Эммануил Виторган выкупил особняк в центре Москвы по цене «двушки»

Народный артист России Эммануил Виторган в августе 2023 года доказал в суде, что принадлежащий ему старинный особняк в самом центре Москвы якобы не используется в коммерческих целях. Благодаря этому актёр ежемесячно экономит около 1,7 миллиона рублей. При этом в здании работают весьма недешёвый банкетный зал и пункт выдачи известного маркетплейса.

Иван Шилов

ИА Регнум

ИА Регнум разобралось в этой истории и выяснило много неожиданных и прежде неизвестных широкой публике подробностей. Прежде всего — как вообще Эммануил Гедеонович Виторган стал собственником трехэтажного здания, заплатив за него примерно столько, сколько стоит двухкомнатная квартира в соседнем доме.

«Намоленное» место

В Сеченовском переулке, между Пречистенкой и Остоженкой, находится трёхэтажное (плюс цоколь) здание 1908 года постройки. В нескольких сотнях метров от него — храм Христа Спасителя. На первом этаже особняка расположен «Культурный центр Эммануила Виторгана».

Район воистину знаковый. Совсем недавно здесь, всего в трёхстах метрах, в Чистом переулке дежурили толпы журналистов — у особняка задержанного за коррупцию замминистра обороны Тимура Иванова. 12 лет назад тут же, еще в паре сотен метров, в Молочном переулке, журналисты караулили фигуранта уголовного дела о коррупции — тогдашнего министра обороны Анатолия Сердюкова и его любовницу Евгению Васильеву.

Здание Виторгану, как народному артисту Российской Федерации, в 2006 году выделил бывший мэр Москвы Юрий Лужков — в долгосрочную аренду с правом выкупа. Сам Виторган рассказывал в 2009 году, что обращался к градоначальнику с просьбой выделить дом, «в котором можно было бы принимать всех нормальных людей». При этом актёр уверял, что «делал это не для себя».

«Самое ценное — никогда нет цели нахапать, а большая цель такая — отдать. Так, вроде бы, наивно, глупо… но вот мы такие. Дело не в том, что мы хорошие или плохие — вот такие просто», — говорил Виторган, добавляя, что там будет театральное агентство и «маленькая квартирка», чтобы семья артиста могла жить при агентстве.

Однако этим артист не ограничился. Сегодня в «Культурном центре Эммануила Виторгана» организовывают банкеты на заказ. Вот что сообщает официальный сайт:

«Организация банкетов. В новом, профессионально оборудованном зале в особняке в центре старой Москвы вы сможете воплотить свои мечты о любом празднике. Собраться в каминном зале с эркером на торжество в кругу семьи и самых близких друзей — до 30 человек. Пригласить до 100 человек в банкетный зал или преобразить его в зрительный на 130 человек».

Молодожёнам в качестве специального предложения доступны услуги химчистки свадебной одежды и посещение сауны в этом же доме в любое время. Желающим организовать банкет придётся заплатить минимум 3 000 рублей с человека — и это только за трапезу, сама аренда, конечно, в разы дороже.

В 2019 году жена Виторгана Ирина рассказывала СМИ, что они начали выкупать переданный Лужковым особняк, но окончательно выкупить его не смогут — слишком дорого.

Но здание Виторган всё-таки выкупил, выяснило ИА Регнум. Причем, еще в 2018 году и не так уж и дорого — минимум в три раза дешевле рынка.

Кадастровая и рыночная стоимость

В ноябре 2006 года Департамент имущества города Москвы и ООО «ВитЭм» (образовано от ВИТорган ЭМмануил) заключили договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы. В 2007 году «ВиТэм» получило помещение в аренду — 491,8 квадратных метров, а с учётом перепланировки в июне 2007-го в аренду передали еще 220,9 «квадратов». Всего получилось 712,7 квадратных метров.

В 2011 году ООО «ВитЭм» по согласованию с Департаментом сделал перепланировку помещений и фасада здания. В ноябре 2014 года компания Виторгана обратилась в департамент с заявлением о выкупе особняка.

Департамент сделал оценку рыночной стоимости и выставил цену 170,6 миллионов рублей. Но «ВитЭм» столько платить отказалось. В июне 2015 года компания обратилась в Арбитражный суд, провела собственную «независимую экспертизу» с участием эксперта ООО «Фэлкон». По их данным, цена должна была составить в два раза меньше — 85,8 миллионов. При этом на перепланировку в 2011 году — официально это называется «произведённые неотделимые улучшения» — якобы было затрачено почти 39,5 миллионов. То есть 85,8 минус 39,5 — получаем 46.3 миллиона рублей.

Департамент с этой суммой не согласился, начались суды. ООО «ВитЭм» затребовало проведение судебной экспертизы. Её провели: согласно заключению, рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на июнь 2014 года составила 45,7 миллиона рублей, «неотделимые улучшения» действительно потянули на 39,5 миллионов, а рыночная стоимость земельного участка под зданием составила 40,1 миллиона рублей (все документы имеются в распоряжении ИА Регнум).

Департамент для сравнения привёл аналогичное здание, цена которого была в разы выше. Но суд принял сторону ООО «ВитЭм» и постановил: цена объекта составляет 46,3 миллиона рублей, за эту стоимость компания Виторгана может покупать особняк. При этом оплату растянули на 5 лет, в рассрочку. Минимальный ежемесячный платёж — 771,1 тысяча рублей.

Получается, оценённое прежде в 100 миллионов рублей здание в центре Москвы после «независимой экспертизы» подешевело до 6,2 миллионов (45,7 минус 39,5, якобы потраченных на перепланировку). То есть без ремонта особняк в центре столицы обошёлся бы Виторгану дешевле, чем однушка на окраине города. Что же касается ремонта и перепланировок, их оценку эксперт проводил постфактум. Сколько на самом деле стоили «неотделимые улучшения», знают, наверное, только члены семьи Виторгана.

В 2015 году в Хамовническом районе подобные здания продавали по цене от 100 и выше миллионов, в среднем — 110-150 миллионов, рассказал ИА Регнум риэлтор, основатель агентства «Рыков Риэлти» Никита Рыков. А в 2017 году на улице Пятницкой трёхэтажный старинный особняк на 800 квадратных метров продали за 150 миллионов.

Сейчас же, в 2024 году, стоимость такого здания — минимум 800 миллионов рублей, уверен риэлтор. При этом продавцы могут выставить цену в 1,5-2 миллиарда, но затем её сбивают до 0,8-1 миллиарда рублей.

«С 2015 года ценник очень вырос. Россия пережила два кризиса, вырос курс доллара, инфляция. Также жильё подорожало на фоне господдержки. Выросли цены на квартиры в новостройках, а это потянуло за собой и «вторичку», — объясняет Рыков.

В любом случае, отмечает он, 46 миллионов рублей за «дом Виторгана» даже для 2014 года — очень мало: «в два-три раза ниже реальной цены».

При этом важно отметить, что Виторгану и его ООО «ВитЭм» удалось выиграть дело у московского департамента, а сделать это крайне сложно, рассказал ИА Регнум знакомый с ситуацией столичный юрист (пожелал сохранить анонимность). По его словам, очевидно, суд был на стороне истца, эксперт тоже был ангажирован.

«И у него (истца) были хорошие юристы и адвокаты, которые договорились с судом», — заявил собеседник ИА Регнум.

Экономия на налогах

Но на этом суды не закончились. В 2019 году Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд, чтобы взыскать долг с ООО «ВитЭм» — компания не доплатила за аренду особняка 523 тысячи рублей за три с половиной месяца — с 1 февраля по 17 мая 2018 года.

В ноябре 2022 года «ВитЭм» снова обратилось в суд с требованием снизить кадастровую стоимость здания — со 103 миллионов рублей до 37,7. Цель была очевидна: чтобы платить значительно меньший налог. Особняк использовался в коммерческих целях, приносил прибыль. Значит, за него полагалось платить 2,04 миллиона рублей (2% от кадастровой стоимости). А при снижении кадастровой стоимости, как хотело ООО «ВитЭм», сумма бы составила 754,6 тысяч.

Но вскоре компания актёра решила пойти другим путём. В августе 2023 года в суде она доказала, что здание не используется в коммерческих целях. Да, там продолжил работать банкетный зал. А часть особняка сдаётся в аренду под пункт выдачи известного маркетплейса. Но даже с учётом этих обстоятельств суд постановил считать здание лишь жилым помещением. Сумма налога снизилась до 309 тысяч рублей в год.

«Административным ответчиком представлен в материалы дела акт обследования от 13 февраля 2023 года № 91 231 842/ОФИ, согласно которому здание не используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания, бытового обслуживания. Здание используется для осуществления деятельности в области исполнительских искусств, а также в целях размещения склада, не связанного с торговлей», — говорится в решении суда.

При этом ИА Регнум удалось найти объявление о сдаче в аренду офисного здания в «доме Виторгана»: 125 метров за 340 тысяч рублей в месяц. Сейчас объявление снято с публикации, но просмотреть его до сих пор можно. Получается, признав здание не приносящим дохода и платя за него 309 тысяч налогов, собственник мог сдавать 125 «квадратов» в аренду за 340 тысяч, тем самым полностью покрывая годовой налог за один месяц.

Кроме того, Департамент городского имущества города Москвы в письме ИА Регнум сообщил, что в период с 2016 по 2018 годы «обществу «ВитЭм» была предоставлена льготная ставка арендной платы в размере 3 500 рублей за квадратный метр в рамках поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства».

А на текущий момент «задолженность перед городом по договорам аренды и купли-продажи у компании отсутствует»: это значит, что особняк в центре Москвы стоимостью примерно в миллиард рублей, который Виторган купил за 46,6 миллионов, уже полностью принадлежит ему — через ООО «ВитЭм» (право собственности на особняк перешло ООО «ВитЭм» в декабре 2018 года).

ИА Регнум пыталось получить комментарии по этой ситуации у Эммануила Гедеоновича Виторгана и его супруги Ирины, которая официально является владельцем ООО «ВитЭм». Но на звонки корреспондента издания никто не ответил, а отправленные сообщения в мессенджерах и соцсетях получатели прочитали, но тоже не ответили.

P.S. Сейчас в «Культурном центре Эммануила Виторгана» идёт ремонт, реставрация помещений. Местные жители говорят, что работы начались еще в прошлом году. Также они рассказали корреспонденту ИА Регнум, что самого Виторгана и его семью давно здесь не видели, зато в прошлом году — регулярно: «да, постоянно шумели две девочки, дочери», вспоминает пожилая соседка народного артиста РФ.