«Все ждут, скрестив пальцы ног». Какой будет реновация Читы и что будет с деревяшками в городе

Программу «Комплексное развитие территорий» (КРТ) планируют применить в Чите для расселения аварийных домов и постройки на их месте многоэтажек. Корпорация развития Забайкалья отобрала 19 подходящих участков. Согласовать их и начать реализовывать программу должны в мае. Рассказываем, что известно на данный момент.

1

Что такое комплексное развитие территорий?

Понятие комплексного развития территорий появилось в законодательстве в 2020 году. КРТ подразумевает реновацию — снос или реконструкцию ветхих, аварийных домов и постройку на их месте новых объектов, причем это должна быть именно комплексная застройка, в составе которой будет полная инфраструктура. То есть КРТ — это жилые дома плюс школы, детские сады, поликлиники, торговые центры и так далее.

По программе дома у жителей будут выкупать по рыночной цене. Раньше жители могли не соглашаться с ценой продажи жилья, ставить заоблачные цены и в принципе отказываться от продажи своей квартиры, что было невыгодно для застройщиков, которые были вынуждены закладывать на строительство больше денег. По программе КРТ ставить цену выше рыночной жители не смогут.

2

Какие территории попали под КРТ

Изначально планировалось включить в программу 17 территорий, но к марту участков для расселения и застройки стало 19. Пока всё это в планах. Правительство Забайкалья может согласовать Корпорации развития все территории для реализации программы, а может только одну.

Общая площадь составляет 172 гектара, где можно будет возвести около 1,9 миллиона квадратных метров нового жилья. Расселить хотят порядка 80 тысяч человек.

За последние 4 года стоимость квадратного метра в новых высотках в Чите выросла почти в 4 раза. Сейчас цена колеблется от 120 до 200 тысяч рублей. Власти связывают проблему дорогого жилья с запуском дальневосточной ипотеки — спрос на жилье появился, а имеющегося жилья оказалось недостаточно. Решить ее планируют комплексной застройкой и увеличением жилья на рынке. Так, появился региональный закон № 11.94, согласно которому застройщик может получить от правительства Забайкалья землю без торгов, но взамен должен предоставить в собственность края определенный процент квартир.

Если строительной компании выделяется земельный участок, на котором она может возвести до 10 тысяч квадратных метров жилья, то региону передается 5% от введенной жилой площади. При строительстве от 10 до 40 тысяч квадратных метров — тоже 5%, от 40 до 70 — 3%, от 70 до 100 — 1%. Если на участке возводится более 100 тысяч квадратных метров жилья, участок застройщик получает бесплатно. Однако в Чите в последние годы таких площадок не было.

Такие условия, по мнению разработчиков закона, позволяют уйти от точечной застройки к комплексному развитию территорий и большим объемам строительства. Территорией комплексной застройки могут стать как раз участки, входящие в программу КРТ.

Программа действует не только на территории Забайкалья. В Екатеринбурге, например, она появилась в 2023 году, в рамках нее в этом городе уже начали сносить 19-этажное недостроенное офисное здание, его территорию позднее отдадут под застройку.

3

Снесут всё подчистую

Под программу КРТ на территориях после их утверждения войдут все дома, признанные аварийными. Дома, которые являются объектами культурного наследия, сносить не будут. Что касается жилых домов, то к ним хотят предъявлять особые требования.

Для неаварийного жилья (кроме многоквартирных домов блокированной застройки — барачного типа):

• физический износ более 70%;

• построены по типовым проектам до 1975 года включительно;

• признаны находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии;

• отсутствует одна или несколько централизованных систем инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, тепло, водоотведение, горячее или холодное водоснабжение);

• признаны в установленном порядке самовольными постройками.

Для многоквартирных домов блокированной застройки и частного сектора (объектов индивидуального жилищного строительства):

• физический износ более 50%;

• ненадлежащее техническое состояние;

• отсутствие одного или нескольких централизованных систем инженерно-технического обеспечения;

• жилые дома признаны непригодными для проживания;

• признаны в установленном порядке самовольными постройками.

4

На что могут рассчитывать жители

Собственникам таких домов и участков предлагают либо заключить договор о продаже с Корпорацией развития Забайкалья или напрямую с застройщиком, который получит территорию, и на полученные деньги купить себе новое жилье, либо получить равноценное жилье в новом доме, либо заключить тот же договор купли-продажи, но в принудительном порядке через суд. Варианта оставить аварийный дом себе не будет.

Глава корпорации развития Забайкалья Антон Тутов заявил, что Забайкалье готово к судам, на этот процесс может уйти 1,5–2 года.

Строить будут либо местные крупные и не особо крупные застройщики, либо федеральные. Помимо жилья, они обязаны будут обустраивать и общественное пространство — скверы, парки, детские сады и школы, где это необходимо.

5

Кто всем этим займется

После того как Корпорация развития Забайкалья согласует с правительством территории, начнется конкурсный отбор подрядчиков. Это будет в мае. В своем телеграм-канале корпорация публиковала критерии для компаний.

Так, например, подрядчик обязан будет выпиской с банковского счета подтвердить наличие у него минимального объема средств для строительства по программе. Кроме того, он должен построить за последние 5 лет минимум 10% от того, что планирует построить по программе; иметь необходимое оборудование и специалистов; по итогам торгов предложить самую высокую цену на заключение договора.

Предпочтение будут отдавать тем, кто при строительстве планирует создавать социально значимые объекты, например поликлиники, детские сады, а также использовать качественные материалы и инновационные технологии. Приоритетными станут те, кто обязуется построить как можно быстрее, а также те, кто согласится отдать для нужд правительства больший процент жилья. Квартиры будут переданы либо в маневренный фонд, либо детям-сиротам, переселенцам из аварийного жилья.

6

Что о КРТ думают подрядчики

Заместитель гендиректора строительной компании «Атолл» Александр Ломакин сообщил, что компания готова участвовать в проекте, но есть нюансы, которые необходимо решить до начала конкурсных процедур.

Директором специализированного застройщика «Атолл» является Артем Колесник, ООО принадлежит Александру Холмогорову (он был вице-премьером регионального правительства во времена губернатора Равиля Гениатулина), который, помимо этого, в качестве ИП занимается деятельностью в области права, и Институту городского и регионального развития. По данным сервиса «Контур.Фокус», на конец 2022 года выручка компании составила 1,8 миллиарда рублей, что в 10 раз больше результатов предыдущего года. Чистая прибыль составила 237,1 миллиона рублей.

— Мы как застройщики ждем правила игры и, конечно, готовы участвовать в процессе. Участки интересные и с точки зрения застройщиков, и с точки зрения жителей, как мне кажется, но есть некоторые вопросы. По-хорошему бы, конечно, просится отдельная встреча застройщиков и Корпорации развития Забайкальского края, чтобы нам на берегу на пальцах объяснили, что это такое и как работать будет в регионе, — сказал Ломакин.

Он отметил, что пока застройщики не видели итоговый документ. У компании «Атолл» есть вопрос, касающийся участия государства в проекте. По мнению Ломакина, часть нагрузки на застройку должен понести бюджет, поскольку застройщик не сможет целиком осилить такой объем расселения, к тому же создавая социальные объекты.

— Затем вопрос социальных объектов. Они ведь тоже падают в нагрузку застройщикам. Если коротко, то ты платишь переселением за землю. И рыночная цена сегодня ясна всем — около 50 миллионов рублей за гектар, например, или 5000 за квадратный метр возводимой площади на этом участке, но расселение сильно больше может быть и сильно дороже, — заявил он.

7

Мнение жителей

Жительница дома на улице Полины Осипенко, который находится рядом с участком, который попал в план комплексного развития территорий, уточнила, что многие ее соседи — арендаторы. Хозяева переехали в более благоустроенные дома, а жилье сдают. На всей территории проблемы с вывозом мусора, дома начинают гнить. На участке, который планируют застроить, есть дом и Андрея Дрюнина, больше известного как Дрюня, — киллера, входившего в бригаду «Меценатовские».

У читинки Любови Никитиной на этом же участке живут родители. Сообщение о том, что они пойдут под снос, жильцы получили еще в феврале. Тогда предполагалось, что застройкой территории займется ООО «Сфера», информацию об этом подтверждал глава Корпорации развития Забайкалья Антон Тутов.

— В том доме живут мои родители. Им по 70 лет. Сначала началась активная беседа о сносе нескольких домов по Забайкальского Рабочего. ООО «Сфера» создало чат. В чате был юрист, который отвечал на вопросы жителей. Было собрание. 100% жильцов были за снос. <…> Там ничего уже не починить. Только сносить. Дома ест грибок, нет ни колонки рядом, ни уборной. Полы гниют. Квартиры зимой даже протопить невозможно. Печка дрова просто жрет, дом весь истощен. Мои живут на даче сейчас, на Молоковке. А те, кому негде жить, — там. Скоро помои потекут, крысы рванут по двору, — сказала Никитина.

При этом программа не предполагает снос домов, которые признаны культурным наследием, а на этой территории таких домов немало, и большая часть из них в таком же плачевном состоянии, как и остальные. Местные жители, по словам Никитиной, были бы согласны не на снос, а на реконструкцию, но если бы к этим домам провели блага цивилизации — канализацию, водоснабжение, теплоснабжение, может быть, и газоснабжение.

— Этого все и ждут, скрестив пальцы ног, — рассказывает Никитина о возможном расселении аварийных домов.

Жители в комментариях телеграм-канала «Чита.Ру» возмущались, что в проект не вошли дома на Острове, КСК, в районе Зенитки и Пожарки. Другие, наоборот, были недовольны тем, что проект будут реализовывать.

Наталья живет на Автогенной. По ее словам, после застройки Октябрьского начались проблемы с горячей водой — вместо нее «течет темно-коричневая жижа». В управляющей компании это объяснили износом системы водоснабжения. Женщина беспокоится, что после застройки старые дома вообще могут остаться без воды. Впрочем, к моменту расселения эта проблема может решиться, сети в любом случае придется модернизировать.

Есть жители, которые с нетерпением ждут реализации проекта. Например, Алла. Ее дом на улице Красной Звезды, 40 признали аварийным лишь в 2022 году. Соседние дома расселили, но теперь в них живут бездомные. Ждать расселения по закону придется до 2038 года, а потолок рушится уже сейчас.

— Рядом два дома расселены, и там творится ужас: окон нет, лазят бичи. В другом доме, где расселены жильцы, просто заселились люди, сломали замки и живут. В нашем доме потолок уже практически весь упал, в квартирах грибок, тараканы, клопы. По лестницам, если их можно так назвать, страшно подняться. Помойка по всей ограде. Рядом идет стройка. В общем, у нас какая-то беда в центре города, — заявила женщина.