Кто строит Дубай: взгляд эксперта на застройщиков рынка жилья

Аналитический материал про трансформацию рынка недвижимости Дубая: рекорды, новые горизонты и роль российских застройщиков

Дубай последние три года бьет рекорды по количеству сделок с недвижимостью и показывает двузначные темпы роста цен. Совокупный объем спроса на апартаменты и виллы за 2023 год составил 114,4  тыс. объектов, на 44% превысив показатель прошлого года  — 79,6 тыс. ед. Это максимальный результат за историю наблюдений.

Спрос, как известно из экономической теории, порождает предложение, в результате мы наблюдаем беспрецедентный рост числа новых проектов. Если в 2021 году стартовало 123 проекта, то в 2022 — на 70% больше — 209 проектов, в 2023 году годовой прирост количества проектов составил еще 75% — на рынок вышло 366 проектов.

Кроме того, в Дубае наблюдается рост количества вводимых в эксплуатацию проектов и количества юнитов в них. Так, в 2021 году был введен 91 проект общей емкостью 33,4 тысячи юнитов, в 2022-м количество введенных проектов выросло до 104 и 34,7 тысяч юнитов. А по итогу 2023 года введено в эксплуатацию 147 проектов с 36,5 тысячами юнитов, что превышает результат 2022 года на 5% в относительном выражении.

По данным моего департамента аналитики, созданного на базе крупнейшего агентства недвижимости Дубая fäm Properties, на конец 2023 года в активной стадии реализации в Дубае находилось 554 инвестиционно-строительных проекта со 179 тысячами юнитов. За последние 10 лет (2014 — 2023 гг.) реализовано порядка 880 проектов, но при этом только за 2023 год состоялось около 370 новых запусков. Данные объекты будут вводиться в эксплуатацию в последующие 5 лет.

Кто же реализует эти проекты и есть ли на рынке новостроек Дубая место новым игрокам?

В Земельном департаменте Дубая по состоянию на конец 2023 года зарегистрировано около 500 застройщиков, но активное строительство ведут 230 из них. Их всех можно условно разделить на 2 группы. Большинство компаний относятся к первой группе — девелоперские компании, реализующие по 1-2 проекта. Во вторую группу входят крупные холдинги, с внушительным портфелем проектов, действующие на рынке Дубая, как правило, более 10-ти в некоторых случаях более 20-ти лет. На долю 15 крупных игроков Дубая приходится 65% общего количества юнитов, построенных за последние 10 лет. Если подняться на уровень выше и рассматривать рынок мастер-девелопмента, то на долю 15 крупнейших игроков приходится 90% юнитов. Среди них, Emaar properties, Damac properties, Dubai properties, Meraas holding, Nakheel, Azizi developments, Sobha group, Meydan group и другие.

Аналитический департамент fäm Properties составил рейтинг Застройщиков Дубая по количеству юнитов в проектах, введенных в эксплуатацию за последние 10 лет (2014-2023 гг.). Первое место ожидаемо занял Emaar Properties, сразу следом — Damac Properties, тройку лидеров замыкает Azizi Development. Также определен Топ-10 застройщиков по количеству юнитов в проектах, находящихся в настоящее время в стадии строительства и в новых запусках 2023 года. Все рейтинги составлены в двух проекциях: генеральных застройщиков (master developers) и застройщиков (developers).

Таблица 1. Рейтинг Застройщиков Дубая по количеству юнитов в проектах, введенных в эксплуатацию в период 2014 — 2023 годы

В Дубае сформировались лидеры строительной отрасли, которые за последние 10 лет укрепили свои позиции. По количеству юнитов, введенных в эксплуатацию в предыдущие 5 лет (2014 — 2018 гг.), среди застройщиков лидировал Damac, однако за последние 5 лет лидерство перешло к Emaar, который также находится на первом месте и среди строящихся объектов. Причем Emaar и Damac выступают одновременно в роли генерального застройщика и застройщика, а такие крупные игроки как Nakheel и Dubai Properties сосредоточились именно на роли генерального застройщика.

Анализ рейтингов в динамике позволяет увидеть, как меняются позиции отдельных застройщиков в течение времени. 

Другие застройщики, наоборот, усиливают свои позиции и поднимаются вверх. Так, с началом активной застройки района Al Merkadh компании Sobha Realty и Azizi Development заняли 3-е и 4-е места по количеству юнитов в строящихся проектах. За ними следуют Danube Properties и Binghatti Developers, благодаря запуску в последние годы большого числа новых проектов.

Стоит отметить застройщика Samana developers, который очень быстро набирает обороты на рынке строительства Дубая. Компания выбрала своей стратегией ускоренное строительство и оптимальное сочетание цены и качества. Объекты этого застройщика можно отнести к категории доступных, но при этом практически каждая квартира от Samana имеет частный бассейн на террасе. 

Генеральный застройщик занимается подготовкой территорий в масштабе всего региона: разрабатывает мастер-план микрорайона с учетом его перспективного развития, формирует так называемые комьюнити для комфортного проживания в них будущих жильцов. Мастер девелопер может самостоятельно застраивать микрорайон либо продать земельные участки другим девелоперам, оставляя за собой контроль за соблюдением норм проектирования и строительства с точки зрения законодательства, а также принципов мастер-плана. 

С точки зрения мастер-девелопмента крупнейшая четверка игроков не меняется уже более 10 лет — это Emaar, Nakheel, Dubai Properties и Damac. Например, государственная компания Nakheel properties изначально создавалась для строительства рукотворных островов, чтобы затем продавать там земельные участки частным компаниям, а также возвести на них отели, виллы и торговые центры.

Кроме того, заметно, что акцент смещается с более освоенных районов например Dubai Sports City с одноименным генеральным застройщиком, в сторону перспективных, например район Al Merkadh с застройщиками Meydan Group и Sobha Realty.

Таблица 2. Ключевые застройщики Дубая

Несмотря на то, что соотношение застройщиков несколько изменилось за последние 5 лет, большую часть рынка делят между собой местные застройщики. В тройку крупнейших удалось попасть только одной иностранной компании с индийскими корнями Sobha Realty. 

Российские застройщики в Дубае

Рост рынка недвижимости Дубая, подкрепленный стабильным экономическим положением, продолжает привлекать внимание инвесторов. Многие российские застройщики рассматривают для себя возможность реализовать здесь проект. 

До 2022 года единичные российские компании строили недвижимость в Дубае. Например, в начале 2019 года екатеринбургский застройщик Forum Group завершил строительство элитного комплекса вилл XXII Carat на острове Palm Jumeirah. 

2022 год способствовал увеличению интереса к рынку недвижимости Дубая со стороны российских застройщиков. Рост рынка Дубая делает его привлекательным в рамках выбора международной локации для диверсификации портфеля. Компании проявляют осторожность на новом рынке. Как правило, освоение предпочитают начинать со знакомых и понятных им форматов. 

Заметную долю среди объектов занимают современные форматы shared экономики: коливинги, коворкинги. С учетом планируемого развития Дубая в качестве международного инновационного хаба и привлечением в эмират молодых специалистов из других стран, это весьма перспективное направление.

В начале 2022 года гостиничная сеть Vertical Hospitality (входит в Becar Asset Management) из Санкт-Петербурга открыла свой первый коливинг You&Co Dubai. Первоначально планировалось построить жилье, но в ходе анализа рынка оказалось, что небольшие юниты и студии на рынке Дубая в тот период были в дефиците. Проект был перепрофилирован под коливинг и не зря — его заполняемость составила 97%.

Созданная московской компанией O1 Properties сеть Space 1 открыла в 2022 году свой первый гибкий офис в комплексе Emaar Park Heights в Дубае, его площадь составила более 12,5 тыс. кв. м. Компания O1 Properties — один из крупнейших владельцев офисов класса А в Москве — еще в 2019 зарегистрировала бренд Space 1 с целью создания «гибких офисов» в Москве. Гибкость заключается в коротких сроках аренды и возможности менять размер занимаемых площадей под текущие потребности арендатора. Опыт, накопленный Space 1 за несколько лет, позволил компании реализовать первый международный проект. 

Петербургская компания Orange Group приобрела комплекс апартаментов площадью около 15 тыс. кв. м в районе JVC. Ранее зданием владела девелоперская компания из Саудовской Аравии. Orange Group планирует к 2025 году перепрофилировать объект под сервисный апарт-комплекс на 115 номеров для среднесрочного проживания и запустит его под брендом Izzzi Life Mint. В его состав войдет коворкинг, спортивный зал, зона отдыха с кинотеатром и барбекю. 

Сервисные апартаменты — перспективный, но одновременно высоко конкурентный сегмент на рынке Дубая. Это удобная альтернатива классическим апартаментам, поскольку обслуживанием квартир и сдачей их в аренду занимается управляющая компания. При этом многие компании в Дубае предлагают интересные условия, позволяя собственнику пользоваться своей недвижимостью в течение года и обеспечивая стабильный доход в остальное время. По данным платформы DXBinteract, в декабре 2023 года средняя стоимость аренды апартаментов по вновь заключаемым договорам в Дубае составила 69 тыс. дирхам в год (19 тыс. долл. в год), за год рост показателя составил 20%.

Российский девелопер Vos’hod построит в эмирате Рас-Аль-Хайм ОАЭ отель сети Nobu. Гостиница будет расположена на искусственном архипелаге Al Marjan Island. Площадь Nobu Hotel составит 70 тыс. кв. м. Vos'hod рассчитывает завершить проект в 2026 году.

В конце 2022 года стало известно, что сразу несколько российских девелоперов приобрели земельные участки в Дубае или соседних эмиратах. Так, группа компаний «Пионер» приобрела участок 0,6 га в районе Dubai Internet City и уже запустила в продажу премиальный жилой комплекс Iconic высотой 45 этажей на 311 юнитов. 

Под брендом QUBE на рынок Дубая вышел еще один из крупный российский девелопер, построивший в РФ более 600 домов. 6-этажный жилой комплекс Cubix Residences на 64 квартиры в районе JVC станет первым зарубежным проектом девелопера и визитной карточкой для инвесторов.

Петербургский девелопер «Арсенал» заявил об открытии собственного агентства недвижимости Emerald в Дубае, что может также свидетельствовать о подготовке к реализации собственного проекта в ОАЭ. 

В общей сложности порядка 15 российских девелоперов вышли, выходят или рассматривают для себя рынок ОАЭ. В целях снижения рисков и сокращения согласовательной работы многие из них обращаются к мастер-девелоперам, приобретая участки в составе комплексных проектов. Другие рассматривают вариант совместных инвестиций с местными игроками, такими как компания Segrex Development, которая в настоящее время реализует несколько очередей проекта Stonehedge в партнерстве с крупными российскими застройщиками из Москвы и Санкт-Петербурга. 

Несмотря на высокий интерес российских застройщиков к рынку новостроек Дубая, их доля на нем остается незначительной. Рост числа иностранных застройщиков в Дубае не сможет принципиально изменить рынок, скорее наоборот, рынок Дубая дает возможность новым компаниям диверсифицировать свой портфель и получить опыт реализации проектов на международном уровне.

Резюме

В последние три года в Дубае фиксируется рост количества сделок с недвижимостью и цен, что говорит об устойчиво высоком спросе на рынке и его привлекательности для инвесторов со всего мира.

На фоне роста спроса наблюдается увеличение предложения на первичном рынке недвижимости, рост количества вводимых в эксплуатацию проектов, числа вновь начинаемых строительством проектов.

По состоянию на конец 2023 года в активной стадии реализации находилось более 550 инвестиционно-строительных проектов. В то время, как за последние 10 лет реализовано около 880 проектов, но при этом только за 2023 год состоялось около 370 новых запусков.

На долю 15 крупных застройщиков Дубая приходится 65% общего количества юнитов, построенных за последние 10 лет. Среди них Emaar Properties, Damac Properties, Dubai Properties, Meraas Holding, Nakheel и другие.

Nakheel и Dubai Properties активнее работают в сфере генеральной застройки (Master development). Например, государственная компания Nakheel Properties изначально создавалась для строительства рукотворных островов, чтобы затем продавать там земельные участки частным девелоперам.

Emaar и Damac выступают одновременно в роли генерального застройщика и застройщика. По количеству юнитов, введенных в эксплуатацию в предыдущие 5 лет (2014 — 2018 гг.), среди застройщиков лидировал Damac, однако за последние 5 лет лидерство перешло к Emaar.

С началом активного освоения территории района Al Merkadh развиваются застройщики Sobha Realty и Azizi development, занимая 3-е и 4-е места по количеству юнитов в строящихся проектах. За ними следуют Danube Properties, Binghatti Developers и Samana developers, благодаря запуску в последние годы большого числа новых проектов.

Несмотря на то, что соотношение застройщиков несколько изменилось за последние 5 лет, большую часть рынка строительства в Дубае делят между собой местные игроки. В тройку крупнейших удалось войти только одной иностранной компании с индийскими корнями — Sobha Realty.

2022 год способствовал увеличению интереса к рынку недвижимости Дубая со стороны российских застройщиков. Питерский Becar Asset Management открыл свой первый коливинг You&Co Dubai, а московский Space 1 — первый коворкинг. Обе компании продолжают реализовывать проекты в Дубае. 

Кроме того, в 2023 году появились упоминания о приобретении активов в Дубае и Рас-Эль-Хейме российскими группами компаний с целью реализации инвестиционных проектов.

Рост рынка недвижимости Дубая и усилия властей по созданию здесь международного инновационного хаба делает его привлекательным в рамках выбора международной локации для диверсификации портфеля российскими застройщиками.