По данным девелопера Dominanta, на май 2024 объем нераспроданного жилья на первичном рынке в Москве составил 7,44 млн кв. м, что включает как готовые ЖК, так и проекты на этапе строительства. Как отразится рост нереализованного предложения на ценах, и стоит ли ждать покупателям ждать скидок летом - читайте в комментарии эксперта на Restate.
С начала года объем нераспроданного предложения вырос на 6,8%, что говорит о затоваривании рынка – предложение значительно опережает спрос. Снижение покупательской активности связано в первую очередь с ростом ключевой ставки в 2023 – с июля по декабрь она выросла вдвое, с 7,5% до 16%, и до сих пор остается на этом уровне.
При этом стоит отметить, что увеличение предложения не привело к снижению цен: в период с января по май 2024 средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы выросла на 3,2% – с 317,6 тыс. руб/кв. м до 328 тыс. руб/кв. м. А рост цены за год (с мая 2023) составил 11,9%.
Во втором полугодии 2024 предложение может еще вырасти в связи с выводом на рынок новых проектов. По оценке девелопера, в летний период в Москве должны были стартовать продажи нескольких ЖК общим объемом 0,5 млн кв. м – такой высокий показатель отчасти связан с изменением технических регламентов на этапе проектирования и, как следствие, сдвигом сроков реализации у ряда проектов – они выйдут на продажи на несколько месяцев позже, чем ожидалось. В связи с появлением большого объема объектов на начальной стадии строительства ожидалась корректировка средних цен по рынку.
Однако с учетом последних требований Москомэкспертизы объем нового предложения, которое выйдет на рынок летом, скорее всего, будет скорректировано в меньшую сторону.
Большинство девелоперов вынуждены внести изменения в квартирографию как по перспективным проектам, так и по новым корпусам в уже реализующихся проектах (преимущественно речь идет о массовом сегменте и бизнес-классе). Ориентировочное время на перепроектирование, вне зависимости от объема изменений в квартирографии – не менее двух месяцев, что автоматически переводит большинство проектов в категорию «осенних стартов».
Кроме того, внесение проектных решений требует дополнительного согласования с банком в части изменения финансовой модели проекта. Таким образом, ранее ожидаемый объем вывода новых проектов смещается на осенний период – в летние месяцы существенного пополнения экспозиции на рынке не ожидается.
«Летний сезон на рынке недвижимости, как правило, и сам по себе сопровождается падением покупательской активности, что приводит к увеличению количества маркетинговых программ – всевозможных акций и скидок, которые помогают девелоперам поддержать спрос. Размер скидки очень сильно зависит от конкретного проекта и компании-застройщика, но, по опыту прошлых лет, редко превышает 15-20%. И чаще всего дисконт распространяется не на все квартиры, а на выбранный пул», – комментирует Мария Александрова, директор по продукту и рекламе Dominanta.
Отмена льготной ипотеки отразится в первую очередь на проектах масс-маркета (по итогам 1 квартала 2024 года доля ипотечных сделок составила порядка 80%), в меньшей степени на бизнес-класс (по итогам 1 квартала 2024 года доля ипотечных сделок составила порядка 60%). На проекты верхнего ценового сегмента отмена льготной ипотеки не окажет влияния. Помимо отмены льготной ипотеки, одним из факторов, который влияет на спрос в осеннем периоде, будет повышение «стоимости входного билета» на рынок из-за запрета Москомэкспертизы на проектирование малогабаритных квартир – студий площадью до 28 кв. м.
«Также необходимо учесть, что от ключевой ставки зависят затраты девелоперов на проектное финансирование, и в случае ее роста, произойдет удорожание проектов, которое отразится на итоговой цене реализации квартир», - прокомментировала Мария Александрова для Restate.