Нужно в два раза больше: что не так с капремонтом в Новосибирской области и почему растут платежи

В Новосибирске в 2024 году снова подняли платеж по капремонту — он вырос до 15,52 рубля за квадратный метр. И это не предел: в 2025 году платить нужно будет 19,29 рубля. Сейчас жители Новосибирска платят больше, чем в Московской области, а дороже нас только Москва. Но к тому, как реализуется капремонт в регионе, у многих есть вопросы. Корреспондент НГС поговорила с экспертами о том, какие проблемы есть в Фонде модернизации ЖКХ, что нужно менять и почему 15 рублей недостаточно.

Платим больше, чем Московская область

В 2022 году губернатор Новосибирской области вместе с правительством приняли решение за три года поднять плату за капитальный ремонт в регионе на 91,5%. И если раньше жители платили 10,07 рубля, то в 2025 году это будет 19,29 рубля. Уже в этом году тариф вырос на 24% — до 15,52 рубля за квадратный метр в месяц.

Как рассказали НГС в пресс-службе Министерства ЖКХ Новосибирской области, новый платеж рассчитан на основе оценки общей потребности в средствах на финансирование услуг и работ по капитальному ремонту. За 2023 год сумма взносов в регионе составила более 5,86 миллиарда рублей. Из них 2,68 миллиарда рублей собрали на счете регионального оператора, а 3,18 миллиарда — на специальных счетах.

В 2024 году, по прогнозам специалистов Фонда, совокупный бюджет на капремонт составит 3,9 миллиарда рублей — это сумма собранных новосибирцами средств и региональной субсидии.

Рост платежей на капитальный ремонт происходит по всей стране, но Новосибирская область вырвалась в лидеры. Даже в Московской области собирают по 14 рублей с квадратного метра. В соседнем Омске — 12,27 рубля, в Томске — 9,9 рубля, а в Санкт-Петербурге — в диапазоне 12–13 рублей. Больше, чем в Новосибирской области, плата за капремонт только в самой Москве — 25,58 рубля за квадратный метр.

Но даже при таких суммах некоторые эксперты настаивают, что платеж в 15 рублей небольшой и его недостаточно. Например, Сергей Аверьяскин, исполнительный директор «ЖКХ Контроль» по Новосибирской области, заявил, что платеж с учетом износа домов должен составлять около 30 рублей за квадратный метр. Но и эксперты, и власти понимают, что эта сумма для жителей слишком велика — даже сейчас, с 15 рублями за квадрат, для многих получается затратно.

Некоммерческое партнерство «Национальный центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства "ЖКХ Контроль"» — это всероссийская некоммерческая организация, деятельность которой направлена на решение проблем в жилищно-коммунальной сфере. Председателем является Светлана Разворотнева, заместитель председателя комитета Государственной думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. У организации есть отделения в регионах России, в том числе в Новосибирской области. (Информация с сайта организации).

— За весь период существования капремонтов, а это 10 лет, накопилось немало проблем. И, к сожалению, сегодня не только наш регион, но и всю страну лихорадят определенные системные проблемы в капитальном ремонте, — отмечает Сергей Аверьяскин. — У нас тотальная нехватка средств на то, чтобы выполнять капитальный ремонт на гораздо большем количестве домов, чем это сейчас происходит.

На необходимость поднимать платежи за капремонт повлияли санкции и инфляция. Необходимо также поднимать зарплату для сотрудников в отрасли, при этом найти рабочих всё сложнее. Нехватка рабочих рук, по мнению эксперта, замедляет процесс участия подрядчиков в капитальном ремонте. А более высокий платеж эту проблему может решить.

Как объясняет Сергей Аверьяскин, в том, что сейчас в Новосибирской области одни из самых высоких тарифов в России, нет ничего удивительного: регион изначально стартовал с очень низкого тарифа.

— Еще когда все радовались небольшим цифрам, предупреждали законодательное собрание, что это плохо. Соседние регионы сделали нормальный тариф сразу на старте — это нам позволило бы больший объем капитальных ремонтов сделать, — отметил эксперт. — Тут еще нужно понимать, что капитальный ремонт в Сибири, в наших регионах, проходит гораздо сложнее, дороже. Поэтому нам для сибирских территорий денег в любом случае нужно больше. У нас система утепления фасадов совсем другая.

«Надо много кардинальных изменений»

Координатор по Сибирскому федеральному округу Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) и руководитель Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (СРО «АСОНО») Максим Федорченко отмечает, что по трехлетнему плану, который закончился в прошлом году, больше половины домов остались без ремонта.

НОСТРОЙ — это Общероссийская негосударственная некоммерческая организация — общероссийское отраслевое объединение работодателей «Национальное объединение саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство». НОСТРОЙ создана в 2009 году. Сейчас, как указано на сайте ассоциации, это крупнейшее объединение саморегулируемых организаций в строительной сфере

— Хитрость в том, что, как правило, Фонд в трехлетнем плане сдвигает все дома на более поздний период, не отремонтированные просто перемещает. Соответственно, в последний год выясняется, что тотальное невыполнение происходит. Будем надеяться, что ситуация переменится с приходом нового руководства, но надо будет очень много кардинальных изменений делать, на мой взгляд, для того, чтобы система нашего капитального ремонта стала эффективной, — считает Максим Федорченко.

Когда снова включат в план дома, которые должны были попасть в программу, но по каким-то причинам не попали, неизвестно. Это одно из следствий системных проблем, которые существуют у Фонда капитального ремонта.

— Проблемы, которые мы увидели на протяжении этих лет, абсолютно системные. То есть у нас начинается с того, что проекты самого капитального ремонта очень плохие. Никакой приемки проектов не происходит: что проектировщик из другого города разработал, то и берется за основу. У нас, по сути, в Фонде отсутствует компетентный технический заказчик, его функция передана муниципалитету. Но муниципалитет не имеет ни сил, ни кадров, ни возможности для того, чтобы полноценно выполнять эти функции, — объясняет Максим Федорченко.

При этом проект должен кто-то анализировать и принимать, тогда ремонт будет качественным. В Новосибирской области эта «приемка» часто происходит некачественно, считает эксперт. У Фонда модернизации ЖКХ есть и серьезная проблема с расценками: как отмечают эксперты, эти расценки своевременно не пересматривали, и сейчас они по многим позициям ниже реальных цен. За средства, которыми располагает Фонд, сделать качественный ремонт просто невозможно, а некачественный грозит серьезными последствиями для подрядчика. Поэтому желающих участвовать в тендерах почти нет.

— Основная работа Фонда связывалась с тем, чтобы бесконечно собирать штрафы и неустойки. Еще и лоты подбирались неудачно. Например, в одном лоте мог быть дом на правом берегу, другой дом на левом берегу. И подрядчик начинал делать в сезон один дом, а второй дом уже, так сказать, в межсезонье, — добавил Максим Федорченко.

При этом, заметил он, оплата по договору могла быть предусмотрена только спустя полтора года после выполнения работы.

Сейчас новому руководству, которое пришло в Фонд модернизации осенью 2023 года, нужно будет решить эти вопросы и выстроить качественную работу.

Сергей Аверьяскин отмечает, что за 10 лет существования программы капитального ремонта в обществе выстроилась дисциплина: люди начали понимать, за что они платят, и собираемость платежей в Новосибирской области в итоге высокая. Регион входит в десятку лучших по России по собираемости.

— Когда едем по городу, можем увидеть много домов, которые глаз радуют. Вот она, реставрация, красивые фасады. По Станиславскому очень красивые дома сделали. Но вместе с положительной практикой, конечно, накопились и всевозможные проблемы, с которыми сталкиваются не только у нас в Сибири, но и в целом по России, — рассуждает Сергей Аверьяскин.

Он отметил, что одну из массовых проблем создают сами жители — это касается капитального ремонта инженерных сетей, при котором люди не пускают подрядчиков в свои квартиры, потому что опасаются за свой собственный ремонт. В результате таких отказов Фонд модернизации может исключить дом из капитального ремонта по инженерным сетям и передвинуть сроки на два года вперед, а через два года ничего не изменится: владелец квартиры как не пускал подрядчика, так и не пускает. Дома, которым откладывают ремонт, создают очередь и отставание в графиках.

На Фонд модернизации повлияли и санкции с инфляцией. При этом, уверяет Сергей Аверьяскин, в Новосибирской области все платят одинаково: и жители больших домов, и маленьких. Но в маленьком двухэтажном доме собрать на ремонт намного тяжелее, чем в большой многоэтажке, поэтому эксперт призывает ввести дифференцированные взносы.

Пример разделения можно увидеть в Красноярском крае. Как пишут «Горновости», на территориях, которые не относятся к Крайнему Северу, жители одноэтажных и двухэтажных домов платят 10,04 рубля за квадратный метр. Для трехэтажных и выше, но без лифтов, тариф составляет 9,66 рубля, с лифтами — 10,04 рубля за квадратный метр.

— Взносы должны были быть изначально дифференцированы. В зависимости от того, какого года дом постройки, из какого материала, какой процент износа и так далее, — считает Сергей Аверьяскин.

В начале работы Фонду модернизации ЖКХ выделили много денег, и средств хватало на большое количество домов, особенно с учетом региональной поддержки. Но сейчас могут начаться проблемы: появляются дома, которые ремонтировать невыгодно.

При этом в 2022 году в региональном правительстве заявили о плане повысить за 2023–2025-й объем работ по капитальному ремонту на 70%. К этой цифре, как отмечает эксперт, даже не приблизились. Сейчас о ней не вспоминают.

«Размазывание по тарелке»

Максим Федорченко отмечает, что в Новосибирской области много старого и ветхого жилого фонда. В прошлые годы только что отремонтированный дом мог попасть в программу Развития застроенных территорий, и его сносили вместе с ремонтом. Программу сегодня сменила новая — Комплексного развития территории (КРТ), и Фонд модернизации должен синхронизироваться с ней, чтобы собранные деньги не уходили на ремонт бараков.

— Понятно, что в них люди живут, и понятно, что у них, естественно, самые худшие условия. У них, как правило, самые изношенные сети, фасады обрушиваются, и так далее. Но надо просто понимать, что если этот дом всё-таки будет планироваться к сносу, то тогда уже нужно думать не о капитальном ремонте, а о том, как включить его в программу расселения. Это сэкономит деньги на капитальный ремонт, — объясняет координатор НОСТРОЙ.

При этом инфантильность жителей Максим Федорченко называет бедой сферы ЖКХ: их сложно собрать на общую встречу, даже если решается важный вопрос. Люди часто не воспринимают себя собственниками дома — только квартиры. А так как фасады, подъезды и подвалы — это тоже часть собственности жителей, то они должны о ней заботиться.

Эксперт отмечает, что в капитальный ремонт долго не вкладывались так, как это было нужно. Примерно то же самое происходит в Новосибирске с коммунальными сетями.

— Когда долгое время сети не ремонтировали, там минус достиг той степени, что стал критическим. Та же ситуация может произойти в домах. Не дай бог, конечно, но могут взрываться батареи, падать лифты и так далее. До такой ситуации доводить нельзя. Поэтому очень важно разумно подходить и к определению плана ремонта, и к выбору актуальных работ, которые должны выполняться, — рассуждает эксперт.

О том, что многие многоквартирные дома ремонтировать экономически невыгодно, говорит и Сергей Аверьяскин. Исполнительный директор «Контроль ЖКХ» отмечает, что на февраль 2024 года по области не выполнен ремонт 163 домов, которые ждут его с 2022 года. А вот в 2023 году вся программа была выполнена.

— Плюс проблема, когда из-за всевозможных некачественных проектных работ, несостоявшихся торгов сдвигаются сроки капитального ремонта. Короче говоря, за этот период, что существует программа капитального ремонта, проблемы, которые мы раньше не решали либо перекидывали их на потом, начали накапливаться огромным валом, — отметил Сергей Аверьяскин.

Эксперт считает, что сейчас необходимо давать возможность региональным властям пересматривать адресные программы капитального ремонта. Некоторые дома надо исключить из программы и прекратить сбор средств с граждан, ставить их на поддерживающий ремонт.

— Люди своими силами ничего не сделают. Без государственной дотации, без федеральной и региональной, просто держать такие дома в программе капитального ремонта, тратить на них деньги из «котла», понимая, что их платеж будет несоразмерен с тем платежом, который люди из многоквартирных больших домов платят... И понятно, что это тянет программу реализации вниз очень сильно. Вот такие дома прямо начали сотнями уже накапливаться, — добавляет Сергей Аверьяскин.

При этом эксперт настаивает, что лучше было бы делать качественно один дом со всеми видами работ сразу, чем брать сразу много домов и ремонтировать их по чуть-чуть.

— Размазывание по тарелке этой манной каши — не есть хорошо. Лучше меньше, но качественно, надежно и надолго. Плюс необходимо региональные средства аккумулировать в программу капитального ремонта именно для поддержки экономически невыгодных домов, — рассуждает Сергей Аверьяскин.

Как добавляет эксперт, такая мера не принесет популярности Фонду модернизации: им придется обсуждать это с людьми и объяснять, почему сокращается количество домов. При этом останавливать процесс капитального ремонта никто не собирается. Дома продолжают изнашиваться, и если ничего не делать 5–10 лет, то начнется коллапс.

Что еще почитать по теме?

На стенах трещины, в потолке дыры: как живут в доме Института сооружений 1934 года — жильцы сами скидываются на его ремонт.

Когда расселят все аварийные дома в Новосибирске? Показываем в одной картинке.

Пересчитали в плюс: жители Левобережья после аварий получили счета за отопление и очень удивились.