Соцобъекты, финансирование и будущее ипотеки: в Петербурге обсудили состояние строительной отрасли

Петербург в ближайшие годы намерен полностью ликвидировать дефицит социальных объектов в районах новостроек. Решать проблему развития инфраструктуры планируется в том числе при сотрудничестве с «ДОМ.РФ». Сейчас при его участии финансируется, в частности, трамвай в Славянку, а также подписаны соглашения с застройщиками на строительство 8 млн кв. м жилья. Между тем застройщиков волнует дальнейшая судьба ипотеки на фоне сворачивания ряда госпрограмм.

Об этом говорили представители власти и бизнеса на конференции «Партнерский девелопмент: город, банк, застройщик», организованной СРО А «Объединение строителей СПб» и банком «ДОМ.РФ».

Пленарное заседание открыл вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко, который рассказал, что Петербург традиционно входит в число ведущих регионов по объемам жилищного строительства, сдавая около 3,5 млн кв. м жилья в год. «Начиная с 2021 года в Санкт-Петербурге при поддержке «ДОМ.РФ» введено почти 1,6 млн кв. м жилья, это более 10% от общего объема жилья, введенного за последние три года», — добавил он. Николай Линченко напомнил, что два года назад стартовал проект по выпуску инфраструктурных облигаций, где оператором также выступает институт развития «ДОМ.РФ», и Санкт-Петербург подписал рамочное соглашение о взаимодействии в объеме до 150 млрд рублей. Пилотным проектом в городе стал скоростной трамвай Купчино — Шушары — Славянка, где объем участия «ДОМ.РФ» составляет 18 млрд рублей. Сейчас уже идет строительство этого объекта. Параллельно поданы заявки на получение средств через инфраструктурные облигации, например компанией Setl Group — на проект по пробивке продолжения проспекта Ветеранов и двух школ, которые они уже строят.

Николай Линченко также поделился успехами по строительству социальной инфраструктуры в Петербурге, отметив роль девелоперов в этом: «Запущенный механизм участия инвесторов в непосредственном создании объектов социальной
инфраструктуры сегодня как никогда дает свои плоды и результаты». Так, если в 2019 году было построено всего 16 объектов, то в прошлом году было введен 81 объект социальной инфраструктуры, а на 2024 год в плане их больше 100. В прошлом году к 1 сентября открыли двери 22 школы, а в этом году ожидает больше 30 школ. Это позволяет говорить о том, что дефицит школ, детских садов и других соцобъектов в новых районах постепенно нивелируется (на 2019 год он составлял 309 объектов), хотя в некоторых локациях напряженность еще сохраняется.

В качестве еще одного направления деятельности «ДОМ.РФ» в Петербурге Николай Линченко выделил вовлечение в хозяйственный оборот достаточно большого объема федеральной собственности, находящейся на территории Санкт-Петербурга, включая такие знаковые объекты, как дача Ольденбургского, и другие объекты культурного наследия, которые к сегодняшнему дню отреставрированы и приспособлены для современного использования. «ДОМ.РФ» занимается и вовлечением в хозяйственный оборот здания «Крестов» на Арсенальной набережной.

Председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга Игорь Креславский, в свою очередь, подтвердил, что работа строительного комплекса по возведению социальных объектов налажена, и в следующем году планируется ввести более 140 объектов, по плану. «Такими быстрыми темпами действительно эту проблему планируем почти полностью году закрыть за эти годы, — отметил он. — И когда дефицит будет закрыт, конечно, строительство будет продолжаться и дальше, так как потребности города высоки, и только по Адресной инвестиционной программе в планах 400 объектов». Он добавил, что была проделана большая работа с администрациями районов для того, чтобы они своевременно закупали необходимое оборудование и школа сразу же полноценно запускалась.

Игорь Креславский отметил, что высокую эффективность показала работа Градостроительной комиссии, благодаря которой заключаются соглашения с застройщиками на строительство соцобъектов. «Таким образом, в дальнейшем вообще не должно возникать проблем, мы должны выйти в плановую работу, когда застройщик возводит жилье и обеспечивает себя соцобъектами — без этого сегодня просто не получить разрешение на строительство», — подчеркнул он. При этом социальные объекты, по его словам, теперь входят в общий пакет при рассмотрении банками заявок на проектное финансирование, что упрощает работу.

Владислав Полежаев, управляющий директор Северо-Западного регионального центра АО «Банк ДОМ.РФ» рассказал, что на Северо-Западе банком подписаны договоры более чем на 500 млрд рублей проектного финансирования — это почти 8 млн кв. м. «В целом же банк по объему финансирования занимает третье место как в стране, так и в регионе, и в нашей цели как минимум эти позиции сохранить, а максимум — приблизиться ко второму месту, — отметил он. — Для нашего банка главным является не финансовый результат, а количество введенных квадратных метров жилья, профинансированных нами, количество граждан, получивших льготную ипотеку с нашей помощью».

Также на конференции выступили представители строительной отрасли: Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой», рассказала о том, как сегодня выглядит покупка жилья со стороны покупателей. Она напомнила, что в прошлом году произошли серьезные изменения условий по ипотеке с господдержкой: были увеличены требования к первому взносу и ограничен максимальный ипотечный кредит. Если раньше можно было взять в Петербурге 12 млн рублей, то сейчас максимальная сумма кредита — 6 млн рублей. «С марта 2024 года банки требуют только подтвержденный доход от нашего покупателя и проверяют, что кредитная нагрузка на семью составляет не более 80%», — добавила она. При этом ожидается, что ипотека с господдержкой перестанет действовать с июля 2024 года, а семейная претерпит определенные изменения. Поэтому встает вопрос, как компенсировать снижение покупательной способности. Она напомнила о том, что в 2022 году были совместные попытки застройщиков с банками создать программы для того, чтобы сделать платежи для покупателей более доступными, но это закончилось веским осуждением со стороны Центробанка. Рассрочки тоже плохо работают при средней цене лота в 9,5 млн рублей — их нельзя выплатить за 2 года строительства комфортными ежемесячными платежами. В качестве возможных вариантов выхода из ситуации эксперт привел программу корпоративной ипотеки, когда компания помогает своим сотрудникам с покупкой жилья. А также коллаборации застройщиков с банками, где размещены эскроу-счета, что позволяет договариваться об особых условиях по ипотеке.