— Неужели все эти квартиры кто-то купит? — удивляются жители Симферополя, глядя как их небольшой город прирастает новыми микрорайонами со скоростью, достойной столицы. Огромные краны, рвущиеся в небо этажи — примета всех крымских районов. После ввода в эксплуатацию Крымского моста в 2019 году стройка на полуострове стала такой же особенностью местного пейзажа, как горы или море. И даже после начала специальной военной операции ее темпы лишь слегка замедлились. Неужели покупателей не стало меньше, несмотря на воздушные атаки и близость боевых действий к полуострову? А цены почти равны московским? MSK1.RU разбирается в тонкостях крымской недвижимости и в том, как она изменилась за 10 лет после того, как Крым стал нашим.
«За 3 миллиона — только сарай!»
— Строительство в Севастополе и Крыму идет активное, еще больше жилых комплексов в ближайших проектах, началось освоение западного побережья. И именно застройщики держат высокие цены, а за ними подтягиваются продавцы вторички, — объясняет директор севастопольского агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская. — Да, рынок недвижимости чувствует себя не так хорошо, как до 2022 года, но сделки идут, спрос есть — людям нужно разъезжаться, съезжаться, расширяться из-за детей. А кто-то инвестирует в недвижимость, спасает рубли, а кто-то решает заняться сдачей жилья. Жизнь не замерла, и цены постепенно растут.
За 2023 год, по оценкам аналитиков крымского рынка недвижимости, стоимость квадратного метра в Крыму и Севастополе выросла в среднем на 7–8 процентов. Во многом спрос поддерживают государственные программы — различные варианты льгот на ипотеку, херсонский жилищный сертификат. Хотя сами переселенцы из Херсонской области ценами на полуострове шокированы.
— В Крыму вообще невозможно реализовать жилищный сертификат, — возмущается Сергей Аксененко в группе таких же, как он, переселенцев во «ВКонтакте». — На одного дают сертификат на 2 миллиона 928 тысяч рублей. В Крыму за 3 миллиона можно купить только сарай!
Обладателям сертификатов приходится объединяться с родственниками или искать доплату, если они хотят поселиться в курортных городах и поселках, где цены традиционно выше. Другие же потенциальные покупатели ждут 2 апреля, когда закончится срок реализации херсонских сертификатов, надеясь, что цены после этого пойдут вниз.
— Никаких предпосылок к тому, чтобы цены опустились, нет, — считает Алексей Рачков, глава агентства недвижимости «Причал 82», специализирующегося на недвижимости Южного берега Крыма. — И уход покупателей с херсонскими жилищными сертификатами рынок почти не заметит. Вместо них придут другие. Большинство ищут квартиры до 10 миллионов рублей, а такая недвижимость в дефиците, особенно на Южном берегу. Сейчас в Большой Ялте всего два новых жилых комплекса, где квартиры стоят дешевле 10 миллионов, и спрос на нее большой. Поэтому цены будут только расти.
Новые покупатели с новых территорий
— С февраля 2022 года число покупателей с материка уменьшилось, — говорит эксперт по недвижимости севастопольского агентства «Херсонес» Елена Николаева. — Но на их место пришли другие — с новых территорий. Возможно, они готовы потратить на недвижимость не такие большие суммы, как жители крупных российских городов, но желание и возможности у них есть.
Интерес «переселенцев» с новых территорий к квартирам и домам на полуострове не позволяет квадратным метрам дешеветь, наоборот, цены каждый год идут вверх. По данным экспертов агентства «Причал 82», курортная недвижимость южного берега Крыма — от Фороса до Алушты — неуклонно растет в цене. Те квартиры, что в прошлом году стоили 7–8 миллионов рублей, сейчас «уходят» за 10 миллионов.
— Знакомишься с клиентом и слышишь: Донецк, Донецк…, — говорит Алексей Рачков. — За одним подтягиваются родственники, потом друзья, затем друзья друзей. Сейчас вот поехали люди из Запорожской области. Спрос по-прежнему высокий, поэтому цены выросли на 10–15 процентов и будут еще расти.
По словам Алексея Рачкова, цена за один южнобережный квадратный метр достигла 300 тысяч рублей — и в обычных новостройках и в комплексах бизнес-, комфорт-, и премиум-класса. Разница в только метраже: большинство дорогих апартаментов начинаются от 100 квадратных метров, поэтому и цена на них 30–40 миллионов.
— А если заработает авиасообщение, то цены взлетят на 35–45 процентов, особенно в дорогом сегменте, — прогнозирует Алексей Рачков. — Людям с большими деньгами некомфортно добираться на поезде или на машине. Поэтому сейчас продажи супер-вилл немного приостановились, но всё равно сейчас на рынке есть достойные варианты. Если говорить о недвижимости, которой лет 12–15, есть роскошные дворцы за 1–1,5 миллиарда рублей. Что же касается новых современных вилл с панорамными окнами, модной отделкой, то сейчас в продаже 5 объектов по цене от 250 до 700 миллионов. Все продажи закрытые, и не каждого покупателя пригласят на просмотр. Но находятся желающие — только вчера мы подписала документы на продажу виллы за 250 миллионов. И покупатели таких объектов в последнее время не чиновники, хотя сложился именно такой стереотип. Бизнесмены в среднем 45 лет, из крупных российских городов, которые много и эффективно работают и вкладываются в недвижимость на родине.
Тут вам не равнина, тут ценник иной
Но большинство тех, кто мечтает поселиться у моря, хотят жить не в квартире, а в собственном домике. Пить утренний кофе на своей террасе под цветущей магнолией или раскидистым кедром.
— Земля сейчас приобретается очень активно. Особенно по программе семейной ипотеки с господдержкой, — рассказывает Наталья Массальская. — Берут небольшой участок, строят домик 60–70 квадратных метров. Получается, конечно, дольше и сложнее, но своя территория привлекает многих.
Особенно активно идет строительство индивидуальных домов вокруг Керчи и Феодосии, на Западном берегу Крыма, где цены на землю еще не так зашкаливают, как в Севастополе на Южном берегу. Здесь можно найти участки недалеко от моря за 350–500 тысяч рублей за сотку.
— В миллион рублей за сотку обойдется сегодня довольно средний участок земли на Южном берегу — на склоне, далеко от моря и коммуникаций, ведь свободной земли здесь почти не осталось, — рассказывает Алексей Рачков. — Но люди охотно покупают, рассуждая так: возьмем 4 сотки за 4 миллиона, построим небольшой домик из современных быстровозводимых материалов еще за 4 миллиона, и получится дешевле квартиры за 10 миллионов. Зато своя земля! И потом выясняется, что, в зависимости от уклона, нужно делать подпорные стены по цене от 3 до 5 миллионов. Или проводить дорогу. Или под участком проходит что-нибудь стратегическое — труба, которую нужно переносить по суду года два. Подводных камней огромное количество. Получается, что землю купили за 4 миллиона, вложили еще на 5–6 миллионов и это еще к строительству дома не приступали!
До этого мы рассказывали, почему российские туристы выбирают Крым для отдыха, несмотря ни на что. И что «понаехов» бесит в Сочи.