Фото: ГК «Бестъ»
Четырехэтажный бизнес центр «Мидель» класса В общей площадью 3,6 тыс. кв. м – один из первых офисных проектов, построенных девелопером в 2005 году. Он находится в глубине квартала, ограниченного Песочной наб., рекой Карповкой, Барочной ул. и Левашовским пр.; во дворе элитного ЖК «Омега Хауз», также возведенного в те годы тем же девелопером, по соседству – здание спортивного клуба Fitness House Prestige.
Как рассказал NSP председатель совета директоров ГК «Бестъ» Андрей Лушников, бизнес-центр морально и физически устарел, и нужно было обновлять не столько «стены», сколько концепцию. Поэтому решено сделать апарт-отель. Формально – это капремонт, и все необходимые для этого документы уже получены. В здании будет 45 апартаментов от 20 до 56 «квадратов», их полностью оснастят и меблируют; помещения на первом этаже отведут под торговлю и офисы. Дизайн интерьеров выполняет дочернее бюро девелопера – AIKIdesign, а управлять комплексом, естественно, будет другая дочерняя структура – «МТЛ-Апарт».
Ремонтно-отделочные работы планируют завершить через год – в первом квартале 2025 года. Г-н Лушников оценил затраты на реконцепцию в 400 млн рублей.
«Объект дополнит инфраструктуру уже сложившегося квартала новой востребованной функцией, рядом расположен наш элитный ЖК Omega-House. Еще на старте проекта мы увидели высокий спрос на юниты со стороны владельцев квартир в этом доме для временного и длительного проживания членов своих семей. Для других же это, по-прежнему, понятный инвестиционный инструмент для получения пассивного дохода. Помимо всего прочего, на этом объекте мы делаем ставку на цифровизацию сервисов для оптимизации затрат на содержание собственниками своих апартаментов», – говорит Андрей Лушников.
Конкурирующих сервисных апартаментов в ближайшем окружении нет совсем, если не брать проекты псеводожилья. Ближайший сервисный комплекс – Avenue-Apart на ул. Академика Павлова того же девелопера.
Мнения экспертов:
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development:
– Конкретная локация скорее расположена на удалении от Песочной набережной, за ЖК «Омега», и не рассчитана на идеальную доступность для туристов и гостей города, или близость достопримечательностей. Однако для долгосрочных бизнес-туристов это место может оказаться весьма удобным в зависимости от их офисов в городе.
Цена в 500 тыс. рублей за квадратный метр соответствует рыночной ставке для недвижимости бизнес-класса с отделкой в данной локации. Необходимо отметить, что значительные вложения требуются для реновации здания, включая фасады, инженерные системы и внутреннюю отделку, чтобы соответствовать высоким ожиданиям будущих жильцов в обозначенном ценовом сегменте. Проект обладает преимуществами, такими как близость к Крестовскому острову и спортивным комплексам, делая его привлекательным для постоянного или длительного проживания в респектабельном районе.
Тем не менее, высокая стоимость квадратного метра и отсутствие доступных ипотечных ставок могут создать определенные риски для девелопера, поскольку инвесторы могут предпочесть инвестировать в классическое жилье, предлагающее лучшие условия кредитования по сходной цене юнита. Продукт обладает потенциалом привлечения инвесторов, особенно заинтересованных в долгосрочной перспективе и наличии объекта в статусной локации, но успех проекта будет зависеть от множества факторов, включая успешное выполнение всех планируемых работ и изменение рыночной конъюнктуры.
Яна Лепёшина, руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management:
– Проект находится в прекрасном месте. Его успех будет зависеть, в том числе, от концепции. Важно понимать, кто будет целевой аудиторией, так как именно загрузка определит финансовый успех для частных инвесторов.
Заявленная цена в 500 тыс. рублей за «квадрат» для объекта в этом месте кажется привлекательной. Необходимо понимать, что включено в эту цену, только стены или отделка и оборудование тоже включены.
В данной районе, даже если рассматривать вторичную недвижимость, площадь в основном начинается от 100 кв. м, а цена – от 50 млн рублей. В сервисных апартаментах площадь в большинстве случаев не очень большая, что в свою очередь позволяет снизить порог для инвестора. Доходность же зависит от концепции, на что будет ориентирована управляющая компания, на долгосрочное или краткосрочное размещение.
По моим оценкам, при небольшой площади, доходность обещает быть интересной даже при аренде на средний и долгий срок. Диапазон арендных ставок в этом месте варьируется от 170 тыс. до 1 млн рублей в месяц. Предложений по посуточной аренде практически нет. Если коллеги сделают в этой локации классную концепцию и сервис, я уверена в высокой загрузке.
Для частных инвесторов важно изучить документы по проекту, уточнить общий порог входа в инвестицию: какая будет итоговая цена приобретаемого объекта, а также ознакомиться со способами покупки (рассрочка, ипотечные программы). Также стоит обратить внимание на концепцию и прогнозы управляющей компании относительно доходности. Повторюсь, если площади будут небольшими и будет выбрана актуальная концепция, то проект может ждать успех. Ясно, что в такой отель не поедет групповой турист, но скорее всего, на него и ориентируются.