Недвижимость Болгарии подорожала на 30% в 2022-2023 годах, но в 2024-м на рынке наблюдается некоторое ослабление, сообщает портал Buigarian Properties, ссылаясь на данные Агентства регистрации. В первом квартале количество сделок на морских и горных курортах сократилось примерно на 10-15%.
Наибольшим спросом пользуются студии и апартаменты с одной спальней, которые более доступны по цене и проще продаются в последующем. Наблюдается интерес к квартирам с двумя спальнями – подобную недвижимость, как правило, приобретают для длительного проживания, а не для получения дохода от аренды. Востребованы квартиры в зданиях с низкой платой за обслуживание или вообще без нее.
Покупатели зачастую предпочитают вторичную недвижимость, меблированную и готовую к использованию. Новостройки в сегменте курортной недвижимости в Болгарии продать сложнее, потому что в таких локациях жизнь замирает после окончания сезона и, соответственно, доходность резко падает. Кроме того, требуются дополнительные усилия для ремонта и обслуживания на расстоянии, если покупатель живет в другом населенном пункте или за рубежом. С вступлением в Шенгенскую зону для некоторых инвесторов стал более сложным въезд на территорию Болгарии.
По данным Buigarian Properties, средние цены квартир на большинстве курортов страны колеблются около 800 евро за квадратный метр. Дороже недвижимость в таких районах, как Боровец, Святой Влас, Поморие, Созополь и к югу от Бургаса в целом – там сделки заключаются по цене 1200-1400 евро за кв. м.
Между тем портал Trud.bg отмечает, что после вступления в Шенгенскую зону многие домовладельцы, планировавшие продажу, решили воздержаться от сделок в ожидании повышения стоимости, а также прихода иностранных инвесторов. Поэтому предложение жилья в крупных городах страны меньше спроса. Большую часть квартир покупают еще на стадии строительства, при этом основными покупателям на рынке остаются болгары. Особого притока иностранцев пока не заметно.
К апрелю 2024 года средняя стоимость квадратного метра увеличилась в крупных городах на 100 евро – по сравнению с таким же периодом 2023-го, по информации Fakti.bg. И представители этого портала утверждают, что наиболее популярны двухкомнатные квартиры. На активизацию рынка больше всего влияет миграция из небольших городов страны в более крупные. По данным крупнейшего сайта недвижимости cтраны Imot.bg, в Софии на конец марта 2023 года средняя цена предложения составляла 1330 евро за квадратный метр, весной 2024-го – 1420. В некоторых районах жилье продается и за 1700, и почти за 3000 евро за «квадрат». В Варне цена поднялась за год с 1100 евро до 1230, есть варианты и за 700, и за 2500. В Бургасе средняя стоимость увеличилась с 730 до 880, в Пловдиве с 950 до 980 евро.
По данным портала Numbeo, в июне 2024 года средняя цена квартиры в центре города держится выше 3 900 левов за кв. м или около 2 000 евро, за его пределами – 2 633 (€1 345), валовая доходность – 4,45-4,90%. В Софии жилье стоит в среднем 3 500-5 400 левов (€1 788 – 2 758), доходность 4,08-4,53%. В Варне – 2 428-3 850 (€1 240 – 1 966). Более подробная информация представлена в таблице ниже.
Пока для инвесторов Болгария выглядит не очень привлекательно. Вступление в Шенгенский союз повысило статус этого рынка, но значительных перемен пока нет. В лидерах по арендной доходности пока находятся другие страны, один из самых высоких показателей у Грузии – более 10% в среднем и значительно выше по элитным брендированным объектам.