Ленинградская область опережает Петербург что по объему строительства (на 15%), что по темпам прироста населения. Урбанисты говорят об агломерационных процессах, но невооруженному глазу они до сих пор были не очень заметны. Да, если ехать из города в Мурино или Бугры, граница неразличима из-за массовой застройки. Но зачем туда ехать, если ты там не живешь, совершенно непонятно.
А между тем агломерация — это когда область становится и частью города, и его конкурентом. Это касается и создания рабочих мест, в том числе для людей с высшим образованием, и появления точек интереса для соседей. Парки, стадионы, концертные залы, пеший и велотуризм, хорошие возможности для образования детям — все это повышает уровень жизни, сокращает маятниковую миграцию, стимулирует экономику. Если ничего подобного нет, перед нами очередной «спальник», который выбирают, потому что выбирать не из чего.
— Мне кажется, что качественные проекты в агломерационной зоне не могут не соревноваться с проектами в самом Петербурге, — считает Евгения Арефьева управляющий партнер ИТП «Урбаника». — То есть жители города «голосуют рублем», выбирая в рамках своего бюджета лучшие условия, места, где они смогут жить, работать и учить детей.
Это понимают и все, кто так или иначе занимается развитием Ленобласти. Если рассмотреть центры градостроительства до 2030 года, то только в самых главных появится порядка 28,8 млн кв. м недвижимости. Это должно дать огромные возможности региону. Как недавно отметил заместитель председателя правительства Ленинградской области Евгений Барановский, «каждый рубль, вложенный в стройку, в том числе по национальному проекту «Жилье и городская среда», привлекает в экономику области от 7 до 12 рублей в смежных отраслях от транспорта до лесной промышленности и торговли».
А прямо сейчас начинается полноценное развитие южного направления агломерации — от Красного села до Пушкина и Павловска — тут уже формируются новые города и новые функции.
Например, единый университетский кампус СПбГУ планируют построить в Пушкинском районе в Детскосельском. Здесь появятся учебные и учебно-лабораторные корпуса, криогенная лаборатория, виварий, спортивный центр, академическая гимназия, общежития, гостиницы, конгресс-центр, теплицы, каток.
Между Павловском и Красным Селом создается город-спутник Южный на 135 тыс. человек и научно-образовательный и инновационный центр «ИТМО Хайпарк». По планам, он будет состоять из технологической долины с бизнес-парком для технологических компаний, а в состав нового кампуса для магистрантов и аспирантов войдут три научных центра. На их базе будут работать порядка 50 научных лабораторий и пять инновационных производств.
Если говорить о локальных производствах, то их планируют развивать в Красном Селе и Лаголово. Мировым трендом в развитии местных предприятий сейчас является Light Industrial. По сути, это здания в 2–3 этажа с боксами, они подойдут практически для любого малого и среднего бизнеса, которому не требуются санитарно-защитные зоны: от пошива одежды до расфасовки овощных чипсов. При этом производственная, складская, торговая и офисная функции здания могут быстро и легко меняться из одной в другую. Эти же боксы подойдут и для батутного центра, коворкинга, небольшой типографии или ИТ-полигона. Активное развитие коммерческой недвижимости даст возможность закрыть потребность новых районов в создании рабочих мест, что в дальнейшем сократить маятниковую миграцию в Петербург.
С появлением нужной инфраструктуры станет еще более популярным туризм выходного дня. Например, между Красным Селом и Гатчиной расположены живописные Дудергофские высоты, о которых знают разве что местные жители и небольшая доля петербуржцев. Меж тем они представляют туристический интерес, в том числе и на федеральном уровне и там уже есть, например, горнолыжный курорт «Туттари-парк».
Впрочем, необходимо развивать и дорожные сети, причем не только из локаций в центр Петербурга, но и между новыми городами. При развитии агломерации важно чтобы жители могли пользоваться всеми благами соседних районов: образованием, местами приложения труда, туристической инфраструктурой. Тогда, как показывает практика Новой Москвы, новые точки роста домостроения будут экономически развиваться, а не становиться придатком большого города.
В таком ключе посмотрели на будущее агломерации участники архитектурного форсайта «Шаг за город — каким будет новый формат в большой агломерации Петербурга?». Студенты вузов России представили визионерские концепции развития мест, которые им в перспективе десятилетий придется развивать для следующих поколений.
Царьград на 87 тысяч «подданных»
Одной из ключевых локаций для молодых архитекторов в рамках форсайта стала территория «Лаголово-Виллози». Она уже развивается, в планах девелоперов возвести там около 1 млн кв. м жилья. Студенты здесь предложили создать сбалансированный город, который получил название «Царьград».
По концепции, в «Царьграде» будет жить 87 тыс. человек. При этом молодые архитекторы решили подчеркнуть историю места. В 19 веке эта живописная территория стала летней воинской столицей Российской империи. Здесь императоры наблюдали конные парады с Царского валика, который сохранился до сих пор.
— За основу дизайн-кода нашего города мы взяли эстетику имперской эпохи, романтическое настроение 19 века. — рассказала студентка Санкт-Петербургской академии художеств имени Ильи Репина и капитан студенческой команды Марианна Антонова. — Реконструированный Царский валик может стать новой мощной точкой притяжения — здесь можно создать кластер с ресторанами, площадки для культурных мероприятий и, может быть, даже исторический музей. Он стал главной достопримечательностью и ориентиром в центральном парке — главной оси района. К нему стягивается сеть парковых зон, аллей и бульваров, которую мы раскинули по всему району.
Жилье
Жилье стало только одной из функций района, к парку примыкают основные общественные и торговые зоны. Застройка начинается со среднеэтажной, чтобы не терять ощущение загородной жизни. Здесь команда предложила возвести утопающие в зелени районы с минимумом машин во внутренних дворах.
Затем застройка переходит в малоэтажную, повышенного класса — за счет двухуровневых квартир с панорамными окнами и расположением ближе всех к паркам.
Наука и производство
Рабочие места предполагается создавать в формате Light industrial — агропредприятия с экологичными продуктами.
— Сейчас в Ленобласти 15% овощей и фруктов выращено в закрытых теплицах, и эта доля продолжает расти, — говорят авторы «Царьграда». — В создание инновационного агросектора будут вкладываться и научный кластер, и бизнес, которому нужны новые места под теплицы и тот, кто заинтересован в дальнейшей продаже овощей. Так мы получим круглогодичное обеспечение свежими продуктами, рабочие места, постоянное совершенствование технологий в научном центре, — пояснили молодые архитекторы.
Для объектов Light industrial в проекте выделено два участка. В одном, что подальше от жилой застройки, студенты предложили открыть производство бутилированной воды. Такое предприятие, как и цех по производству тары, будет оптимально расположено на крупной магистрали. А вот второй участок, рядом с жильем, дает возможности раскрыть все возможности формата для предпринимателей — объединять ателье с шоу-румом, организовать фасовку чая и там же его продавать, устраивая дегустации и тематические праздники, открыть спортклуб или типографию с дизайн-бюро.
В совокупности, если просуммировать занятость во всех сферах, то в районе получится около 15 тыс. рабочих мест, что позволит сократить маятниковую миграцию в Санкт-Петербург, уверены молодые архитекторы.
Локация как комплекс
Как отметила архитектор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Елизавета Гречухина, авторы проекта развития увидели идентичность места, которая как раз кроется в истории.
— Команда подчеркнула рекреационные возможности района, а, на мой взгляд, тренд на туризм выходного дня будет расти в ближайшие годы, — говорит эксперт. — Тут расположены Дудергофские высоты — одно из красивейших мест в Петербурге и области, горнолыжный курорт, чистейшие озера. Все это можно в дальнейшем встроить в единую систему пешеходных, вело- и даже конных маршрутов. Со своей стороны, мы в своем проекте в Лаголово уже прорабатываем идею бульвара и покет-парков, прогулочные маршруты, которые свяжут между собой дворы. В дальнейшем мы могли бы расширять типологию этих пространств, ориентируясь на идеи молодых архитекторов. Особенно удались, на мой взгляд, системы линейных парков, скверы и бульвары.
Создавая такой крупный проект действительно необходимо продумывать, как люди будут устраивать здесь свою жизнь, где они будут работать, поэтому отдельно эксперт отметила наличие в проекте мест приложения труда — light industrial.
Что касается самой локации, то, с одной стороны, это направление популярное, с другой стороны, крупных городов там нет. Поэтому, возможно, подобный проект в таком месте подтолкнет территорию к развитию, полагает Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ».
— Развитие городов-спутников стало определенной тенденцией, и это плюс, потому что развиваются новые территории, создаются новые рабочие места во время стройки и после, и возникают места для жизни в более комфортной среде, — говорит он. — Плюсы проживания в таких местах очевидны — это экология, свежий воздух, большие пространства, малоэтажная застройка, а минусы — маятниковая миграция, которую можно минимизировать, если системно создавать в них новые рабочие места. И в этом отношении проект можно только приветствовать. Редко когда при строительстве жилья задумываются о том, как потенциальные жители смогут добираться до рабочих мест без страшных временных потерь. Более того, при наличии достаточных точек притяжения и рабочих мест, сюда могут приезжать даже из города, создавая тем самым обратный маятник.
Вопрос средств
По словам Алексея Белоусова, на практике в основные задачи девелоперов не входят обязанности развивать промышленные производства или создать новые рабочие места для будущих жителей района. Создание таких условий и предпосылок скорее является задачей властей, они вместе с потенциальными застройщиками могут привлечь на территорию инвесторов.
— В силу разных причин сложно подобрать место, где бы это было максимально эффективно реализовано, — уточнил он. — То есть как раз задача государственной власти — привлечь инвесторов и объединить их усилия в одну выбранную точку.
Впрочем, как отмечает Елизавета Гречухина, сейчас девелоперы имеют достаточно компетенций в создании на новых территориях мест приложения труда. Например, ГК «А101» изначально проектирует жилые районы с упором на развитие в них коммерческой инфраструктуры, которая уже является неотъемлемой частью продукта. Для этого уже на первых этапах развития проектов Группа создает в своих районах условия для развития бизнесов различных форматов — от помещений для стрит-ритейла и лайфворкингов (встроенных коворкингов) до бизнес-хабов и проектов в формате Light Industrial.
— Если говорить об эффекте от проекта, то любое развитие территории, особенно такое масштабное, способствует стремительному росту налоговой базы, — говорит Елизавета Гречухина. — Земля начинает капитализироваться, в локации появляется бизнес и совсем иной бюджет, который важно направлять, к примеру, и на развитие дорог. Помимо того, что заложили в проект молодые архитекторы, важно укрепить существующий транспортный каркас, реализовывать крупные трассы городского значения, которые возводятся в большинстве случаев за счет бюджета, усиливать его путем строительства инфраструктуры для легкорельсового транспорта происходит с привлечением частного финансирования.
По словам Евгении Арефьевой, Ленинградская область хочет пройти по пути агломерационных центров, а не просто разрозненной застройки обширных полей спальными районами. Возможности северных локаций практически исчерпаны, агломерационные процессы сейчас активно захватывают юг. Здесь уже применяется сбалансированный подход, появляется равновесие жилой, рекреационной, деловой функций, и одной из целей становится то, чтобы около 30% населения новых территорий работало в недалеко от дома — в своем или соседнем районе.