Рынок жилья попрощался с массовой программой льготной ипотеки, и покупатели надеются, что без главной причины взлета цен на жилье квартиры станут дешевле. Участники рынка не разделяют этого оптимизма. Forbes поговорил с девелоперами, риелторами, аналитиками и выяснил, что для заметного снижения цен нужен либо гигантский обвал спроса, либо экономический кризис, как в 2008 году
Первого июля перестала действовать самая массовая программа льготной ипотеки «Господдержка 2020», позволяющая приобретать жилье в новостройках в кредит под 8%. Также меняются условия льготной семейной ипотеки, дающей возможность семьям с детьми приобретать жилье под 6%. Ее новая конфигурация до сих пор полностью не определена: известно лишь, что наиболее благоприятными будут условия для покупки жилья в малых городах.
Именно льготные ипотечные программы называли главной причиной высокого спроса на новостройки и роста цен на них в 2020-2024 годах. Многие участники рынка уже поторопились заявить, что хотя стимулирование спроса в прежнем виде действовать перестанет, покупателям не стоит ждать снижения цен на новостройки.
Тем не менее совсем исключать такого развития событий нельзя. Forbes разобрался, что должно произойти, чтобы застройщики оказались вынуждены снизить цены и вожделенные квадратные метры стали более доступными.
Долгий и глубокий спад
Девелоперам придется поменять прайсы в случае долгого и глубокого падения спроса — этот сценарий большинство собеседников Forbes называли чаще всего.
Многие покупатели уже настроились на то, что новостройки подешевеют. «На данный момент ситуация на рынке жилья действительно накалена. Многие застройщики столкнулись с нарастающим давлением покупателей, ожидающих снижения цен», — обращает внимание коммерческий директор ГК «Альфастройинвест» Юрий Балабанов. Некоторые на это поддались. «В нашем регионе многие застройщики уже сейчас дают скидки до 10%», — говорит генеральный директор ГК «Жилой квартал» (Башкортостан) Евгений Вечков.
Большинство застройщиков пока говорят: рано. Из их комментариев следует, что спрос должен упасть сильно и оставаться на минимальных значениях достаточно долго, только это сподвигнет их оправдать надежды покупателей.
«Застройщики пойдут на снижение цен только в особой ситуации, например, при ощутимом и долгосрочном падении спроса, — полагает основатель группы «Родина» Владимир Щекин. — Например, если спрос снизится, условно, на 25-30% и останется в таком состоянии в течение года. Но такое развитие событий маловероятно».
«Застройщики всегда ориентируются на регуляторные меры поддержки, и если на рынке недвижимости произойдет падение спроса без реакции со стороны правительства или банков, это станет сигналом для снижения цен», — добавляет заместитель директора по маркетингу группы компаний «Монолит» Михаил Баденко.
«В нынешних условиях снижение цен возможно только при глубоком (на 30-50% от обычного уровня активности дольщиков) и долгосрочном (от четырех-шести месяцев и дольше) снижении спроса», — резюмирует управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Telegram-канал Forbes.Russia
Канал о бизнесе, финансах, экономике и стиле жизни
Ход за банком
Все собеседники Forbes указали, что снижение цен на новостройки находится в зависимости не только самих застройщиков, но и от банков, финансирующих строительство. О том, как строятся отношения кредитных организаций и девелоперов жилья, ранее писал Forbes.
«Цены могут снизиться только в том случае, если смогут коллегиально договориться основные, системообразующие участники отрасли — девелоперы, банки, производители стройматериалов и, конечно же, государство», — считает заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов.
«Застройщики могут пойти на снижение цен, если банки начнут испытывать дефицит средств для проектного финансирования, и для них станет критично важным наполнение счетов эскроу, — полагает руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. — В этом случае банки могут повысить мотивацию застройщиков к наполнению счетов эскроу». Чтобы счета наполнялись, продажи должны расти.
«Снижению цен могут способствовать снижение ставки по проектному финансированию и пересмотр банками финансовых моделей застройщиков, — говорит директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. — Это позволит застройщику для увеличения темпов продаж скорректировать, то есть снизить, стоимость квадратного метра».
«Сперва застройщики вместе с банками-партнерами будут пытаться стимулировать спрос с помощью субсидированной ипотеки, «зашитой» в стоимость метра, но этот ресурс небезграничен, да и ЦБ очень не любит такие «схематозы» и будет с ними бороться, — прогнозирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — Поэтому цены, особенно в новых проектах, все-таки придется снижать, чтобы наполнить эскроу и уменьшить ставку по проектному финансированию».
«Возможна ли ситуация, при которой застройщики могли бы маневрировать и снижать цену в соответствии с рынком? — задается вопросом исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. — Да, вполне возможна, но при ином способе финансирования строительства. Мировая практика показывает, что метод проектного финансирования далеко не единственный».
Только прикажи
Снизить цены застройщики могут и в том случае, если на этот счет будет прямое распоряжение властей, говорят собеседники Forbes.
«Прямое вмешательство правительства, например, принятие законопроекта о максимальной прибыли застройщика, также может вынудить застройщиков снизить цены на жилье», — считает Балабанов из «Альфастройинвеста». «Повлиять на решение о снижении цен может прямое государственное регулирование, то есть законопроекты, ограничивающие максимальную прибыль застройщиков, или устанавливающие предельные цены на жилье», — добавляет Щекин из «Родины». Разговоры о такой возможности начались после появления законопроекта о предельной норме прибыли застройщиков, о котором рассказала депутат Госдумы Светлана Разворотнева.
«Законодательное ограничение стоимости жилья нуждается в тщательном рассмотрении с точки зрения последствий для компаний и в целом отрасли, поскольку это уже выходит за рамки рыночной экономики», — предупреждает коммерческий директор «ОМ Девелопмент» Анна Соколова.
«Цены будут снижены лишь тогда, когда архитектура будет проще, дворы — меньше, отделка — хуже, а дома — выше и шире, — перечисляет директор по маркетингу и продажам «Гринвуд девелопмент» Артур Дубровский. — Произойдет ли это в связи с волевым решением правительства на формирование предельных цен, или в связи с запросом покупателей на более дешевое жилье — покажет время». По мнению Дубровского, цены на новостройки изначально росли именно потому, что возводимое жилье становилось все более сложным с точки зрения архитектуры, отделки и благоустройства.
«Льготные ипотечные программы никогда не были привязаны к стоимости квадратного метра в приобретаемом жилье, — напоминает директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев. — Поэтому один из вариантов — это стимулирующие льготные кредиты для покупки недвижимости с привязкой к цене квадратного метра (то есть чем дешевле квартира, тем ниже ставка. — Forbes). Понятно, что это может сказаться на качестве возводимого жилья и инфраструктуры, но появится выбор: строить дорого и продавать по малодоступной ипотеке, или строить дешевле и продавать с доступной ипотекой».
«Полноценное снижение цен означает полное отчаяние и желание девелоперов просто закончить проект и завершить работу, — уверена сооснователь сервиса «Девелоперы.рф» Наталья Тимохина. — В такое настроение их может привести введение жестких государственных требований к классности, а также нормативов стоимости квадратного метра, который будет определяться по регионам».
Только помоги
Застройщики традиционно уповают на господдержку, но если прежде речь шла о продлении разного рода льготных ипотечных программ, то теперь речь заходит о субсидировании непосредственно девелоперской деятельности. Если субсидии предоставят, возможно, снижение цен, рассуждают некоторые собеседники Forbes.
«На мой взгляд, снижение стоимости на первичном рынке возможно в случае, если застройщики получат определенные преференции от государства, например, земельные участки и кредиты на льготных условиях, упрощенное подключение к энергоресурсам, налоговые льготы или снижение объема обязательств в части строительства социальной инфраструктуры», — надеется на лучшее президент GloraX Дмитрий Кашинский.
«Фактор, который мог бы способствовать снижению цен на квадратный метр — это фиксация стоимости строительных материалов, — предлагает свой вариант директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. — А вот ограничение и сдерживание цен со стороны регулятора мне не представляются реалистичными».
Черный лебедь
Примерно треть опрошенных экспертов считают, что жилье, и в частности новостройки в России могут подешеветь в случае наступления глобального кризиса, сопоставимого по масштабам с рецессией 2008 года. Речь идет о каком-то негативном событии мирового масштаба.
«Резкое снижение цен маловероятно, причинами могут стать какие-то крайне неожиданные внешние факторы, внезапные события мировой экономики», — считает основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
«Еще один кризис масштаба 2008 года, действительно, снова может обвалить цены на всех рынках, но его повторение сейчас — крайне маловероятный вариант, «черный лебедь», — соглашается директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков.
«Если пофантазировать о возможных сценариях снижения цен, то не исключена ситуация 2008-2009 годов, когда застройщик вывел в Марфино целый микрорайон по цене раза в два ниже рынка, собрал весь спрос и практически дал рынку новый импульс», — вспоминает Репченко из IRN.RU. Эту историю девелопера «Ведис Групп» и его основателя Сергея Бобкова подробно описывал на своих страницах Forbes.