С 1 июля прекращает действие базовая программа ипотеки с господдержкой, которая обеспечивала немногим меньше половины покупок квартир в строящихся домах масс-маркета. Что принесла рынку господдержка, продлившаяся четыре года, и как строить продажи в новых условиях — обсудили участники дискуссии «Ипотека. Итоги программы господдержки и перспективы рынка», организованной РБК Петербург совместно со СРО А «Объединение строителей СПб».
«Переоценить воздействие льготной ипотеки на рынок очень сложно. Наверно, это был тот единственный необходимый механизм, который позволил на протяжение всех четырех лет наращивать объемы ввода жилья», — отметил генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
«Льготная ипотека была направлена на увеличение объема спроса, объема строительства и объема ввода — к этому она и привела», — отмечает директор «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
По словам заместителя генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольги Кузнецовой, программа позволила многим людям улучшить жилищные условия. «У нас существенно выросла доля 2- и 3-комнатных квартир в структуре продаж. Мы наблюдали, как многие люди переезжали в квартиры большего размера в нашем же проекте, покупали квартиры для подрастающих детей», — рассказала она.
В свою очередь, директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова отметила, что благодаря примерно одинаковым условиям приобретения квартир застройщики начали конкурировать качеством. «Не будь буста продаж по господдержке, рынок развивался бы не так стремительно. Застройщики хорошо научились реагировать на быстро меняющийся рынок, приспосабливаться к изменениям цифр в ипотечных программах, и в последнее время конкурируют не только ежемесячным платежом, но и качеством продукта, который становится с каждым годом все лучше и лучше, а еще качеством сервиса, качеством обслуживания. Огромному количеству семей программа господдержки помогла решить квартирный вопрос, так как платежи и условия для покупки квартиры на первичном рынке были более чем привлекательными. Наличие субсидированных ипотечных госпрограмм косвенно побудили многих девелоперов активнее рассматривать для себя выход в новые регионы», — говорит эксперт.
В то же время, госпрограмма имела и негативные последствия. «К сожалению, цена выросла на 30% — это было достаточно предсказуемо, — отметил Алексей Белоусов. — Если государство начинает вынимать из своего кармана бюджетные деньги и вкладывать в какую-то конкретную отрасль, так или иначе это будет приводить к тому, что отрасль начинает «надуваться».
При этом на рост цен повлияло не только вливание бюджетных средств. В числе прочих факторов эксперты отметили и переход на работу по эскроу-счетам, и уход с рынка мелких застройщиков, что привело к сокращению предложения, и рост социальной нагрузки, и удорожание стройматериалов, и дефицит рабочих рук.
«За четыре последних года стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербурга удвоилась. И это как раз одно из следствий введения господдержки ипотеки, — подтверждает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. — Однако основной рост пришелся на 2020-2022 годы, а за последние два года средний ценник в городе практически не изменился. Кроме того, на первые годы пандемии пришелся максимальный рост цен на стройматериалы и резкое увеличение затрат на фонд оплаты труда. Но с 2022 года ситуация здесь стала более стабильной».
На первом этапе реализации программы проявились и другие недостатки. «Ипотека с господдержкой, по факту, к сожалению, была довольно грубым инструментом. Выдавалось несколько штук в одни руки, невзирая на количество приобретаемых метров, либо на количество метров, которыми обладают граждане. Это стимулировало очень много инвестиционных покупок», — напомнила начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Впоследствии эти недостатки были отчасти устранены — так, в декабре 2023 года выдачу ограничили на уровне «одна ипотека в одни руки». Но оценить, насколько удачной оказалась новая настройка, будет сложно, поскольку уже через полгода — с 1 июля 2024 года — программа перестает действовать.
Что будет после отмены госпрограммы — эксперты не берутся сказать точно, поскольку до сих пор не ясно, предложит ли государство что-либо взамен, что именно, как будут дальше действовать другие льготные программы, хотя уже ясно, что они будут более адресными и точечными. Единственное, на чем сходятся участники рынка — объем спроса однозначно будет меньше.
«ИТ-ипотека занимает порядка 10% в ипотечных сделках, плюс семейная 35-40%, господдержка сейчас подтягивается с 40 до 50%, потому что люди используют последнюю возможность. А ипотечные сделки занимают 85% в общем объеме», — подсчитала Ольга Трошева. То есть, с уходом госпрограммы рынок лишится существенной части сделок.
Уже сейчас эксперт отмечает снижение динамики по сравнению с предыдущими этапами пересмотра программы льготной ипотеки. «Что мы видим сейчас по результатам: май +20-25% по сравнению с апрелем 2024 года — 8,9 тыс. сделок, не скажу, что колоссально. Мы привыкли, что, завершая программу, всплеск есть. В июле-августе будет спад, к которому застройщики должны быть готовы и запускать какие-то стимулирующие поддерживающие инструменты».
Безусловно, застройщики планируют предлагать клиентам альтернативные возможности покупки. «По субсидированию ипотеки, по рассрочке, по различным схемам — мы будем их дорабатывать. К примеру, многие девелоперы сейчас продумывают варианты длительных рассрочек после ввода хотя бы на год — на два», — ожидает Татьяна Халилова.
Однако, по словам руководителя департамента продаж «Группы Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти Максима Турты, использование всех этих дополнительных инструментов упирается в обязательства застройщиков перед банками, прописанные в договорах на проектное финансирование. Те же самые рассрочки приводят к тому, что деньги за покупку квартиры не поступают на эскроу-счета, как это было бы при ипотеке. «И тут вопрос в гибкости банков. У нас уже есть позитивный опыт взаимодействия с банком ВТБ — мы несколько раз меняли финансовую модель, поскольку со сменой инструментария меняется объем поступлений на эскроу-счета. Хотелось бы, чтобы позитивная динамика по взаимодействию с банками продолжалась», — отметил Максим Турта.
Как подчеркнула генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева, банки, которые осуществляют проектное финансирование, не меньше застройщиков заинтересованы в темпах продаж и в своевременном завершении проектов. «Я думаю, правильно будет, если банки и застройщики вплотную будут участвовать в разработке индивидуальных программ в плане проектного финансирования, эскроу-дисконтов и комплексного продукта, где банк осуществляет проектное финансирование, и на этот же объект предоставляются специальные условия по ипотеке клиентам», — сказала она.
Возможно, часть ипотечных сделок переместится в небольшие банки — после того как ВТБ увеличил первый взнос по ипотеке с господдержкой до 60%. По словам Светланы Денисовой, для покупателей семейных квартир это мало что поменяло, поскольку с ограничением по объему кредита в 6 млн руб. им и так приходилось доплачивать от 60% и более от цены квартиры. Но с маленькими квартирами, со студиями покупатели будут обращаться в другие ипотечные банки. «Кто-то будет бороться за ту долю рынка, которую освобождает ВТБ», — полагает Светлана Денисова.
О покупках квартир в строящихся домах за «живые деньги» сейчас речь не идет, отмечают участники дискуссии. «Были времена, когда 20% покупателей составляли те, кто имеет возможность полностью оплатить стоимость квартиры. Сегодня тем, кто имеет такую сумму, проще купить квартиру на вторичном рынке или держать деньги на депозите», — признала Ольга Трошева.
Такая ситуация сложилась, потому что отчасти из-за льготных условий покупки цены на первичном рынке росли намного быстрее, чем на вторичном. Светлана Денисова привела пример, когда квартира в уже сданной очереди проекта с продажей от собственника — физического лица оценивалась на 1,5 млн руб. дешевле, чем аналогичная в следующей очереди от застройщика. «Чтобы рынок жилой недвижимости функционировал как единый организм, нам нужно, чтобы ключевая ставка — и вслед за ней рыночная ставка ипотеки — была более адекватной», — полагает Светлана Денисова.
Несмотря на прогнозируемое снижение спроса и неясность перспектив после 1 июля, застройщики не ожидают обвала на рынке. «Я полагаю, что застройщиков никто не бросит — государству не нужны обманутые дольщики, — говорит Анжелика Альшаева. — Я уверена, что появятся новые категории получателей льготной ипотеки, возможно, учителя, медики. Да, может быть, рынок сузится, может быть, на какое-то время мы перейдем на рассрочки, кто-то уйдет с рынка, меньше очередей будем выставлять в продажу. Но глобально сейчас в рамках проектного финансирования все очевидно и понятно — по крайней мере крупных застройщиков государство точно не бросит, иначе это будет просто коллапс».
В свою очередь, Ольга Кузнецова предложила вариант коллаборации с программой «Профессионалитет» для учащихся в средних профессиональных учебных заведениях: «Мы сегодня видим, как много сил вкладывается в программы среднего и высшего образования. Запущен масштабный федеральный проект «Профессионалитет» для учеников ссузов. Логично, если бы для родителей студентов существовала ипотечная программа на первое жилье по аналогии с кредитом на образование».
Ян Фельдман также считает, что программы льготной ипотеки, скорее всего добавятся, но примут более адресный характер и будут выдаваться в «мелкой нарезке». «Например, возможны специальные целевые кредиты для врачей, учителей, работников силовых органов, ОПК и т.п. Такие программы вряд ли будут сильно давить на цены в силу небольшого числа адресатов. Но, разумеется, и спрос на новое жилье упадет», — отмечает он.
Максим Турта прогнозирует уход части застройщиков на территорию Ленобласти, где земельные участки стоят дешевле: «Кто может, возможно, будет двигаться по цене — финансовые модели у всех застройщиков разные, в том числе за счет разных условий приобретения земельных участков. Кто-то, возможно, будет рассматривать земельные участки в Ленобласти».
Еще одним источником поддержки первичного рынка Петербурга могут стать региональные покупатели, доля которых доходит до 40% в отдельных проектах. В частности, из Москвы, где квадратные метры стоят намного дороже. «Мы фиксируем роста спроса покупателей из Москвы. Учитывая динамику роста цен в столице, многие из них рассматривают квартиры в Петербурге как инструмент для вложения средств», — заключила Ольга Кузнецова.