Рынок недвижимости переживает высокий спрос на производственно-складские помещения. Эта общемировая тенденция коснулась и Беларуси: на протяжении пяти лет спрос на I&L недвижимость превышает существующее предложение. Как долго это продлится, к чему готовиться девелоперам и как может измениться ситуация с появлением новых площадей? Myfin.by поговорил об этом со специалистами компании КОЛЛИЕРЗ.
- С самого начала 2023 года мы фиксировали резкий рост спроса на производственно-складские площади в Минском регионе. Это объяснялось несколькими факторами, в основном - внешними. Во-первых, бизнес адаптировался к новым реалиям, из-за них же экспортно-импортные товаропотоки вышли на новые маршруты. Во-вторых, повлиял также параллельный импорт и рост складских запасов промышленности, - говорит аналитик КОЛЛИЕРЗ Дмитрий Соловых.
В результате к середине года вакантность снизилась до 2% - это самый низкий показатель за последние пять лет. Во второй половине года, скорее всего, вакантность вырастет на 4-6% - на это повлияет ожидаемый ввод новых площадей, а также экономические и логистические факторы.
Спрос растет - что с ценами?
- Пока что условия на рынке диктует арендодатель: свободных площадей все меньше, во внутреннем предложении наблюдается дефицит. С конца весны 2023 года, ставки начали осторожный рост, и в дальнейшем эта тенденция только продолжалась. К концу года ставки аренды превысили уровни соседних стран и достигли нижней границы офисного сегмента в Минске. Это произошло впервые за всю историю анализа рынка компанией КОЛЛИЕРЗ с 2007 года. Раньше офисные площади были дороже складских в 4-7 раз. Теперь ставка офисной недвижимости в Минске начинается от 4-5 евро/кв. м, т.е. на уровне складских ставок. Самые высокие ставки фиксировались на площади больше 5 тысяч квадратных метров вблизи МКАД.
Количество сделок купли-продажи производственно-складских площадей в сравнении с 2022 годом увеличилась в два раза, общая стоимость выросла в 2,5 раза, а средняя цена квадратного метра - почти в три раза, со 157 до 446 долларов. Снизился только объем площадей - на 18%. Наиболее востребованными, как по приобретаемой площади, так и по ее стоимости, в течение года были площади в комплексах «Королев Стан», «Прилесье» и Light Industrial Park.
- На Минский регион приходится 80% всего белорусского стока производственно-складской недвижимости. За год сток вырос еще на 100 тысяч м2 - это не так много, как в 2020-2022 годы, но больше, чем в допандемийное время. Впервые за всю историю новое предложение пополнилось не только за счет объектов нового строительства: осенью 30,7 тысяч м2 торговых площадей в одном из ТРЦ перепрофилировали и перевели в сток производственно-складской и логистической недвижимости.
На конец года сток производственно-складской недвижимости составил 1612 тысяч м2. Но даже этого недостаточно, чтобы удовлетворить возросший спрос.
Новые объекты в 2024 году
В ближайшие два года сток I&L площадей увеличится на 300 тысяч м2, в том числе около 140 тысяч уже в этом году. Но многим операторам площади нужны уже сейчас, что в условиях дефицитатолкает либо на организацию альтернативных логистических маршрутов, либо на строительство собственных объектов:
- Так, Wildberries анонсировал строительство своего логистического центра площадью в 125 тысяч м2 и, скорее всего, введет часть из них уже в 2024 году. Это один из двух самых крупных проектов, строительство которых запланировано на ближайшие два года. Второй проект - это пять новых складских корпусов в ТЛЦ «Прилесье», который уже стал крупнейшим транспортно-логистическим центром в стране. С появлением новых корпусов его площадь может увеличиться с 112 до 200 тысяч м2. Если существующий спрос не спадет, операторы только через два года получат столь востребованные сегодня площади.
В пределах Минского района реализуется еще несколько проектов. Ascom group ведет строительство второй очереди СЛК «Хатежино», идут работы на второй площадке Минского технологического парка, продолжается реконструкция корпусов инновационно-производственного NeoПарка в Минске. В Индустриальном парке «Великий камень» анонсировано сразу два проекта: строительство складского корпуса и нового торгово-логистического центра «Белтаможсервис».
Что будет с рынком дальше?
По словам Дмитрия Соловых, как и в прошлом году, сегмент I&L недвижимости вызывает интерес для инвестирования. Но время упускать нельзя - вслед за подъемом спроса может наступить его снижение или, по крайней мере, выход на стадию плато.
- К 2025 году мы увидим влияние на рынок альтернативных логистических цепочек и постепенного ввода новых крупных объектов. Все это может снизить спрос на производственно-складские помещения и увеличить вакантность.
Аналитики ожидают, что давление на ставки еще может усилиться, а вакантность - снизиться. Но со второй половины 2024 года показатели начнут выравниваться: вакантность вырастет до обычного для предыдущих трех лет показателя в 4% или даже превысит ее, а ставки вернутся к значениям в 4-6 евро за квадратный метр.
- Пока ситуация не изменилась кардинально, девелоперам важно не упустить «окно возможностей», - подытоживает эксперт.
Подписывайтесь на наш новостной канал в Telegram |