Средняя площадь строящейся в стране квартиры держится на отметке 49,1 кв. м, при этом если брать в зачет только 100 крупнейших по объемам строительства девелоперов, то у них средняя площадь составляет 47 кв. м, сообщает в марте ЕРЗ.РФ. В Петербурге последние годы средняя площадь квартир сокращается — на это есть как объективные, так и субъективные причины.
«Фонтанка» вместе со СРО А «Объединение строительства Санкт-Петербурга» опросила ведущих застройщиков и выяснила, какие площади сейчас в среднем у квартир и за счет чего небольшая квартира может быть удобной.
Тенденции и метры
Средняя площадь квартир в Петербургской агломерации продолжает сокращаться: с февраля 2023 года по февраль 2024 года она снизилась на 2 кв. м, говорит руководитель направления разработки продукта ГК «А101» в Санкт-Петербурге Булат Мирзаханов.
— Сейчас средняя площадь однокомнатной квартиры в новостройках агломерации составляет 34 кв. м, а двухкомнатных — около 53 кв. м, — пояснил он. — Конечно, девелоперы стараются создать разные диапазоны площадей квартир одного типа. У нас, например, двухкомнатные квартиры варьируются от 48 до 57 кв. метров. При этом даже самый компактный вариант спроектирован так, что там есть две изолированные комнаты, комфортная по площади кухня и санузел.
Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI, назвал две основные причины снижения общей площади квартир:
— Во-первых, в современных жилых проектах повысилась продуманность планировок и эффективность использования полезной площади, что позволяет не переплачивать за «лишние» метры, — пояснил он. — Вторая причина менее позитивна: мы видим, что платежеспособный спрос, доступность ипотеки сегодня снижаются. При покупке квартиры больше людей стремятся сократить сумму покупки за счёт выбора квартиры меньшей площади. И в первую очередь такой покупатель готов пожертвовать нежилыми помещениями, например кухнями.
По словам Гущина, сейчас максимально ликвидны однокомнатные квартиры средней площадью 33 кв. метра, двухкомнатные около 50 метров и «трешки» площадью 75–80 кв. м.
Тренд коснулся всех квартир, например, средняя площадь продаваемых студий снизилась на 1,8 м за последние 6 лет: если в 2018 г. она составляла 25,8 м, то по итогам прошлого года — 24 м, рассказала Татьяна Халилова, директор департамента продаж Glorax. Однако более существенно снизилась средняя площадь приобретенных трехкомнатных лотов.
— Еще шесть лет назад она насчитывала 84,4 кв. м, а в прошлом году сократилась до 81,6 м, — добавила она. — Средняя площадь однокомнатных и двухкомнатных проданных квартир не изменилась существенно и составляет 36,8 кв. м и 58,5 кв. м соответственно.
В лидерах по популярности в Петербурге и пригородах квартиры небольших метражей — и этот тренд неизменен лет 15, отмечает Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). По итогам 2023 года студии и однокомнатные в спросе занимают 71%, в 2022 году было примерно так же — 70%.
— В начале становления рынка средняя площадь квартиры составляла примерно 50 кв. м, тогда как сейчас — 35–40 кв. м, — продолжила она. — В квартирографии 50% занимали однокомнатные, 30% — «двушки», 20% — «трешки». Сейчас студии занимают 20–25%, 40–45% — это «однушки», а «трешек» всего 8%.
По словам Натальи Кукушкиной, руководителя группы маркетинга компании ЦДС, тенденция к сокращению площадей наметилась около 10 лет назад — и она актуальна для любого типа и класса жилья.
— Вторая тенденция последнего времени — появление мелкоформатных квартир в дорогих классах жилья, — добавила она. — Большое количество студий и малогабаритных однокомнатных квартир в проектах, которые по своим продуктовым характеристикам относятся к бизнес-классу, уже не является экзотикой. Таких жилых комплексов становится все больше. Рынок пока не очень привык к подобному формату — многие годы считалось, что в дорогих проектах не должно быть маленьких однокомнатных квартир. Но мы видим, что покупатели все же довольно охотно приобретают малогабаритные лоты в качественных проектах и хороших локациях. Возможно, это история про инвестиции, возможно — жилплощадь для детей.
Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ» Денис Бабаков считает, что оптимизация площадей квартир связана с тем, что цены на жилье растут, да и тарифы за содержание имущества уже стали весомой статьей семейного бюджета.
— В такой ситуации покупатели не готовы платить за нефункциональные метры в квартире, и застройщики должны ориентироваться на спрос, — пояснил он. — Отдельно отмечу, что этот тренд распространяется, в том числе, на жилье бизнес-класса и элитного сегмента. Им было продиктовано решение включить в проекты NEVA RESIDENCE и NEVA HAUS на Петровском острове более функциональные планировки, которые оказались весьма востребованными.
Денис Бабаков отметил, что средняя площадь «однушки» варьируется в диапазоне 33–35 кв. метров, двухкомнатной квартиры — 47–55 «квадратов», трёхкомнатной — от 60 до 70 кв. метров. При этом даже в рамках одного жилого комплекса площади по типам квартир могут различаться: решение по квартирографии формируется, исходя из особенностей спроса, локации, видовых характеристик, а также с учетом необходимости обеспечения инсоляции квартир.
Площади сокращаются, в том числе, и в проектах бизнес-класса, и в элитных объектах, говорит Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».
— При этом в квартирографиях жилья масс-маркет студии и однокомнатные квартиры давно занимают определяющую долю — более 50%, — отметила она. — Причины вполне банальны: высокая стоимость недвижимости и низкая платежеспособность населения. Чтобы сделать доступнее покупку, получение ипотечного кредита и его последующее обслуживание, необходимо уменьшать площадь лотов. Уменьшение площадей компенсируется внимательным отношением к эргономике пространства и функциональности каждого метра.
По словам Екатерины Немченко, в новых проектах «РСТИ» класса «комфорт» средняя площадь студий лежит в диапазоне 18–24 кв. м, однокомнатных квартир — 30–38 кв. м, двухкомнатных — 46–62 кв. м, трехкомнатных квартир — до 80 кв. м.
— Тенденция на сокращение площади квартир в новостройках будет только усиливаться за счет ужесточения условий по льготной ипотеке, — считает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Госпрограммы обеспечивали рынку новостроек практически все продажи. Новых кредитных лимитов в размере 6 млн рублей вполне хватает для покупки в Петербурге или Ленобласти студий и однокомнатных квартир в комфорт-классе. А вот гражданам с двумя-тремя детьми, которые планировали увеличивать жилплощадь, придется сложнее. Покупатель будет вынужден экономить, а застройщики — и дальше подстраиваться под снизившиеся возможности граждан: в квартирографии новых проектов будет больше компактного жилья.
Между тем некоторые застройщики считают, что площади не обязательно будут снижаться дальше.
— Сейчас ведется много разговоров о том, что площади квартир продолжат уменьшаться, — говорит Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО. — Мы в Группе «Аквилон» не так категоричны в этом вопросе, потому что считаем, что жилье должно быть комфортным для жизни. Тем более что сейчас покупатели выбирают его на более длительную перспективу, чем раньше. И это касается всех проектов, в том числе в сегментах «стандарт» и «комфорт».
По ее словам, средние площади квартир в проектах компании составляют 25,8 кв. м для студий, для однокомнатных — 36,4 кв. м, для «евродвушек» — 40,3 кв. м, двухкомнатных — 52,7 кв. м, «евротрешки» — 65,9 кв. м, «еврочетырешки» — 83,7 кв. м.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», добавил, что квартирография зависит от комплекса факторов, не ограничивающихся классностью жилья.
— Если, к примеру, объект у метро, то доля малогабаритного жилья будет высокой: такие студии и однушки привлекательны для инвестиций (сдача в аренду), а также для молодых людей и студентов. Если объект у парка, в пригороде, то доля семейных двух- и трехкомнатных квартир будет выше среднего, — пояснил он.
Минус коридор, плюс польза
Сокращение площади происходит, в том числе, за счет избавления от квадратных метров, которые никак не используются.
— Одним из самых «сжирающих» метры пространством в квартире является коридор, поэтому девелоперы стараются максимально уменьшить его площадь, — отмечает Денис Бабаков. — Существенно экономить пространство помогают многофункциональные помещения. Так, во многих проектах ЛСР представлены проходные кухни-гостиные, где можно принимать гостей и собираться всей семьей, при этом спальни и детские остаются изолированными.
Также он считает, что в небольших квартирах хорошим примером оптимизации является совмещенный санузел.
Что касается семейных квартир, то в них, по мнению Булата Мирзаханова, объединять санузлы нецелесообразно, а в вариантах, где есть три комнаты и больше, проектируется дополнительный гостевой санузел.
— Девелоперы научились избегать глухих углов и стараются делать все пространство квартиры удобным и функциональным, — комментирует Михаил Гущин. — Повышается доля европланировок в составе проектов, и ряд застройщиков уже формирует свой товарный запас исключительно из них.
— Покупатели начали отдавать предпочтение эргономичным и более функциональным планировкам, где исключены «бесполезные» площади — просторные коридоры, большие спальни и т.д., — соглашается Татьяна Халилова. — Застройщики создают планировки, в которых каждый квадратный метр используется функционально. Однако важно понимать, что функциональность появляется не за счет сокращения площадей, а при помощи изменения конфигурации пространства, когда одну и ту же площадь можно использовать более эффективно.
Площадь квартир, по ее словам, уменьшается также за счет переноса ряда функций в общественные пространства. Так, например, сегодня застройщики предусматривают коворкинги и переговорные в жилых домах, что избавляет от необходимости обустройства отдельного рабочего места в квартире.
— Комфорт квартиры зависит в том числе от планировки, которая позволит, с одной стороны, зонировать пространство и при этом разместить достаточно мест для хранения — с другой, — отметил Дмитрий Ефремов. — Но девелоперы в своем стремлении «отрезать лишнее» не должны забывать об удобстве жильцов: к примеру, в тех же коридорах можно разместить ящики и шкафы, обувь и верхнюю одежду, так что я бы не назвал их ненужными. Кухня-гостиная и объединенный санузел при грамотной планировке могут действительно получится и практичными, и компактными.
Тренд на эргономичность планировок привел к тому, что европланировки сейчас составляют больше половины квартир в новых объемах предложения застройщиков, говорит Ян Фельдман.
— Жилье в евроформате будет и дальше двигаться в сторону развития, улучшения планировочных решений, так как они позволяют по максимуму обеспечить функциональность, избавиться от лишних метров, подстраиваться под индивидуальные потребности жильцов, — отметил он. — Впрочем, и классические планировки с рынка никуда не исчезнут — они до сих пор имеют своих поклонников.
Но при этом некоторые застройщики вполне сознательно отказываются в своих новых проектах от студий. Например, в недавно выведенном на рынок доме в квартале «Окла» от «Ленстройтреста» их нет совсем, а площадь квартир начинается с 45 кв. метров, рассказал Фельдман, отметив, что это было сделано с целью ввести элементы из бизнес-класса в сегмент «комфорт» и повысить уровень проекта, не слишком повышая при этом цены.
— Все подходы к оптимизации жилой площади уже хорошо знакомы и давно применяются девелоперами, — считает Наталья Кукушкина. — Основной способ — уход от бесполезной площади коридоров. Часто стало использоваться и такое решение, как проходная кухня-гостиная. Параллельно с этим оптимизируются площади спален. Комната площадью 10–11 кв. м воспринимается рынком совершенно нормально. Спальни по 20 кв. м уже практически не встречаются в новых проектах. Еще один прием — вынос дополнительных функций из квартир. Здесь набирают популярность кладовые и колясочные помещения. Таким образом, функция хранения перемещается из квартиры в общедомовое пространство. Очевидно, что это выгодно для покупателя, так как метр в кладовой стоит дешевле метра в квартире.
По ее словам, благодаря этим решениям можно сэкономить 3–4 кв. м от площади однокомнатной квартиры, а для двухкомнатной квартиры это значение может быть еще больше. Наталья Кукушкина заметила, что застройщики научились разрабатывать комфортные и функциональные двухкомнатные квартиры площадью 48–49 кв. м. В них размещаются две спальни по 10–12 кв. м, кухня-гостиная площадью 15–16 кв. м, совмещенный санузел, балкон. Это хороший вариант для семьи с одним ребенком.
Екатерина Немченко рассказала о нескольких приемах, делающих квартиру эргономичной: так, в объектах «РСТИ» не допускается вход в жилую комнату напротив входной двери в квартиру, размер санузла должен позволять установить стиральную машину, особые требования предъявляются к зонированию, размерам всех помещений, гардеробным и системе хранения.
— Мы пришли к выводу о необходимости предоставить покупателям широкий выбор планировок и возможностей, — комментирует она. — В наших объектах есть квартиры с мастер-спальней, у которой есть индивидуальные санузел и гардеробная, квартиры с окном в санузле, квартиры с террасами.
— Квартиры спроектированы таким образом, что в них нет длинных узких коридоров, темных неиспользуемых углов, в которые нельзя поставить ни мебель, ни технику, — продолжила Наталия Коротаевская. — Ниши — важный элемент концепции «разумные метры». В наших квартирах спроектированы специальные места для гардеробных, постирочных и кладовых. Для того, чтобы пространство квартиры было максимально свободным и комфортным именно для жизни, мы выносим все лишнее за ее пределы. Концепция «разумные метры» предусматривает общие функциональные зоны на первых этажах. В парадных располагаются места для хранения детских колясок, велосипедов, самокатов и других предметов. А на подземном этаже располагаются специальные помещения для хранения спортивного инвентаря, сезонных и редко используемых вещей.
По ее словам, благодаря «разумным метрам» клиенты могут сэкономить не только на покупке, но и на коммунальных платежах в будущем.
Три лица одной кухни
Отдельное внимание можно обратить на кухни, поскольку сейчас они существуют в двух ипостасях: как отдельное пространство и как часть кухни-гостиной.
— Отношение к так называемым европланировкам с объединенным пространством кухни и гостиной нельзя назвать единодушным, есть покупатели, которые предпочитают классическую планировку с изолированной кухней, и их нельзя упрекнуть в несовременности, — считает Екатерина Немченко. — Также и решение задачи, чем должен быть оборудован санузел — душевой кабиной или ванной, — зависит от привычек и личных предпочтений.
По ее словам, в одном размере могут получиться квартиры с разным подходом к организации пространства. Например, двухкомнатная квартира общей площадью 58 кв. м может быть с двумя компактными спальнями по 10–12 кв. м и кухней-гостиной 16–18 кв. м либо, наоборот, площадь кухни будет 12 кв. м, но размер комнат больше — по 14 кв. м.
— Особого тренда в снижении площади кухни не видно, но поскольку средняя площадь квартиры постепенно снижается уже много лет, то вместе с ней уменьшается и кухня, — отметила Ольга Трошева.
Так, три года назад, по данным «Петербургской недвижимости», в Петербурге при популярной площади «однушки» в районе 36,4 кв. м площадь кухни составляла около 14,1 кв. м. В 2023 году — 36,1 кв. м. и кухня 14,6 кв. м, соответственно. В «двушке» площадью 57,8 кв. м в 2021 году кухня занимала 15,5 кв. м, в 2023 году при площади квартиры 57,8 кв. м кухня занимает 16,2 кв. м. В «трешке» при 81 кв. м квартиры площадь кухни составляла 17,1 кв. м, в 2023-м — 78,7 кв. м и 17,6 кв. м.
— Это средние цифры, но у отдельных застройщиков действительно появляются такие предложения, как «кухни-ниши» — как раньше были в «хрущевках», — пояснила Ольга Трошева. — Или, например, наблюдается снижение площади кухни-гостиной в евроформате. Или бывает, что появляется небольшая кухня в проходном помещении и таким образом высвобождается площадь для отдельной комнаты. Тренд этот возник не только из-за снижения покупательской способности населения, но и из-за того, что появляются покупатели, которые пользуются доставками и почти не готовят на кухне. Соответственно, она им особо и не нужна.
Булат Мирзаханов, в свою очередь, не отмечает тренда на сокращение площадей кухонь:
— В последние 3–5 лет, наоборот, растет спрос на квартиры «евроформата» — когда кухня объединяется с гостиной. Благодаря увеличенной площади в кухне-гостиной можно организовать больше полезных зон — там уместится и зона отдыха, и кухонная мебель, и место для удаленной работы. Именно это пространство становится точкой притяжения всех домочадцев утром и вечером, и здесь же можно собираться с друзьями, устраивая ужины и кинопоказы.
Он добавил, что в ГК «А101» есть свои стандарты по кухням: если это семейная квартира, то площадь кухни-гостиной не может быть меньше 17 кв. м. При этом там должны умещаться полноценный кухонный гарнитур, обеденная зона и зона отдыха.
Практика последних пяти лет показала, что покупатели «раскусили» кухни-гостиные, отмечает Наталья Кукушкина:
— В новых домах их количество превышает число вариантов со стандартной маленькой кухней. И если раньше изюминкой проекта были именно квартиры с кухнями-гостиными, то сейчас редкостью будет квартира с кухней площадью 10–11 кв. м. Квартиры с кухнями площадью 7–8 кв. м уже практически не встречаются на рынке.
В проектах Группы ЦДС на квартиры со стандартной кухней приходится 3–5% лотов.
— Мы видим, что эти планировки раскупают в последнюю очередь, — добавила Кукушкина. — Люди выбирают их не по велению сердца, а когда в продаже не остается других вариантов.
При этом она отметила, что для кухни-гостиной важна не только площадь, но и форма помещения: оно должно быть вытянутым, чтобы в нем можно было разместить две разные функциональные зоны. Квадратное помещение площадью 14 кв. м не превратится в кухню-гостиную — в нем просто образуется большое пустое место посередине. Хороший метраж для кухни-гостиной в стандартном сегменте — 13–14 кв. м для однокомнатной квартиры и 16–18 кв. м — для двухкомнатной квартиры.
Михаил Гущин считает, что европланировки с кухнями-гостиными сегодня у многих уже прочно ассоциируются с современным уровнем комфорта. При этом Группа RBI предлагает покупателю на выбор квартиры как с классическими небольшими кухнями, так и с кухнями-гостиными.
Если говорить об основных покупательских предпочтениях сегодня, то наиболее востребованы европланировки с кухнями-гостиными, которые у многих уже прочно ассоциируются с современным уровнем комфорта. Мы в наших проектах, в том числе в новых проектах «Струны» и «Куинджи», предлагаем покупателю широкий выбор квартир как с классическими небольшими кухнями, так и с кухнями-гостиными.
По словам Татьяны Халиловой, площадь кухни в отдельно взятой квартире напрямую зависит от ее общей площади: если речь идет о просторной трехкомнатной квартире, то изолированная кухня может занимать более 12 кв. м, в то же время в однокомнатной квартире она может насчитывать менее 10 кв. м.
— Европланировка действительно помогает сделать квартиру более компактной, но такие форматы востребованы не только из-за меньшей площади, — уверена она. — Сегодня мы наблюдаем тренд на потребление еды вне дома, развиты и востребованы сервисы доставки готовой еды, а люди все меньше времени проводят на кухне за приготовлением пищи. Как следствие, необходимость в отдельном помещении пропадает, а кухни-гостиные с акцентом именно на функцию гостиной становятся все более актуальными.
Дмитрий Ефремов добавил, что европланировка — это история не про компактность, а про многофункциональность пространства — иными словами, в рамках меньшего метража лотов у покупателя должен оставаться тот же функционал, что и у обычных двух- и трехкомнатных квартир.
— Фактически в кухне-гостиной сочетаются 3 функции: приготовление и прием пищи, место для отдыха или сна, — говорит он. — Кроме того, на рынке по-прежнему есть спрос на классическую планировку с маленькими кухнями, когда клиентам важен объем жилого пространства или они мало готовят дома.
В целом разнообразие планировочных решений также становится дополнительным преимуществом проекта, дополнил Ефремов: так, в ЖК «Юнтолово» и «Северная долина» около 55 видов планировок.
— Мы видим, что классические планировки все меньше привлекают потребителя, — говорит Денис Бабаков. — Клиенты отдают предпочтение европланировкам — продуманным, комфортным, функциональным. И этот спрос будет только расти. Площадь кухни-гостиной зависит от общей площади квартиры. В «однушке» она занимает около 14 кв. метров, а в квартирах с двумя и более спальнями площадь кухни-гостиной начинается с 16 кв. м.
— В последние годы мы в Группе «Аквилон» отмечаем рост спроса именно на евроформаты, в частности на евродвухкомнатные и евротрехкомнатные квартиры, — дополнила Наталия Коротаевская. — Но так как у всех покупателей разные предпочтения, как я уже говорила, в нашей линейке предложений есть и классические варианты планировок.
Лучше меньше да лучше
На что же обращают покупатели внимание в первую очередь — на общую площадь квартиры или на количество комнат?
— При выборе квартиры покупатели оценивают не количество метров или комнат, а именно планировку с позиции удобства и комфорта, — уверена Наталия Коротаевская.
— Важно всё, но в первую очередь покупатель смотрит на функциональность квартиры, — продолжил Денис Бабаков. — Для одних на первом месте личное пространство, для других в приоритете может быть комфорт детей. Это зависит от стиля жизни и состава семьи.
Задача девелопера — учитывать возможные жизненные сценарии и предлагать различные варианты.
Так, в проектах комфорт-класса «Группы ЛСР» (например, «Морская миля», «ЛСР. Ржевский парк», «Октябрьская набережная») есть студии с двумя окнами. Такое пространство, по словам Дениса Бабакова, удобно зонировать, а также еврооднушки, где в кухне-гостиной предусмотрено дополнительное спальное место.
— Для семейных покупателей в ЖК «Группы ЛСР» представлены квартиры с просторными детскими, а в «Октябрьской набережной» можно найти планировки с несколькими санузлами и мастер-спальней, — добавил он.
— Покупатели ориентируются на тот функционал, который им необходим, и смотрят в первую очередь на количество комнат, — считает Татьяна Халилова. — Например, семья с ребенком, которая готова приобрести 50 кв. м, безусловно, отдаст предпочтение квартире с двумя отдельными спальнями, а не просторному однокомнатному лоту.
Наталья Кукушкина согласна с тем, что при выборе квартиры покупатели смотрят на количество комнат, а точнее — на количество изолированных спальных мест, которые там можно разместить.
— Хочется надеяться, что мы окончательно ушли от проходных комнат, которые становятся чьей-то спальней ночью, а днем играют функцию гостиной, — заметила она. — Пара или семья с одним маленьким ребенком может рассматривать однокомнатную квартиру как временное решение, пока ребенку не исполнится 3–5 лет. Как только малыш начинает хорошо ходить и появляется потребность в отдельном пространстве для него, встает вопрос второй спальни. При появлении следующего ребенка вопрос увеличения числа спален снова становится актуальным — к этому приводит тренд на сокращение площади помещений, когда на каждого члена семьи предусматривается своя маленькая отдельная спальня.
А вот Ян Фельдман уверен, что покупатели сейчас в первую очередь смотрят на площадь приобретаемой квартиры и лишь во вторую — на количество комнат.
— Причина простая — фактор цены в текущей ситуации, когда льготная ипотека стала менее доступной, стал ключевым при покупке жилья, — пояснил он.
— Выбор квартиры зависит от человека и от того, на каком жизненном этапе он находится: важно ли для него обеспечить дополнительными комнатами детей, нужна ли отдельная квартира для молодой пары или совершеннолетнего ребенка-студента и т.д., — обрисовал картину Дмитрий Ефремов. — Для кого-то количество комнат принципиально, кому-то достаточно одной, но определенной площади — по сути, каждый выбирает будущий дом под свои потребности и возможности.
— Несмотря на то, что все покупатели являются современниками, предпочтения оказываются у всех разные, они напрямую зависят от состава семьи, образа жизни и привычек. В связи с этим нет «золотых стандартов». Идеальная для одного покупателя планировка не подойдет другому, — резюмировала Екатерина Немченко.