«Общий ввод жилья в России, включая многоэтажное строительство, за квартал составил 29,3 млн кв. м, что сопоставимо с тем же периодом 2023 года. Доля населения в общем объеме ввода составила почти 70%» – РБК Недвижимость от 16.04.2024.
Доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в РФ за первый квартал составила 69,9 процентов. Это рекордный показатель за весь XXI век. Доля многоквартирных домов (МКД) составила 30,1 процентов. Это антирекорд за весь XXI век.
Есть объективные причины рекорда и антирекорда.
Объективные причины заключаются в том, что комфорт и качество жизни в отдельном доме выше, чем в многоквартирном. Когда смотришь на «человейники», всегда задаешься вопросом: а мы действительно живем в самой большой стране мира? Как можно назвать «бизнес-классом», а тем более «элитным» жильем кварталы, соизмеримые с населением небольшого города? Где, чтобы выехать, заехать и запарковаться на личном автомобиле, необходимо постоять в очереди. Чудны деяния твоих апостолов, о, основатель современного маркетинга, Филип Котлер!
Субъективная причина заключается в том, что стоимость квадратного метра МКД на первичном рынке абсолютно оторвана от строительной себестоимости. То есть не связана со стоимостью СМР и строительных материалов. Уже много лет цена квадратного метра определяется «невидимой рукой рынка», которая, впрочем, чаще заглядывает в карман покупателей, а не продавцов.
Якобы «высокие цены» на строительные материалы (со слов застройщиков) тормозят объем строительства МКД. Но при этом объемы строительства ИЖС бьют рекорды.
Вероятно, проблема не в строительной себестоимости? А в прочих расходах и доходах, связанных с бизнесом по строительству МКД?
Подтверждением этой гипотезы служит высокая корреляция между долей ИЖС в общем объеме жилищного строительства и стоимостью квадратного метра МКД на первичном рынке. То есть, чем выше эта стоимость, тем выгоднее строить индивидуальное жилье, где застройщик сам себе покупатель и продавец, заказчик и строитель, руководитель и секретарь.