Фото: Wikimedia
Компания SeLoger составила рейтинг самых интересных городов Франции для инвестиций в недвижимость с целью сдачи в аренду. Выяснилось, что уровень доходности варьируется от 2% до 6,8%. Для Европы это стандартный уровень, но для получения прибыли от недвижимости есть более интересные направления.
Лидирует в рейтинге Вильнев-Сен-Жорж на юге Валь-де-Марна. Показатель по валовой прибыли здесь достигает 6,8% – один из самых высоких среди городов Франции с населением более 20 000 человек по состоянию на 1 февраля 2024 года. Там можно купить 2-комнатную квартиру примерно за 125 000 евро без учета нотариальных, агентских сборов и сдать ее за сумму чуть более 700 евро в месяц. В этом городе более 40% жителей снимают жилье, так что риск не найти клиентов очень низок.
Севернее можно получить арендную доходность в 6,5% – в городе Обервилье (Сен-Сен-Дени) или 6% в Бресте (Финистер). SeLoger отмечает, что на переднем крае Бретани арендная плата за квартиры выросла на 6,5% в 2023 году в то время, как цены продажи снизились на 0,2% за тот же период. Таким образом, можно инвестировать в двухкомнатную квартиру менее 100 000 евро и сдавать почти за 500.
Крупные мегаполисы тоже становятся более привлекательными для инвестиций, по мнению аналитиков компании. В городах Бордо (Жиронда) или Ренн (Иль-и-Вилен), где проживают более 200 тысяч человек арендные ставки выросли на 2,1% и 2,9% соответственно. В то же время покупные цены снизились на 6,5% и 4,3%.
В Нанте квартира площадью 40 кв., купленная за 142 440 евро, может приносить прибыль в размере 560 евро в месяц, то есть валовая рентабельность аренды оценивается в 4,9%. Немного меньше, чем в Монпелье, где этот показатель достигает 5,3% для жилья того же типа.
При подсчете затрат стоит учитывать налоги, которые потребуется платить во Франции при покупке и эксплуатации жилья. Ставки зависят от возраста и стоимости здания, а также от доходов и статуса владельца/
Отметим, совершить покупку во Франции не так-то просто гражданам России, которым требуется банковский счет в другой стране, чтобы перевести деньги нотариусу. Транзакции резидентов РФ проверяются и могут быть заблокированы и с карты третьей страны, если сотрудники банка сочтут операцию подозрительной. Крупное поступление средств вызовет и пристальное внимание в любой стране Европы. Представителей России даже с ВНЖ или паспортом другого государства проверяют намного чаще, нежели других иностранцев. Вдобавок, в Европе действуют валютные ограничения – на аккаунте россиянина не должно быть более 100 000 евро.
На последующей перепродаже во Франции тоже заработать сложно. По крайней мере, в 2023 году активность на рынке недвижимости упала на 25% по сравнению с данными 2022-го и впервые за 7 лет количество сделок оказалось ниже 900 000. Причем эксперты считают, что спад только начинается? и в 2024 году он будет более значительным и затронет даже сельские районы, которые до сих пор демонстрировали некоторую устойчивость. Ожидается, что цены снизятся примерно на 4%.
Сочетание невысокого уровня арендной доходности, высоких цен на недвижимость и проблем с продажей понизило инвестиционную привлекательность объектов во Франции. Бизнесмены выбирают более интересные варианты с меньшим количеством проблем и затрат. Например, в Грузии нет ограничений для иностранцев, отсутствует налог при покупке, многие категории собственников не платят и ежегодные сборы, а остальные перечисляют их по минимальным ставкам. Процедура покупки проста и прозрачна. Показатель по арендной доходности в Грузии остается одним из самых высоких в мире, самый большой доход можно получить от брендированной, элитной недвижимости.