Популярность самодостаточных пространств
Еще 20 лет назад в градостроительстве преобладала концепция монофункциональности. В городах строились многочисленные многоэтажки без какой-либо инфраструктуры. Сегодня точечная застройка или комплексы, где отсутствуют необходимые объекты инфраструктуры, теряют свою привлекательность. Девелоперы стараются строить удобные и комфортные районы с жильем и разнообразными социальными и коммерческими услугами в одном месте. Такую концепцию часто называют «город в городе». Ее главный принцип — в пешей доступности.
По словам президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, подход «город в городе» основан на современной концепции N-минутного города (5/15/20-минутного города, иногда — 30-минутного города).
— Такие модели отражают время доступности тех или иных благ, необходимых для жизни человека в городе, и подразумевают, что город развивается полицентрично и состоит из отдельных районов, в которых есть все необходимые услуги, объекты социальной и рекреационной инфраструктуры в шаговой доступности. Иногда к таким объектам добавляют также рабочие места, — рассказала эксперт.
Она добавила, что сегодня многие крупные города мира стараются реализовать концепцию N-минутного города через свои стратегии и программы (например Париж, Роттердам, Барселона, Мельбурн, Лондон, Детройт и др.). Аналогичная концепция реализуется и в Москве, хотя она так и не называется, отметила эксперт.
— Данная многофункциональная модель градостроительного развития территорий приходит на смену монофункциональной модели («спальные» жилые районы, промышленные районы, районы деловой активности и т. д.). Привлекательность такой многофункциональной модели для жителей связана с возможностью удовлетворять большинство своих потребностей (конечно, не всех) в непосредственной близости от места проживания, а для города в целом — снизить нагрузку на транспортную инфраструктуру и повысить базу для экономики города, — говорит Надежда Косарева.
Приоритеты при проектировании новых жилых комплексов
Новосибирцы с каждым годом все сильнее ценят свою локальную среду, в которой они проживают. Наиболее востребованной сегодня является недвижимость с продуманными и самодостаточными концепциями. Все это привело к смещению приоритетов при проектировании жилья.
— Если еще 10-15 лет назад современному девелоперу было достаточно уметь хорошо строить дома, теперь требуются компетенции в комплексном планировании территории и создании современной жилой среды. Требуются компетенции по проектированию и строительству не только жилых домов, но и школ и детских садов, общественных пространств, благоустройству набережных водных объектов. «Брусника» проектирует жилые районы на основе мастер-плана, учитывающего особенности участка и интересы людей, — подчеркивает заместитель руководителя отдела архитектуры «Брусники» Дарья Боталова.
По ее словам, проектирование начинается с исследования истории места, его связанности с другими районами, изначальной функции, формируется дорожно-транспортная сеть внутри района.
О необходимости мастер-планов говорит и генеральный директор компании «Стрижи» Игорь Белокобыльский.
— Есть регионы, в которых проектирование так называемого города в городе уже ушло далеко вперед. Это, естественно, столица, где сейчас строительство ведется по мастер-планам, по которым продумываются и просчитываются социальные потребности. У наших соседей в славном городе Кемерове появились мастер-планы. В соответствии с этой концепцией, мастер-планирование становится практически необходимым инструментом городского развития. Но пока оно существует далеко не во всех муниципалитетах и субъектах Российской Федерации, — говорит эксперт.
Спрос у жителей
Современные жители города знают, чего хотят. Они все чаще выбирают жилье в самодостаточных жилых проектах, где инфраструктура является не вспомогательным дополнением, а полноценной частью концепции.
В основе концепции «город в городе», по мнению генерального директора СФО «Основа» Антона Рехтина, лежат удобство и комфорт всех жителей кварталов, которые достигаются за счет комплексного освоения пространства.
— Концепция «город в городе» в большей степени применима к комплексному развитию территории, прилегающей к городу либо в самом городе. Там должна быть просчитана и реализована вся инфраструктура: детские сады, школы и т. д. Только тогда проект станет этаким небольшим городком внутри большого города или мини-городом в пригороде. В идеале его жителям вообще не нужно куда-либо выезжать — все необходимое они могут найти в собственном квартале, — говорит он.
Все эксперты отмечают, что запрос общества на такой формат жилья с каждым годом усиливается. Все больше новосибирцев хотят платить не за «квадраты», а за личный комфорт и безопасность.
Erid:4CQwVszH9pWwoPp4zxK
Комфортный микрорайон для жизни большой и маленькой семьи, рядом с лесом и всего в 25 минутах от пл. Калинина. Район развивается с 2010 года на территории 200 га. Уже сегодня в нем проживают более 12 тысяч человек. Это фактически целый город, способный в автономном режиме обеспечивать своих жителей всем необходимым. Район состоит из нескольких кварталов: «Светлый», «Тихий дворик», «Французский квартал», «Альпийский» и Жилой квартал высокой культуры «Ясный». Каждый из них обладает собственной неповторимой харизмой. Новоселы смогут найти здесь свое жилье по вкусу: от просторных студий до двухуровневых квартир с террасами, есть и таунхаусы. Жилой район растет стремительно, и в перспективе население Светлого и его кварталов увеличится до 35 тысяч человек.
ООО Специализированный застройщик «Юга-Строй» и ООО «Антарсити». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Реклама. Рекламодатель ООО «Антар»
Фото ООО «Антар». Автор: Роман Барников
— Аудитория «города в городе» взыскательна и требовательна в отношении инфраструктурного наполнения. На относительно небольшом пространстве для удобства жителей должны располагаться спортивные, медицинские и бьюти-кластеры, магазины и торговые центры, отделения банков, бизнес-центры, коворкинги и многое другое. Кроме того, для жителей имеют большое значение благоустройство и транспортная доступность, — уверен коммерческий директор One Company Вячеслав Мельников.
Дарья Баталова отметила еще один немаловажный фактор — время. Он решается увеличением многофункциональности.
— Самый ценный ресурс современного жителя мегаполиса — время. Все, что работает на сокращение времени в пути из точки А в точку Б, помогает поднять ценность жилья. Растет спрос на наличие современной и качественной социальной инфраструктуры, причем кроме традиционного запроса на детские сады и школы мы видим интерес к наличию велодорожек, места для пробежек и других видов спорта, прогулок, — говорит Дарья Боталова.
Она добавляет, что изменения в проектировании коммерческих помещений меняются с развитием онлайн-торговли. В новых проектах, кроме обязательного продуктового ритейла, проектируются ПВЗ.
Таким образом, убежден Игорь Белокобыльский, системы жизнеобеспечения и инфраструктура современных жилых проектов должны быть максимально самодостаточными. Дополнительный импульс тренду, по его мнению, придала пандемия коронавируса, которая показала, что многие экономические процессы можно делать удаленно.
— При выборе места жилья одним из главных факторов стало удобство проживания. Оно включает в себя свежий воздух, пространство для прогулок, наличие в пешей доступности инфраструктуры ежедневной потребности, а также пространство для занятия спортом, вместе с магазинами, садиками, школами. Надо отметить, что еще лет 6 или 7 назад «Стрелка» по заданию «Дома.РФ» сформулировала эти требования в своей многотомной работе о стандартах, о комплексном развитии территорий. Поэтому экономия времени, ликвидация большого количества стресс-факторов, создание эмоционально благоприятной среды в округе вылилось в потребность того, что называют «город в городе», или максимально продуманной, организованной территории в соответствии с заранее определенным мастер-планом, — прокомментировал он.
Автономия — признак «премиум»
Вячеслав Мельников уверен, что сегодня концепцию самодостаточных пространств можно встретить в недвижимости любого класса.
— В этом вопросе важен не сегмент, а уровень детализации и проработки концепции и инфраструктурного наполнения. И тут мы видим, что качество исполнения растет очень быстрыми темпами: инфраструктурно комфорт-класс мало в чем уступает бизнес- или премиум-сегменту пятилетней давности, а во многом даже превосходит, — отмечает эксперт.
Не согласен с тем, что автономность и премиальность являются синонимами и Игорь Белокобыльский.
— Допустим, в Москве существует огромное количество уже сейчас создающихся и созданных жилмассивов, микрорайонов, районов, которые абсолютно автономны, при этом ни в коем случае к ним нельзя применить термин «жилье премиум-класса», — подчеркнул он.
Перспективы дальнейшего развития
Эксперты констатируют, что подобный формат развития территории является взаимовыгодным для всех. Он позволяет улучшить качество среды, инвестиционную привлекательность, стоимость жилья.
— Он полностью соответствует духу времени: люди стремятся к тому, чтобы максимально сократить логистику между домом, работой, рестораном, фитнес-центром, супермаркетом, чтобы высвободить как можно больше времени. Концепция «город в городе» отвечает этому запросу, так как подразумевает наличие полноценной инфраструктуры на территории одного жилого или апарт-комплекса. А в некоторых из них, к примеру в строящемся в Новосибирске мультифункциональном комплексе Freedom, перемещение между локациями возможно по нажатию кнопки лифта, — говорит коммерческий директор One Company Вячеслав Мельников.
По словам Надежды Косаревой, для реализации такой модели на практике требуется достаточно жесткая градостроительная политика в городе, поскольку для застройщиков стандартного массового жилья экономически более выгодно построить как можно больше жилья на территории. В качестве примера она приводит Москву, где модель многофункциональной застройки активно реализуется сегодня.
— Власти Москвы придают большое значение созданию в новых районах жилой застройки новых рабочих мест в сфере услуг и современной экологически безопасной промышленности и реализуют соответствующие стимулирующие меры для застройщиков. При этом в последние годы все большее число застройщиков в крупных российских городах (в том числе в Новосибирске) сами начинают понимать, что качественная и разнообразная среда позволяет повысить спрос на жилье даже при более высоких ценах, — говорит эксперт.
Антон Рехтин уверен, что в ближайшие годы наиболее активно по концепции «город в городе» будет развиваться пригород.
— Новосибирск уже перенасыщен, поэтому активно застраиваются прилегающие к нему территории. Эта тенденция будет развиваться и дальше. Застройщики все больше будут уходить за пределы города и создавать кварталы с городским форматом жизни. Ведь такие самодостаточные поселки — это сочетание комфортной и спокойной жизни в пригороде с удобством городской квартиры при низкой плотности населения и прекрасной экологии, — говорит он.
О перспективах комплексного освоения территорий говорит и Дарья Боталова.
— На уровне градостроительной политики мы видим изменения в подходах властей, которые проектируют не отдельные дома, и кварталы, а целые районы. Закон о КРТ позволяет работать с большими пространствами и проектировать жилую среду максимально насыщенную функциями, — говорит она.
А Игорь Белокобыльский уверен, что подобный девелоперский продукт является практически единственным эффективным способом организации территорий.
— Здесь должно сосредоточиться не менее 80% предложения и спроса. Это мейнстрим будущего развития. К этому мейнстриму должны стремиться и муниципальные власти, и девелоперы при определении будущих перспектив развития. Новосибирску еще предстоит познать вкус мастеринга при планировании территории. И я очень сильно желаю нашему городу, девелоперам и властям получить огромное профессиональное эстетическое удовольствие от реализации подобного подхода, — резюмировал эксперт.
Точка зрения
«Город в городе» — нарушение принципов формирования сложных систем
Руководитель архитектурной компании KAНУРА Артур Лотарев:
— Наша проектная компания в последние годы не почувствовала более глубокое погружение заказчиков-застройщиков в сторону насыщения застраиваемых территорий большим количеством различных функций. Все как обычно и подчиняется законам развития рынка недвижимости, который достаточно инерционный. Год длиться проектирование и согласования, затем полтора-два года длиться стройка. Соответственно застройщику при формировании задания на проектирование для архитекторов необходимо предугадать, что будет востребованным на этой площадке через 2-3 года, поэтому они все время пытаются ловить эти направления с учетом данного горизонта планирования.
Заказчики стараются особо не рисковать и просто выделяют первые этажи под общественные функции. И то лишь потому, что это вынужденная мера — как правило первые этажи в виде квартир продаются плохо. В 95% случаев девелопер на этапе проектирования, не знает кто конкретно разместиться на первом этаже, какие именно функции там будут. Обычно делают универсальные пространства, которые в проектной документации называют офисными помещениями.
Концепция «город в городе» подразумевает некую автономность. Я не знаю застройщиков в Новосибирске, которые стремились бы создать какую-то замкнутую экосистему в чистом виде. Которая будет существовать сама по себе. Это, в принципе, невозможно сделать в большом городе. На мой взгляд, «город в городе» — это некое противопоставление части города самому городу. В виде образа — это можно себе представить — как раковая опухоль, которая с точки зрения биологии является организмом внутри организма.
Даже при комплексном развитии территорий, прилегающих к городу, это будет районом, а не самостоятельным городом-спутником. Если мы противопоставляем одну систему другой, то между ними должны быть разрывы, должны быть абсолютно разные функции. Например, Академгородок, который изначально был научным центром и воспринимался всеми как некий отдельный кластер. Но законы развития человечества взяли свое, город разросся, и теперь этот район стал частью Новосибирска.
Есть такое понятие «маятниковая миграция», когда люди живут в одном месте, а работают в другом. Исследования в области урбанистики показывают, что за счёт создания многофункциональных пространств в районе можно лишь 10% людей оставить на текущей территории. Большая часть жителей все равно будут мигрировать. Все равно люди будут готовы тратить 10, 30 минут или час на дорогу, чтобы приехать на работу, в театр, на концерт или к родственникам.
Поэтому считаю, что идея «города в городе» — скорее маркетинговая история. С точки зрения правды жизни такой подход – это нарушение принципов формирования сложных социальных, политических, экономических и технологических систем.