По данным консалтинговой компании NF Group, по итогам первого квартала 2024 года доля вакантных площадей в логопарках Санкт-Петербурга и Ленинградской области составила 0,5%.
Как говорится в сообщении компании, в период с января по март было введено в эксплуатацию 125,7 тыс. кв. м складских помещений класса А, до конца года девелоперами заявлен ввод еще около 350 тыс. кв. м спекулятивных площадей. Однако этого объема недостаточно для удовлетворения существующего спроса: большая часть помещений уже арендована, а оставшиеся, скорее всего, будут законтрактованы к моменту завершения строительства.
Неудовлетворенный спрос на склады в регионе в ближайшие два года составит более 1 млн кв. м, при этом предпосылок к росту доли свободных нет. В такой ситуации рынок нуждается в новых логопарках, особенно в менее развитых районах, включая север Санкт-Петербурга.
Суммарный объем складских площадей класса А, введенных в эксплуатацию в первом квартале 2024 составил 125,7 тыс. кв. м. Объем нового предложения за первый квартал существенно превосходит значения за аналогичные периодов 2023 и 2022 года – 10,7 тыс. кв. м и 5 тыс. кв. м соответственно. Доля спекулятивных площадей составила 57% или 71,8 тыс. кв. м. Весь объем спекулятивных площадей был законтрактован до ввода объектов в эксплуатацию.
Показатель доли вакантных площадей продолжает сохраняться на минимальном уровне, увеличившись с 19 тыс. кв. м или 0,4% в конце 2023 года до 23 тыс. кв. м или 0,5% по итогам первого квартала 2024 г. Свободные площади предлагаются в единичных объектах блоками до 5 тыс. кв. м, что не удовлетворяет спрос компаний, заинтересованных в размещении на более крупных площадях, вынуждая их рассматривать строящиеся объекты или строительство с привлечением подрядчика.
Объем вакантных площадей в строящихся спекулятивных объектах, ожидаемых к вводу в 2024 г., составил на конец I квартала 97 тыс. кв. м. К моменту завершения строительства данные площади, вероятнее всего, также будут законтрактованы. Таким образом,
На фоне сохраняющейся низкой доли вакантных площадей показатель средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки в действующих объектах достиг 9 000 руб./кв. м/год (triple net). Рост показателя составил 4% относительно начала года.
В условиях, когда площади в спекулятивных объектах контрактуются до ввода объектов в эксплуатацию, важным индикатором рынка является значение средневзвешенной ставки в строящихся объектах, которое на конец первого квартала достигло 9 500 руб./кв. м/год (triple net), что сигнализирует о сохраняющейся перспективе роста средневзвешенной ставки на действующие объекты в течение года. Рост значения с начала года составил 7%.
Суммарный объем сделок в первом квартале, заключенных с качественными складскими площадями, составил 64,1 тыс. кв. м, что в два раза меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 и 2022 года: 139,5 тыс. кв. м и 132,7 тыс. кв. м соответственно. Главным источником спроса выступили вновь компании онлайн-торговли. На них пришлось 58,5 тыс. кв. м или 91% от общего объема сделок. В дальнейшем мы не ожидаем значительного увеличения объема сделок, заключенных компаниями онлайн-торговли, поскольку два крупнейших игрока рынка по объему занятых площадей, Wildberries и Ozon, уже проявили значительную активность в 2023 году. Тогда компаниями онлайн-торговли было заключено рекордное число сделок в размере 646,8 тыс. кв. м.
Как отметил Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, «до конца года девелоперами заявлен ввод ещё около 350 тыс. кв. м спекулятивных площадей, из которых большая часть уже арендована, а оставшаяся находится на этапе обсуждения. Этого объема не хватит для удовлетворения сохраняющегося высокого уровня спроса. При появлении на рынке новых спекулятивных проектов они вероятнее всего также будут сданы на этапе строительства.»
В свою очередь, Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, считает, что «на рынке сохраняется существенный дефицит качественных складских площадей. Неудовлетворенный спрос в ближайшие два года мы оцениваем на уровне минимум 1 млн кв. м, поэтому рынку требуются новые проекты особенно в менее развитых направлениях, в частности, на севере города».