Развитие вопреки. Проблемы и победы индивидуального строительства в Алтайском крае

Доля ввода индивидуальных жилых домов (ИЖС) в Алтайском крае за последние восемь лет выросла с 40 до 60%, однако не все так радостно. На круглом столе в ИД «Алтапресс» застройщики обсудили, как развивается сфера, какие черты приобретают современные поселки, какие есть проблемы у их жителей и что на самом деле хотят покупатели.

Общее положение

За последние восемь лет доля ввода индивидуальных жилых домов (ИЖС) в Алтайском крае выросла с 330 до 500 тыс. кв. м, отметил министр строительства и ЖКХ края Иван Гилев.

«Все это время ИЖС развивалось вопреки. Нет действий, которые бы осознанно стимулировали сферу», - добавил он.

Положительную динамику связывают с тем, что частный дом стал более выгодным и комфортным приобретением.

По статистике, средняя площадь дома – 140 кв. м. В то время как за пять лет средняя квадратура квартир сократилась с 60 до 50 кв. м. Так рынок подстраивается под финансовые возможности покупателей, которые все чаще могут позволить себе куда скромные площади, чем раньше.

Благодаря тому, что застройщики ИЖС начали возводить дома улицами и кварталами, государство задумалось о вводе проектного финансирования.

Считается, что с ним эта сфера недвижимости станет прозрачной, надежность подрядчика будет гарантирована, а покупатели останутся в финансовой безопасности.

Но есть и противники, которые уверены: пострадают покупатели. Стоимость жилья повысится из-за того, что в нее будут закладываться проценты за кредит, который компании станет необходимо брать на строительство. А банки будут выдавать их, с предельной осторожностью подходя к вопросам оценки рисков и ликвидности проектов.

«Когда у покупателей будет понятный механизм защиты, вырастет потребность строить дом с подрядчиком, - позитивно смотрит на ситуацию директор барнаульского подразделения «Этажей» Анатолий Захаров. - Под эту задачу мы в компании уже расширяем направление по привлечению клиентов».

Теперь расскажем об общих тенденциях в развитии ИЖС.

Комплексные проекты

Как отметил директор «Фирсовой слободы» Михаил Кочетов, все чаще появляются проекты, которые стремятся к стандартам комплексного развития территории.

Ранее участки и дома приобретали в голом поле, теперь же покупатели ожидают в поселке хороших дорог, магазинов, школ, детских садов и даже кафе.

Если со скверами и коммерческими помещениями у застройщиков особых проблем нет, то с социальными все сложнее.

Строительство «нормальных» детских садов и школы в микрорайоне на 57 га для компании коммерчески неподъемно, подчеркнул представитель компании «Промжилстрой» Дмитрий Кушнарев, который занимается развитием первого проекта комплексного развития во Власихе.

Из положения застройщики выходят, возводя небольшие коммерческие учреждения. А также готовя участки под социальные, надеясь на федеральные программы.

Земли, кстати, как и под многоэтажное строительство в городах, немного.

«Оказывается, на Алтае нет места и для малоэтажного строительства. Кто-то успел в какие-то годы выкупить, перевести земли из сельхозтерриторий и т.д., – за счет этого все и развивается. Нет у нас банка земли, к сожалению», - сказал глава алтайского Союза строителей Александр Мишустин.

Есть вопросы и по подготовке инженерной инфраструктуры. Хорошая вода, бесперебойное питание электричеством, газ, дороги, уличное освещение, высокоскоростной интернет должны быть по умолчанию. Но, чтобы все это появилось в голом поле, нужно много ресурсов.

Мишустин настаивает на создании государственной структуры, которая бы подготавливала участки, создавая все необходимые инженерные коммуникации, перед тем как продавать земли на аукционе.

Приходят на готовенькое

Начинается переход от рынка обычных земельных участков к рынку участков с подрядчиком, который возведет дом, или вовсе с готовым жильем.

«Люди пришли к выводу, что самостоятельное строительство – долго, страшно, непредсказуемо», - сказал директор «Фирсовой слободы».

Как отметил Андрей Берг, руководитель компании «Два этажа», готовность купить дом с ремонтом и благоустроенным участком обусловлена выгодными ипотечными программами: сельской и семейной.

«Покупатели хотят включить как можно больше в стоимость жилья, - сказал он. - Прекрасно понимаем, что у нас достаточно бедный регион. Не у всех есть возможность за собственные средства делать ремонт, а отдельно брать потребительский кредит невыгодно».

Одинаково, быстро, качественно, стильно

По наблюдениям Михаила Кочетова, увеличилась доля домов по типовым проектам. Рынок переходит к индустриальным методам возведения жилья, когда закладывают улицы и кварталы, а здания строят достаточно быстро.

Андрей Берг добавил: ранее покупатели чаще выбирали дом по цене. Теперь все клиенты уделяют внимание качеству. Многие принимают покупку вместе с независимыми экспертами.

«Заказчики становятся более грамотными, подходят к вопросу с глубоким пониманием строительных норм и правил. Соседских советы, как нужно строить, больше нет, от этого отошли, меньше спорят», - отметил Александр Верясов.

Директор компании «Сибстрой» Анастасия Александрова отметила, что все чаще стали пользоваться спросом каркасные дома по 50-60 кв. м. Этот вариант полюбился молодым семьям, ведь он относительно доступен – 3 млн рублей без учета участка.

Дома становятся меньше, но не скучнее. Усиливается интерес к современной архитектуре: плоским кровлям, второму свету, комбинированным фасадам, например, из дерева, кирпича и керамогранита.

И, конечно, чем современнее дом, тем больше площадь остекления. У некоторых его площадь доходит до 40%, сказал Андрей Берг.

Все под контролем

Покупатели все больше желают, чтобы в их поселках работали управляющие службы, которые бы отвечали за содержание дорог, мест общего пользования и за пропускной режим.

Как подчеркнул Михаил Кочетов, грядет появление сервисных центров для индивидуальных услуг. Где можно будет заказать на дом электрика или дворника и других специалистов, которых порой непросто вызвать из города.

Исправление ошибок

Вице-мэр Барнаула Андрей Федоров расширил тему, заговорив об уже отстроенных поселках, в которых растет социальное напряжение.

«Ранее застройщики готовили базу: рыли скважины, предоставляли безрезервное энергоснабжение, делали щебеночные дороги, в лучшем случае, - сказал он. - Пока поселок строился, никого это не беспокоило. Потом люди начали задавать вопросы: «А где нормальная вода? Электроснабжение, которое при порыве метра 10 м/c не отключается? Школы, детские сады?».

Как отметил Федоров, ряд застройщиков в таком случае уходил в сторону, ссылаясь на ФЗ 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления». Поэтому жители были вынуждены обращаться к властям.

Например, в селе Шахи Павловского района начинаются проблемы с водоснабжением и теплом: хоть и точечно, количество домов растет, но мощности на это не рассчитаны.

В Первомайском районе особенно непросто с социальной инфраструктурой. Вопрос решают точечно: возвели детский сад Фирсово, построили одну школу на 360 учеников в Повалихе и вторую заканчивают – в Боровихе.

Этого мало из-за впечатляющих темпов строительства: район занимает первое место по вводу индивидуального жилья в Алтайском крае. За 11 месяцев 2023 года в нем ввели 110 тыс. кв. м. 70% из них сконцентрированы в Санниковском сельсовете, самом близком к Барнаулу.

Андрей Федоров подчеркнул, что сейчас государство вкладывается в инфраструктуру ИЖС: строит дороги, сети электроснабжения и водозаборы. Средняя цена последнего – 100-150 млн рублей. Помимо финансовых ресурсов требуется также время и, иногда, непростые проектные решения.

Чтобы ничего больше не приходилось доделывать, в новых проектах нужно учитывать все, отметил вице-мэр.

Что происходит с ценами в ИЖС

По данным аналитиков агентства недвижимости «Этажи», с доковидного 2019 года и по 2024 год стоимость участков в барнаульской агломерации стабильно росла. Разница составляет внушительные 406%, если опираться на предоставленный график.

По данным с 2020 по 2023 год темпы роста цен в Барнауле опережают столичные. У нас в за этот период разница 108% - больше, чем в Санкт-Петербурге и Ленобласти (+92%) и даже в Москве и области (+98%).

К счастью, медианные цены еще не догнали столичные. Если сотка под Барнаулом в 2023 году стоила 115,4 тыс. рублей, то в Москве и области – 167 тыс., а в Санкт-Петербурге и Ленобласти все 185 тыс. рублей.

Земля продолжает дорожать. В 2024 году медианная стоимость сотки в барнаульской агломерации уже составляет 131,8 тыс. рублей. Это на 14% больше, чем в 2023-м.

А вот цены на участки с домами растут медленнее. С 2020 по 2023 год поднялись на 53% (сравните с московскими 61% и петербургскими 78%).

В 2023 году медианная стоимость дома с землей в барнаульской агломерации составляла 4 млн, в Санкт-Петербурге и Ленобласти – 9,9 млн, Москве и области – 15,2 млн рублей.

Ниже-выше

Анатолий Захаров отметил, что сейчас потребление восстановилось в реальном выражении до докризисного уровня.

Выросло количество трудоспособного и реально работающего населения, безработица – на рекордно низком уровне. Растет и фонд оплаты труда: у работающих быстрее, чем у тех, кто получает соцвыплаты и пенсии. По мнению Захарова, оборонзаказы и импортозамещение сформировали новый ландшафт на рынке труда.

Он прогнозирует повышение спроса на рынке недвижимости.

«В 2023 году россияне отправили на вклады 5 трлн рублей, - сказал Анатолий Захаров. - Мы все понимаем, что праздник щедрости от банков увязан с ключевой ставкой, он закончится. Тогда люди будут думать, куда инвестировать. Куда? Понятно – в недвижимость».

По предположениям «Этажей», объем выдачи ипотеки на ИЖС за 2024 год вырастет вдвое. Да и общее количество сделок, связанных с индивидуальными домами увеличится. А вот новостройки и вторичное жилье просядет на треть.

«И это ясно: трешка в 100 кв. м в Барнауле за 4 года выросла с 5 до 11 млн рублей. Дом в 95 кв. м стоит 6,5 млн рублей. К тому же, некоторым клиентам удается и участок в эту сумму включить», - сказал Анатолий Захаров.

Пригород Барнаула растет

Во Власихе построят 421 дом на 57,5 га. Эту территорию компания «Промжилстрой» купила участок на торгах «Дом.рф» прошлым летом.

Большую часть территории разделят на участки по восемь и девять соток для коттеджей. Их будут строить по девяти типовым проектам домов. На въезде в микрорайон разместят магазины. Также по территории будут рассредоточены детские и спортивные площадки.

Возведут все это в четыре этапа. Первые 70-100 коттеджей появятся в 2024 году.

У застройщика есть обязанность обеспечить коттеджи всей инженерной инфраструктурой. Вместо общей системы водоотведения на каждом участке установят индивидуальную станцию экологической очистки.

Единственная сложность с инженерными коммуникациями у инвестора связана с электросетями. Энергетики обещали их реконструировать и проложить новую линию от соседнего поселка.

Кстати, «инженерными» обязательствами застройщика объясняется дороговизна участков: известно, что она будет выше 2 млн рублей. Министр строительства и ЖКХ Алтайского края Иван Гилев добавил, что она вырастет еще сильнее, если по условиям комплексного развития территорий инвестору все же будет необходимо возвести социальные учреждения.

Тем временем в Новоалтайске готовят под аукцион 17,7 га. Замглавы города Вячеслав Бондарев отметил, что продаваемой территории хватит на 200 коттеджей, если разделить ее на участки по 6 соток.

Участок находится севернее ул. Прудской, всего где-то в 1,5-2 км от центра Новоалтайска. Он будет соседствовать с коттеджным микрорайонами Рассвет и Северный. В 2,5 км проходит транспортная развязка, которая ведет к Чуйскому тракту.

Когда пройдет аукцион и на каких условиях, станет известно ближе к лету.

О чем еще рассказали на встрече

О новом шаге

Компания «Аэрон», известная проектированием и строительством промышленных объектов, увидела потенциал в ИЖС и теперь работает над своим первым проектом в этой сфере.

Роман Куликов,
технический директор компании «Аэрон»:

Это девять участков по восемь соток в поселке Новый. Место хорошее: рядом с нами отведена земля для строительства магазинов, медицинского центра, школы и детского сада.

У нас есть четыре типовых проекта. Один – двухэтажный дом в 150 кв. м, остальные – одноэтажные, площадью от 100 до 135 кв. м.

Роман Куликов, технический директор компании «Аэрон».

Анна Зайкова

Возводить будем из газоблоков «Сибит», толщиной наружных стен 300 мм. Дома утеплим, фасады сделаем современными, отштукатуренными.

Проект предусматривает также устройство теплых водяных полов и предчистовую отделку. По согласованию с собственником, если потребуется, выполним внутреннюю отделку «под ключ». Как бонус: забор входит в стоимость каждого дома.

Полностью готовы проекты, техническая документация, планировки с возможной расстановкой мебели и визуализация.

Приступить к строительству готовы этой весной. Выполним за один сезон – до осени.

Проект "Аэрона" в поселке Новый.

Роман Куликов

Проект "Аэрона" в поселке Новый.

Роман Куликов

Проект "Аэрона" в поселке Новый.

Роман Куликов

О других сложностях

Александр Верясов,
директор «Алтэкоарт»:

Большая проблема поселков – нет общественных пространств. В Центральном, например, на 15 км ни одного такого места. Где людям гулять? Наш поселок Приозерный в этом отношении образцовый: оформляем детскую площадку на 40 сотках земли.

В этом году будет строительство дорожного полотна за счет бюджетных средств на условиях софинансирования. Подадим заявку на строительство велодорожек. Освещение уже смонтировали.

Александр Верясов, директор «Алтэкоарт».

Анна Зайкова

Другая, очень важная проблема в отрасли – нет резервных мощностей на производстве строительных материалов. В разгар сезона часто бывает, что ряд материалов у поставщика просто заканчивается, а восполнить их не позволяют мощности.

Поэтому значительно растет цена на «дефицит» и, соответственно, стоимость возводимых объектов.

А еще есть проблема с ресурсными организациями, которые не успевают выполнить свои обязательства вовремя и растягивают их на срок до двух лет. Это связано с подключением и электричества, и газа. Здесь нужна серьезная помощь регулирующих организаций и государства.

О другом тренде

Андрей Милюхин,
руководитель филиала БДР Термия Рус:

Все большей популярностью пользуется система удаленного управления домашним котельным оборудованием. В телефоне отображается вся информация, поэтому работу котла можно контролировать даже, находясь в отпуске. Приложение также может управлять и другими системами дома: поднять ворота, включить освещение.

Андрей Милюхин, руководитель филиала БДР Термия Рус.

Анна Зайкова

Андрей Милюхин, руководитель филиала БДР Термия Рус.

Анна Зайкова

Такой системой можно контролировать работу котлов BAXI от итальянского производителя, официальным представителем которого мы являемся. Этот бренд появился в нашей стране еще в 2002 году.

У нас выбирают как традиционные, так и высокоэффективные настенные газовые и электрические котлы, напольные газовые котлы до 110 киловатт.

Доля BAXI от общего оборота котельного оборудования в РФ составляет 22%. В стране есть 50 складов запчастей и более 800 авторизированных сервисных центров.

В Алтайском крае нашим официальным сервисным партнером является компания «ДЮЙМ Барнаул».

Самое важное - в нашем Telegram-канале