Трущобы с детсадом — под снос: на Металлурге построят новый микрорайон с высотками

Мэрия Самары предприняла вторую попытку раздачи земли со старыми домами застройщикам для комплексного развития территорий (КРТ). Пока идут суды с бизнесменами прошлой волны, победители новых аукционов приступили к подготовке проектов. Волга Ньюс запускает серию статей о том, какие кварталы ждет преображение, и что там появится. Начнем с территории в районе парка Металлургов. На месте полуразрушенных двухэтажек собираются построить целый микрорайон. Однако есть несколько подводных камней.

Первый блин комом

Первую попытку организовать комплексную застройку кварталов со старым жильем мэрия Самары предприняла в 2009 году. Администрация приняла профильную программу, целью которой было ускорить работу по сносу ветхих и аварийных домов, строительство нового жилья, а, соответственно, и условий проживания горожан, исключение точечной застройки. Кварталы со старыми двухэтажками выставили на аукционы. Победители этих торгов должны были расселить жителей домов, расположенных в квартале, снести здания, а взамен получали возможность построить новое жилье. Однако многие договоры так и не были реализованы — где-то к работе даже не приступали: у одних застройщиков были проблемы с расселением людей, у других — с согласованием проектов планировки.

В итоге глава Самары Елена Лапушкина приняла решение о расторжении соглашений в одностороннем порядке, что спровоцировало серию судебных процессов. Многие из них застройщики выиграли. Вот только в январе 2024 года они получили новые уведомления о расторжении договоров, и теперь опять судятся. Так, например, произошло с ООО "ССА", которому в свое время отдали под застройку квартал напротив парка Дружбы. Хотя компания уже доказывала в суде, что не по ее вине произошла задержка.

Подобное избавление городских властей от старых договоров вполне объяснимо. Ведь правила поменялись. Установили их в конце 2020 года на федеральном уровне. Обновленную программу запустили под названием "Комплексное развитие территорий". По факту она преследовала те же цели, что и предыдущая. Только власти ужесточили требования к застройщикам, чтобы договоры не заключали со спекулянтами, из-за которых простаивали площадки. Также регламентировали вопросы защиты жилищных и имущественных прав граждан. Обязательным для КРТ стало строительство объектов социальной инфраструктуры.

Но в целом процедура выбора застройщика похожа не прежнюю. Мэрия объявляет аукцион, на который выставляет ту или иную площадку. С победителем заключают договор, где прописывают все нюансы последующей работы, в том числе расселение жильцов из старых домов, снос зданий и возведение новых.

Лакомый кусок для девелопера

В Самаре под комплексное развитие территорий выбрали 17 площадок. По пяти из них мэрия заключила договора с застройщиками, а по одной уже утвердила проект планировки. Речь идет площадке, которая находится около парка имени 50-летия Октября (Металлургов). Она представляет собой два несмежных участка. Первый находится в границах улиц Советской, Нагорной, Ташкентского переулка и проспекта Юных Пионеров, второй — между улицами Нагорной, Пугачевской и Ставропольской. Общая площадь составляет 12,6 га.

Сейчас эта территория выглядит удручающе. Многие двухэтажки сильно изношены и обшарпаны, некоторые и вовсе полуразрушены.

А ведь рядом находятся две самарских достопримечательности: бульвар проспекта Юных Пионеров со стелой "Город трудовой доблести" и парк Металлургов с прекрасным озером, в центре которого находится фонтан "Царевна-лебедь". Неудивительно, что эта площадка привлекла внимание крупного застройщика.

Мэрия выставила кварталы на аукцион за 8,9 млн рублей. Побороться за него решило только ООО "СЗ "Премьер-Инвестстрой" Анатолия Давидюка. С ним городская администрация в итоге и заключила договор сроком на 10 лет.

Анатолий Давидюк хорошо знаком жителям Самары. Сам девелопер и члены его семьи владеют несколькими десятками строительных организаций, которые входят в ГК "Новый Дон". Среди объектов — ЖК "Фаворит" на месте ипподрома, ЖК "Сокол" на Революционной, ЖК "Рекорд" на Физкультурной, ЖК "Приволжский" на улице Георгия Димитрова. Сейчас девелопер также застраивает площадку около парка 60-летия Советской власти и территорию ГПЗ-4. На последней, кстати, планируется возведение небоскребов.

В большинстве своем ЖК Анатолия Давидюка выглядят схоже — типовые жилые высотки, отличающиеся друг от друга цветом и некоторыми нюансами в оформлении фасадов. Более интересные решения, очевидно, припасены для территории ГПЗ-4. А вот окончательную визуализацию застройки площадки у парка Металлургов пока не представили. Хотя есть эскизы двухлетней давности.

Компания Анатолия Давидюка "Донстрой" владеет частью территории у парка Металлургов, которая попала под КРТ. Участок находится на проспекте Юных Пионеров между улицей Советской, Острожским проездом и Ташкентским переулком. В 2022 году "Донстрой" представлял в мэрию для общественных обсуждений эскизы застройки этой площадки.

Компания просила согласовать возведение трех 23-этажных домов на 624 квартиры с количеством парковочным мест 0,3 на квартиру. На участке предлагалось сделать 18 мест, в подземном паркинге — 318. Возведение социальных объектов (школ и детских садов) не предполагалось. Всё это в совокупности восторга у жителей не вызвало. Участники общественных обсуждений забраковали проект. Среди претензий — плотность застройки, отсутствие школ в проекте и недостаточное количество парковок.

Теперь же застраивать этот участок и остальную зону КРТ девелоперу предстоит по правилам договора, подписанного с городскими властями.

Трущобы с детсадом — под снос

Согласно документу, компания получила землю в аренду без торгов, и в ближайшие 6 лет должна провести ее подготовку к последующей застройке. В первую очередь необходимо расселить жителей домов, которые попали под снос. Среди них — 23 аварийных:

• № 205, 207, 209 по улице Нагорной;
• № 44, 48, 54, 56, 56а, 58, 60, 60а, 62 в Ташкентском переулке;
• № 177, 181, 183, 185, 222, 224, 228, 232 по улице Ставропольской;
• № 2, 12 на Острогожском (Острогорском) проезде;
• № 172 на проспекте Юных Пионеров.

Правда, некоторые из них уже расселены и снесены. Например, дом № 209 по улице Нагорной уже не существует.

Также под снос пойдут здания, которые не являются аварийными, но, как выражаются в мэрии, "подходящие под критерии", установленные правительством Самарской области. Речь идет о домах, построенных до 1975 года по типовым проектам, включая бараки, здания высотой до 5 этажей с деревянными перекрытиями. Еще одним критерием является отсутствие одной или нескольких централизованным систем инженерно-технического обеспечения (холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение).

Таковыми на обозначенной площадке являются семь домов, построенные в 1952–1954 годах:

• № 179, 187, 236 по улице Ставропольской;
• № 4, 8, 10 на Острогожском (Острогорском) проезде;
• № 42 в Ташкентском переулке.

Жильцов всех вышеперечисленных домов (аварийных и "подходящих под критерии") застройщик обязан обеспечить равнозначными квартирами. Стандарты установило региональное правительство. Согласно постановлениям, жилая площадь и количество комнат должны быть такими же, как в той квартире, из которой выселяют гражданина, а вот общая — больше. Новое жилье должно быть благоустроенным с внутренней отделкой, включая выровненные полы, потолок и стены, наличие обоев, плиты на кухне, металлическую входную дверь и т. д. При этом важное условие — новое жилье должно находиться в том же городе, где располагается расселяемый дом. Формулировка, конечно, правильная, но весьма размытая. Горожане уже высказывали опасения, что она позволяет застройщику переселять их на окраины города. Подобное в Самаре уже происходило — например, с теми, кого переселяли из аварийного жилья по госпрограммам.

Большинство квартир в домах, попавших в зону КРТ, а точнее — 43, находятся в частной собственности. Площадь варьируется от 18 до 58 кв. метров, количество комнат — от одной до трех. Соответственно, владельцы должны получить новые квартиры в собственность.

Правда, для собственников ветхих (еще не признанных аварийными) домов есть альтернативный вариант — получение выкупной стоимости квартиры, которая должна соответствовать рыночной. Однако с определением суммы потенциально могут возникнуть проблемы, так как четких требований власти не установили.

Кроме того, собственники могут обратиться с заявлением в адрес инвестора и за дополнительную плату улучшить свои жилищные условия — например, получить квартиру большей площади.

Также в домах квартала располагаются 30 муниципальных квартир. Их площадь составляет от 21 до 62 кв. метров, количество комнат — также от одной до трех. Такое жилье, как правило, сдают по договорам найма. Арендаторов также должны переселить в новые квартиры, но это жилье застройщик должен передать в собственность городской администрации.

Помимо жилых домов под снос попали: 

• здание клуба на улице Советской, 89б;
• детский сад № 306 на улице Нагорной, 203а;
• мастерские и гаражи, находящиеся за детсадом.

Все объекты, попавшие под зачистку КРТ, мы обозначили на карте. 

Снос детского сада застройщик сможет провести только после постройки нового в зоне КРТ. Разместить его мэрия разрешила как в отдельно стоящем здании, так и на первых этажах новых многоэтажек.

"Всего на площадке планируется строительство двух детских садов на 110 и 120 мест, а также школы на 675 мест. Возведение дошкольных учреждений должен обеспечить "Премьер-Инвестстрой". Школу будет строить муниципалитет. Но застройщик должен не позднее 14 сентября 2028 года освободить для нее площадку и безвозмездно передать в муниципальную собственность проект объекта, прошедший госэкспертизу", — пояснили Волга Ньюс в департаменте градостроительства Самары.

Детские сады, объекты транспортной и коммунальной инфраструктуры инвестора также обязали передать в собственность города безвозмездно.

Микрорайон на 6 тыс. человек

Застроить площадку "Премьер-Инвестстрой" должен до сентября 2033 года. Ему разрешено возводить дома высотой до 97,5 метра (примерно 33 этажа) с парковками из расчета одно машиноместо на 110 кв. м жилой площади. Максимальный процент застройки — 99%.

Мэрия Самары уже утвердила представленный застройщиком проект планировки будущего микрорайона. Согласно документу, компания возведет на площадке здания общей площадью 296 тыс. кв. метров. Большую часть будут составлять именно жилые дома — 288 тыс. кв. метров на 4544 квартир.

Также в документе обозначена очередность освоения квартала:

Под строительство школы застройщик собирается подготовить территорию на пересечении улиц Нагорной и Советской. Мы обозначили очереди строительства и месторасположение будущих социальных объектов на интерактивной карте.

Из транспортной инфраструктуры застройщик обещает 2064 парковочных места, из инженерной — водопровод, канализацию, электро-, газо- и теплоснабжение. Площадки общего пользования составят 10% от общей площади жилой зоны, озеленение — 25%.

"Планируемое население — 5915 жителей. Обеспеченность нового жилья составит 40 кв. метров на человека. Плотность населения — 469 при норме 450", — указал застройщик в проекте планировки.

"Будут драки за парковку"

Если застройщик воплотит всё задуманное в жизнь, территория у парка Металлургов сильно преобразится. Однако уже на подготовительном этапе жители города озвучили некоторые замечания к планам компании. Произошло это во время общественных обсуждений по смене зонирования территории на Ж-КРТ (зона жилой застройки, в границах которой предусматривается комплексное развитие территории).

Участников было всего четверо, но все высказали отрицательное мнение. Каждый сделал замечания относительно недостаточного количества парковочных мест. Вот один из отзывов:

"Количество машиномест из расчета 1 место на 110 кв. м площади жилых помещений фактически лишает жителей квартал возможности жить в человеческих условиях. Район отдаленный от центра города, транспорт в городе работает неудовлетворительно. Соответственно, машин у жителей новых высоток будет много. А норматив в 110 кв. м — это 2-3 квартиры. Будут драки за места, и машины будут ставить вплотную к домам".

Горожане попросили больше подробностей о проекте и выразили обеспокоенность по поводу предложенной плотности застройки, близкого расположения домов к дорогам, обустройства инфраструктуры. Учтут ли эти замечания профильная комиссия при главе города и сама мэр Елена Лапушкина, пока неизвестно. Поправки в ПЗЗ еще не утвердили.

Когда стройка 

Между тем застройщик продолжает подготовительную работу.

"Сейчас ведем переговоры с жителями, обсуждаем варианты переселения. Параллельно идет процесс проектирования. По первой очереди документы ожидаем в сентябре. Планируем строительство современных жилых домов высотой до 25 этажей с детскими садами, школой и всем необходимым", — рассказал Волга Ньюс директор и учредитель "Премьер-Инвестстроя" Анатолий Давидюк.