Федеральные законы
Гражданский кодекс РФ (ГК РФ). Это основа арендных правоотношений. ГК РФ содержит требования к форме и порядку заключения договора аренды, перечисляет права и обязанности сторон, устанавливает их ответственность.
Тем, кто сдает или арендует коммерческую недвижимость, важно ознакомиться с общими положениями об аренде (ст. 606–625 ГК РФ) и c положениями об аренде зданий и сооружений (ст. 650–655 ГК РФ). Также стоит обратить внимание на нормы об обязательствах, например ст. 381.1 ГК РФ об обеспечительном платеже.
Земельный кодекс РФ (ЗК РФ). Применяется, если в аренду передается земельный участок. В частности, ЗК РФ обязывает арендодателя следить, чтобы участок использовался по целевому назначению.
Например, если земля имеет вид разрешенного использования «сельскохозяйственное производство», то устроить на ней автомойку арендатор не вправе. Если участок находится в границах зоны с особыми условиями использования (допустим, в санитарно-защитной зоне железной дороги или охранной зоне линии электропередачи), то арендатору придется соблюдать дополнительные ограничения.
ЗК РФ указывает собственникам и арендаторам земельных участков на необходимость соблюдать градостроительные регламенты (учитывать правила застройки, параметры и виды использования участков в конкретном муниципальном образовании).
Налоговый кодекс РФ (НК РФ). Регулирует налогообложение и содержит «прицельные» нормы для сторон договора аренда.
Например, размер пошлины за госрегистрацию договора аренды недвижимости составляет 22 000 рублей для организаций и 2000 рублей для граждан (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Также НК РФ устанавливает ответственность, в том числе за уклонение от уплаты НДФЛ с дохода, полученного от сдачи в аренду недвижимости.
Кодекс РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ). Предусматривает административную ответственность, в том числе за нарушения при сдаче недвижимости в аренду.
Например, наказание последует за несоблюдение порядка госрегистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним (ст. 19.21 КоАП РФ) или за использование земельных участков не по целевому назначению (ст. 8.8 КоАП РФ). Есть составы, которые касаются всех предпринимателей, в том числе осуществление предпринимательской деятельности без госрегистрации (ст. 14.1 КоАП РФ).
Уголовный кодекс РФ (УК РФ). Устанавливает наказания за совершение преступлений. Стоит приглядеться к главе об экономических преступлениях. В частности, там есть ст. 170 УК РФ (регистрация незаконных сделок с недвижимым имуществом) и ст. 171 УК РФ (незаконное предпринимательство).
Арбитражный процессуальный кодекс РФ, Гражданский процессуальный кодекс РФ, Кодекс административного судопроизводства РФ, Уголовно-процессуальный кодекс РФ. Они подскажут, как защищать свои права в суде, каков порядок подачи заявлений и жалоб, какие документы понадобятся.
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Устанавливает особенности госрегистрации долгосрочного договора аренды (на срок не менее года). В целом этот закон полезно знать всем собственникам недвижимости.
Федеральные законы от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Для компании сдача недвижимости в аренду может оказаться крупной сделкой. Данные законы рассказывают, как провести такую сделку.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Регламентирует передачу имущества, имущественных прав в залог (ипотеку) и обращение взыскания на заложенное имущество.
В отношении залога права аренды недвижимости по общему правилу применяются нормы об ипотеке. Например, если имущество находится в залоге, под ипотекой у банка, то для передачи его в аренду нужно согласие залогодержателя. Но при условии, что договором не предусмотрено иное.
Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Определяет особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия. В таком случае договор аренды должен содержать охранное обязательство арендатора.
Федеральный закон от 22 июля 2005 г. № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации». Регулирует использование недвижимости, расположенной в особых экономических зонах.
Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О банкротстве». Если накопите долги перед контрагентами или государством, то скорее вам придется заглянуть в этот закон. По нему банкротят граждан и организации. Он влияет на очередность погашения долгов и их списание, а также на дальнейшую судьбу бизнеса.
Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Регламентирует деятельность судебных приставов-исполнителей и порядок ведения исполнительного производства.
Например, если в отношении арендодателя-должника возбудят исполнительное производство, то приставы вправе будут обратить взыскание на арендные платежи. Впоследствии право аренды могут продать на открытых торгах в форме аукциона.
Федеральные законы от 21 июля 2005 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ и услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» и от 18 июля 2011 г. № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». Определяют требования к закупочным процедурам (в том числе в части аренды недвижимости), которые осуществляют государственные, муниципальные учреждения и компании, принадлежащие государству.
Подзаконные акты
Постановление Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП. Субъекты РФ принимают акт, согласно которому в отношении некоторых объектов недвижимости налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (ст. 378.2 НК РФ). По сути, регионы утверждают список зданий по адресам. Указанное постановление содержит перечень столичных объектов недвижимого имущества.
Приказ Росреестра от 19 августа 2020 г. № П/0310. Тут можно найти формы заявлений для госрегистрации прав на недвижимость и требования к их заполнению.
Приказ Федеральной антимонопольной службы от 21 марта 2023 г. № 147/23. Определяет порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды и иных договоров‚ предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества.
Приказ Минэкономразвития России от 12 апреля 2006 г. № 95. Включает примерные формы договоров аренды недвижимого имущества и земельных участков для обеспечения функционирования особых экономических зон.
Приказ Минэкономразвития России от 14 июля 2006 г. № 190. Содержит методику расчета арендной платы по договорам аренды государственного или муниципального недвижимого имущества, находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого и туристско-рекреационного типов, и методику расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон.
Судебная практика
Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73. Разъясняет правила заключения договоров аренды на торгах. Один из ключевых пунктов постановления посвящен рассмотрению споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, которое передано в аренду и впоследствии приобретено арендатором на основании договора купли-продажи.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. Указывает, как судам рассматривать споры из договоров аренды. Например, как считать срок действия договора аренды при запланированной реконструкции объекта.
***
Данный список актов актуален на момент его публикации.
Помните, что законодательство постоянно меняется. Следите за нововведениями и разъяснениями надзорных органов.
Источник:Адвокатская газета