделало банковское сообщество, — уверен он. — Мы, конечно, помогали. Мы понимали, что от этого зависит очень многое. Но ведь и банки в этой ситуации являются главными бенефициарами и интересантами, потому что, если строители работают, все объекты, которые строятся, застрахованы тем, что они гарантированно продаются».
Еще один аргумент: если нет льготной ипотеки, продажи снизятся вдвое, и многие строительные компании окажутся на грани банкротства, а банкам придется разбираться со всеми долгами по недостроям.
Что дальше будет с ценами на жилье
После завершения льготной ипотеки в течение июля застройщики будут разгребать те договоры, которые граждане успели заключить, заскочив в последний вагон. Последствия окончания программы девелоперы начнут ощущать примерно с осени, прогнозирует Белоусов. «Сейчас мы можем только предполагать, что это будут серьезные потери. Я думаю, что они будут измеряться, наверное, не единичными процентами», — предположил он.
На наивный вопрос «Фонтанки», пойдут ли тогда с осени цены вниз, он ответил: «А кто сказал, что цены должны снизиться?» В связи с тем, что у строителей растут издержки, стройка точно будет дорожать: «Может быть, за счет того, что застройщики будут сокращать свою маржу, цена, возможно, останется той же. Снижаться она не будет».
Есть инструменты, которыми могли бы воспользоваться банки, чтобы снизить цену квартиры. Это рассрочки и коррективы, которые можно внести в договоры, заключаемые в рамках проектного финансирования. «Только объединяя усилия банков и застройщиков, можно каким-то образом купировать те последствия, которые мы будем ощущать в ближайшее время после того, как откажутся от массового льготного и потенциального кредитования», — подчеркнул глава «Объединения строителей».
Крупные банки заявили, что продолжат предлагать клиентам возможность снизить ставку до 8%, в том числе за счет субсидий (они же комиссии) со стороны застройщиков. В ЦБ уже отреагировали на эту практику, пригрозив прописать в стандарте ипотечного кредитования запрет на взимание комиссий, приводящих к удорожанию недвижимости.
И вроде бы такие схемы в интересах самих банков тоже. Почему тогда против них восстает регулятор? Отвечая на этот вопрос, Белоусов рекомендует разделять две цели — повышение доступности жилья и обеспечение финансовой стабильности. «Задача ЦБ — сделать так, чтобы банк был устойчив. Поэтому и возникают такие ограничения, которые затрудняют жизнь покупателя жилья, но облегчают жизнь, стабильность банковской системы», — говорит он.
Куда уходят деньги
Что до потребителей, которые берут новые и новые займы, им было бы полезно посидеть какое-то время без кредитов, считает Наталья Зубаревич.
— Улучшать финансовую грамотность иногда надо розгами. Одними пряниками не получается, — говорит она.
— И как долго? Пока что одни розги.
— А люди все равно берут под 20% потребкредиты.
— Берут. Вот парадокс.
— Потому что «авось да небось»: «Авось я буду зарабатывать еще больше. Авось отдам». Для многих это не минимальное потребление, это хотелка, которую хочется сейчас. Другое дело, когда сломалась стиральная машина или холодильник, вам некуда деваться, надо брать потребкредит, чтобы у вас был новый. Но фишка состоит в том, что гаджет за 140 тысяч ребёнку на 16 лет — вот это вот…
— Излишек?
— А я такие случаи знаю.
О том, чем может обернуться растущая долговая нагрузка населения, на публичной дискуссии Консультативного совета по финансовой стабильности о системных рисках сказал основатель медиаресурса bitkogan Евгений Коган.
«Люди привыкли к доходам на семью 50, 70, 100 тысяч рублей. Тут вдруг у семьи доходы — 300, 400 тысяч. Это типичная сейчас ситуация. Что они делают? Они реализуют свою мечту, — красиво выразился финансист. — Если есть желание купить автомобиль, которого не было всю жизнь и о котором мечтали, они накопили миллион-другой рублей, еще пять они возьмут. Для них ставка что 22 или 25, что 30 — все равно».
По его словам, такие граждане уверены в своих будущих доходах, но что будет, если изменятся обстоятельства и они перестанут так сильно зарабатывать? Тогда может возрасти количество банкротств, и начнут «сыпаться» те, кто выдавал это долги. Коган назвал это серьезным риском, который может реализоваться.
Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»