Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Омской области Юрий Герасименко на протяжении ряда последних лет практиковал различные формы отстаивания интересов строительных компаний, функционирующих в г. Омске. Одно из проявлений этой деятельности явилось следствием поступающих жалоб застройщиков о значительном увеличении размера арендной платы за земельные участки, предоставленные под строительство в г. Омске.
Проведенный анализ этой проблематики свидетельствовал о следующем.
Повышение размера арендной платы касалось земельных участков, которые предоставлялись в г. Омске предпринимателям для завершения уже начатого строительства. В решение Омского городского Совета от 10 апреля 2019 года № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» были внесены изменения, в соответствии с которыми рассчитывался отдельно размер арендной платы за использование земельных участков, предоставленных однократно для завершения строительства. Для соответствующих договоров предписывалось применение повышающего коэффициента 2.2.
Данный нормативный подход должен был стать дополнительным стимулом для тех застройщиков, участки которых не оправданно долго не осваивались и не вводились в гражданский оборот.
Поскольку предлагаемая нормотворческая новация затрагивала широкий круг предпринимателей, своевременно не успевших в большинстве случаев выполнить свои обязательства по вине муниципальных служб, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Омской области в координации с заинтересованными сторонами предпринял ряд действий по отстаиванию прав и законных интересов хозяйствующих субъектов.
В Доклад Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Омской области за 2022 год были включены следующие мотивированные предложения Мэру города Омска:
– рассмотреть вопрос о приостановлении действия Решения Омского городского Совета в части применения значения поправочного коэффициента Кд 2.2 сроком на 1 год, тем самым предоставив возможность потенциальным плательщикам предпринять заблаговременно необходимые меры – завершить строительство, продать объект незавершенного строительства, или же прибегнуть к его сносу, вернув земельный участок в публичную собственность;
– предусмотреть постепенное повышение стоимости арендной платы, увеличивая коэффициент для каждого последующего года использования участка под строительство.
Соответствующие предложения мотивировались тем, что в случае применения нового коэффициента 2.2 ставка арендной платы будет превышать размер земельного налога в несколько раз, что противоречило Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582. Одним из них является принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев. Согласно которому при переоформлении землепользователями и землевладельцами прав на земельные участки, устанавливаемый в этой связи размер арендной платы не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.
Отдельно в докладе обращалось внимание на то, что в Земельном кодексе Российской Федерации уже предусмотрена мера, направленная на ускорение завершения строительства, а именно – участок для застройщика в целях завершения строительства предоставляется максимум на три года при этом однократно.
Параллельно с вышеуказанными действиями предпринимался комплекс консультативных мероприятий по подготовке к судебному обжалованию решения Омского городского Совета в части установления поправочного коэффициента 2.2.
Позже инициативная группа омских предпринимателей обратилась в суд и 31.10.2023 Омский областной суд отменил пункт 2 статьи 1 Решения Омского городского Совета от 10.04.2019 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» в части установления значения поправочного коэффициента Кд в размере 2,2.
В последующем Пятый апелляционный суд общей юрисдикции своим определением от 03.04.2024 по делу № 66а-448/2024 оставил в силе решение Омского областного суда и тем самым подтвердил обоснованность доводов в защиту прав и законных интересов предпринимателей.