Как с меньшими рисками инвестировать в недвижимость Таиланда

Леонид Устинов, CEO Kalinka Thailand, рассказал, как инвестировать в недвижимость в Таиланде и на что обратить внимание тем, кто плохо знаком с рынком

Таиланд — один из самых популярных рынков недвижимости среди иностранцев. И в первую очередь у россиян, которым после 2022 года доступно меньше вариантов для инвестиций в недвижимость. Так, около половины проданных в 2023 году вилл купили россияне. Правительство Таиланда заинтересовано в иностранных инвестициях, поэтому Королевство открыто в том числе и для российского капитала.

Как иностранцу инвестировать в тайскую недвижимость

Одна из причин привлекательности Таиланда — перспективы в развитии туристического рынка, в этом заинтересовано правительство Таиланда. В прошлом году представили новую концепцию привлечения туристов в страну, в рамках которой в 2024 году планируют принять 35 млн иностранных туристов. 

Чтобы увеличить число иностранцев, Министерство  транспорта Таиланда даже выдвинуло инициативу — предложило использовать временные слоты военных самолетов в аэропортах для посадки туристических рейсов. С ростом количества туристов, повышается и потребность в жилье.

Правительство королевства заинтересовано в привлечении иностранных инвестиций — например, в отличие от ОАЭ, где иностранцы могут покупать недвижимость в полную собственность только в специальных фрихолд-зонах, в Таиланде можно купить квартиру в кондоминиуме в любом понравившемся районе. При этом иностранец в Таиланде не может приобрести во фрихолд землю.

Какие варианты владения недвижимостью есть в Таиланде

Налог на недвижимость в Таиланде взимается единоразово, при покупке, и составляет от 1,1% до-2% от стоимости жилья, в зависимости от формы собственности. Ежегодных налогов на недвижимость нет, если вы владеете одной квартирой стоимостью не более $275 000 или виллой стоимостью $1,4 млн, и эта недвижимость оформлена на ваше имя. В остальных случаях ежегодный налог составит от 0,02% до 0,05% от кадастровой стоимости жилья. Также придется платить коммунальные платежи.

Фрихолд

Фрихолд — полное владение недвижимостью с неограниченным сроком. Это значит, что недвижимость можно свободно продавать,сдавать в аренду, дарить и передавать по наследству. Иностранец даже получает гербовое свидетельство — чанот, когда покупает во фрихолд недвижимость. Например, квартиру в кондоминиуме. 

В Таиланде действует специальная квота на продажу квартир в кондоминиумах иностранцам — по ней застройщик имеет право продать гражданам других стран 49% жилой площади. При этом, если квота в конкретном кондоминиуме закончилась, можно купить недвижимость в соседнем доме или оформить квартиру в понравившемся кондоминиуме в лизхолд. 

Виллу иностранец может приобрести во фрихолд, а вот землю под ней — только в лизхолд. Но есть и законный способ распоряжаться землей через тайскую компанию. Нужно открыть собственное юрлицо в Таиланде, в составе которого будет иностранец и минимум четыре гражданина Таиланда, тайцам будет принадлежать 51% акций, а иностранцу — 49%, при этом акции будут привилегированными. Под эту компанию можно приобрести виллу во фрихолд, и только иностранец будет директором компании с правом подписи и сможет управлять правом собственности.

Лизхолд 

Лизхолд — долгосрочная аренда, при которой владелец имеет такие же права на недвижимость, как и при покупке во фрихолд: может продавать, сдавать жилье в аренду, дарить и передавать по наследству, но в отличие от фрихолда требуется обязательное согласие от арендодателя. В лизхолд можно взять и квартиру, и виллу с земельным участком и землю. Обычно договорзаключается на 30 лет, после чего его можно продлить дважды на такой же срок. Это значит, что максимальная продолжительность аренды для одного объекта составит 90 лет. 

Лизхолд выгоднее по стоимости, поэтому он больше всего подходит тем, кто планирует заработать на перепродаже недвижимости или сдаче ее в аренду. Стоимость недвижимости будет дешевле, чем при покупке во фрихолд. Но при последующей перепродаже нужно будет подключать к процессу арендодателя. 

Зачем покупают недвижимость в Таиланде

Самый распространенный вариант — с целью перепродажи. Девелоперы редко берут кредиты для строительства, и чаще работают за счет собственных средств и платежей первых клиентов — это позволяет держать начальные цены на довольно низком уровне.

Например, на этапе котлована можно приобрести квартиру на 20 — 40% дешевле, чем в момент сдачи объекта. Строительство идет быстро, поэтому уже через 2-3 года покупателю выдадут ключи. А уже через пару лет объект наберет популярность и обзаведется развитой инфраструктурой.

Первые продажи начинаются еще во время того, как застройщик оформляет необходимые разрешения на строительство — то есть, когда еще нет котлована (этап off-plan). Обычно такие продажи проходят в закрытом формате, но опытные агентства про них знают и могут рассказать об этом клиентам. Поэтому медлить с такими сделками нельзя — желающих очень много, особенно если объект находится в интересной локации.

Перепродажа недвижимости больше подходит тем, кто хочет быстро получить «выхлоп». А чтобы сохранить инвестиции, минимизировав при этом риски, нужно использовать специальные программы.

Программа гарантированного дохода

После приобретения недвижимости застройщик выплачивает собственнику фиксированные процент годовых от стоимости жилья в течение 5-7 лет. Иногда инвестору предлагают сделку с последующим выкупом — после окончания срока действия договора застройщик выкупает недвижимость обратно. При этом застройщик или управляющая компания могут сдавать жилье в аренду, получая с этого доход. Но от этого годовой процент зависеть не будет, выплатят только ту сумму, которая указана в договоре. 

Стоит учитывать, что застройщики часто заранее включают сумму дохода в стоимость квартиры. В таком случае покупатель просто вернет свои же деньги.

С последующим выкупом тоже есть риски — за 10-15 лет стоимость недвижимости вырастет, и если застройщик выкупит ее по той же цене, для инвестора это будет не очень выгодной сделкой. Иногда застройщики добавляют к сумме выкупа еще 10-15%, поэтому нужно заранее просчитать, насколько может подорожать квартира в конкретной локации.

Программа rental pool

Управляющая компания кондоминиума объединяет квартиры одной ценовой категории в пулы и сдает их в аренду. Годовой доход от сдачи делится поровну на всех участников пула, за вычетом коммунальных расходов. Даже если у вашей недвижимости нет арендатора, вы все равно получите выплату. 

При выборе программы rental pool стоит оценивать репутацию застройщика и управляющей компании. Если кондоминиум находится в хорошем районе и компания грамотно выстраивает маркетинговую стратегию, а также имеет опыт в подобном управлении, проблем с арендаторами не будет. 

Как снизить риски при инвестировании в тайскую недвижимость