С 1 марта начинают действовать новые ограничения по ипотеке. Центробанк повысил надбавки к коэффициентам риска по жилищным кредитам. Это касается как новостроек, так и квартир на вторичном рынке. Таким образом регулятор пытается уменьшить долю тех заемщиков, которые и так уже все в долгах и вынуждены отдавать почти весь свой доход. Теперь же банкам придется в разы увеличивать резерв по рискованным кредитам, а это делает их одобрение крайне невыгодным. Корреспондент Александр Федорчак объяснит, что изменилось.
Полина Чечеткина подписывает финальные документы. Мечта о собственных квадратных метрах в Москве становится реальностью.
"По цене достаточно адекватная была стоимость – чуть больше 10 миллионов. За евродвушку хорошая цена", – сказала Полина Чечеткина.
Первоначальный взнос составил 2 миллиона рублей. Для Полины сумма залога приемлемая, да и банк ее одобрил. Спрос на покупку жилья в кредит за последний год показал рекордный рост – на 65% по сравнению с 2022 годом. Ипотечные программы стали доступны практически любому кошельку, несмотря на размер ключевой ставки в 16% годовых. Казалось бы, все хорошо, но есть нюанс.
Из-за высокого спроса на недвижимость на рынке появилась одна очень опасная тенденция, о которой сейчас активно говорят эксперты. Дело в том, что заемщики помимо основного кредита на покупку квартиры берут у банка в долг деньги и на первоначальный взнос. Это напрямую влияет на качество жизни кредитора и потом сказывается на его дальнейшей платежеспособности.
Если брать статистику за последние два года, то выяснится, что больше половины кредитов на покупку жилья выданы с низким первоначальным взносом, а чаще всего деньги в долг у банков просили заемщики с так называемым высоким уровнем долговой нагрузки. Это либо люди, которым приходится тратить более 50% своих доходов, чтобы выплачивать ипотеку, либо если у них плохая кредитная история. В таком случае банк берет на себя дополнительные риски.
"Дело в том, что открытые кредитные карты учитываются при расчете ПДН, даже если клиенты ими не пользовались или вообще забыли, что они у них есть. Из-за этого долговая нагрузка тоже увеличивается. Или клиент может запросить меньшую сумму кредита, или увеличить срок кредитования, чтобы сократить свой ежемесячный платеж", – объяснила руководитель пресс-службы банка Полина Тризонова.
С 1 марта ЦБ повышает процентные надбавки для кредиторов с низким первоначальным взносом. Проще говоря, теперь чем меньше сумма залога, тем больше ставка, а значит и платить по итогу за ипотеку тоже придется больше.
"Здесь нет запрета для банков не осуществлять такое кредитование. Это значит, что они должны запасать под эти цели больше капитала. То есть, допустим, если надбавка у нас установлена в размере 100%, то коэффициент риска окажется в два раза выше. Например, не 100%, а 200%", – рассказала директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова.
На банках такие изменения скажутся положительно, а вот многим потенциальным клиентам свяжут руки. Одобрить ипотеку на квартиру, да еще и с низким первоначальным взносом вам, конечно, могут. Но перед этим будут учитывать много критериев. Изучат вашу историю займов, наличие кредитных карт и просрочек по оплатам. Заемщик с высоким уровнем долговой нагрузки персоной нон грата для банка не станет. Но каждого такого кредитора будут рассматривать под микроскопом.
"Для заемщиков, у которых низкие доходы и у них нет первоначального взноса, он их немножко охладит, этот пыл влезать в ипотеку. Большой вопрос, будут ли банки соблюдать", – заметила президент международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
Ответ на этот вопрос будет известен наверняка уже в ближайшие недели. Но в том, что спрос на ипотеку однозначно упадет, – многие эксперты не сомневаются. Особенно на новостройки, которые уже дороже вторичных квартир на 44 %.