В Петербурге набирают популярность так называемые квартиры-студии, которые нарезают из одной квартиры — обычно из коммуналок в историческом центре города. В Заксобрании предложили способ борьбы с такими «матрешками». Депутаты признали, что проблема есть, но на заседании 14 февраля поспорили, поможет ли предложенная мера или только усложнит всем жизнь.
Сегодня сайты-агрегаторы покупки-продажи жилья пестрят объявлениями о продаже студий в центре Петербурга. Часто такие варианты предлагают в качестве инвестиции. Это «квартиры», переделанные из одной комнаты, чаще всего — в коммуналках. По документам подобное жилье, конечно, не является отдельной квартирой, а продается как доля. О подводных камнях и отличии от настоящих квартир-студий писали многократно. Например, выделить такую долю, то есть чтобы за собственником была закреплена конкретная комната, можно только по соглашению со всеми сособственниками либо в судебном порядке. И только в случае, если перепланировка узаконена.
Является ли такая «квартира» результатом согласованной перепланировки — на это покупателю стоит обратить пристальное внимание. Ответ — однозначно «нет», если «мокрая» зона в такой студии (санузел) расположена над жилым помещением. То есть такие квартиры-матрешки в принципе могут появляться только над нежилыми помещениями, либо если по всей вертикали вниз также располагаются санузлы.
Превращение многокомнатной квартиры в пять, десять, пятнадцать студий с аналогичным количеством санузлов — это еще и кратный рост нагрузки на сети. Так что вопрос: а будет ли там нормально течь вода из-под крана?
Идея, как бороться с незаконными «квартирами-студиями»
Группа депутатов в Петербурге предложила проект федеральной инициативы, то есть после одобрения в парламенте города ее еще предстоит рассмотреть в Госдуме. Законопроект в текущей версии касается только городов федерального значения — Москвы, Петербурга и Севастополя. При этом одобрение совета законодателей РФ законопроект уже получил.
Суть инициативы: обязать прикладывать к заявлению о регистрации доли в квартире в многоквартирном доме «свежий», не старше 30 дней, техпаспорт помещения, в котором будет информация об обследовании этого помещения.
«Если у вас незаконная перепланировка, вы не получите решение Росреестра о законной регистрации. Не сможете ее (недвижимость. — Прим. ред.) перепродать», — объяснил один из соавторов, глава фракции «Единая Россия» Павел Крупник, идею простыми словами. Подсчет таких незаконных «студий», конечно, не ведется, но парламентарий предположил, что счет идет на тысячи квартир. Изучив предложения в интернете, авторы прикинули, что метраж таких «студий» составляет в среднем 10–15 кв. метров, а средняя стоимость — 4,5 млн рублей.
Споры в парламенте
Инициативу одобрили в первом чтении, но мнения депутатов разошлись.
Глава фракции коммунистов Роман Кононенко обратил внимание, что это может создать проблемы и для добросовестных участников сделок с недвижимостью, так как им придется заказывать такой техпаспорт. Депутат прикинул, что это как минимум 1,5 месяца ожидания готовности документа. Он предложил просто повысить штрафы за незаконные перепланировки.
Руководитель фракции «Новых людей» Дмитрий Павлов напомнил, что Петербург — это «коммунальная столица», в городе остается около 60 тысяч не расселенных коммуналок. «И в принципе перекладывать это только на бюджет города, наверное, неправильно. Поэтому нельзя забывать о добросовестных гражданах, которые продают комнаты в коммунальных квартирах, пытаясь улучшить свои жилищные условия», — сказал депутат. Он констатировал: если квартира большая, это значительные дополнительные расходы, и задал вопрос: не надо ли компенсировать затраты на получение такого техпаспорта из бюджета. Крупник ответил, что согласно исследованию авторов, речь идет о 3–5 тысячах рублей.
«Проблемой является то, что все, о чем вы говорите и что надо менять, у вас в проекте не написано», — высказался замглавы фракции «Яблоко» Борис Вишневский. Сегодня не выдать техпаспорт БТИ (бюро технической инвентаризации) не может, пояснил депутат. Если есть незаконная перепланировка, просто выдается документ с соответствующей отметкой. А органы регистрации недвижимости регистрируют переход права собственности и с такой отметкой тоже, да и банки выдают кредиты, несмотря на эту отметку.
«Вот надо сделать так, чтобы не регистрировали», — ответил Крупник и предложил внести такие поправки ко второму чтению.
Коммунист Ирина Иванова заметила, что «пробелов очень много» и, скорее всего, надо вносить изменения и в Жилищный кодекс РФ. Она напомнила, что именно в Петербурге «приватизация пошла по пути долей, а не комнат». «Я за то, чтобы добить этот вопрос раз и навсегда, но чтобы не выплеснуть ребенка», — добавила парламентарий.
Михаил Амосов из фракции «Справедливой России — За правду!» задался вопросом: почему предложено бороться с «квартирами-матрешками» только в трех городах, когда в других населенных пунктах такая проблема тоже может существовать?
Депутат от КПРФ Алексей Зинчук сказал, что «закон — супер», а ГЖИ завалена жалобами. Но он поднял вопрос, что будет с теми, кто уже является собственником таких «квартир», то есть будет ли законопроект иметь обратную силу. Этой же проблемой озаботился и Амосов: получается, что все нынешние собственники таких «студий» «попались»: купить-то купил, а продать, скорее всего, не сможешь.
«Как они это будут продавать? Это уже их проблемы. Когда они это покупали, они должны были представлять себе, что они делают. Понимаете, это же совершеннолетние люди! Что они думали, покупая «квартиру» в 12 кв. метров на Невском за 4 млн рублей, думая, что это квартира?» — высказался Крупник. Идея понятна: если уж купили такой проблемный объект, неважно, по незнанию или на авось, сами и несите за это ответственность.
«Просто меняется стоимость доли в этой квартире, вот и все, — пояснил спикер Заксобрания Александр Бельский. — Просто она девальвируется». Он пояснил, что эту «студию» будет необходимо привести в порядок и превратить обратно в комнату. Это, конечно, потребует расходов.
Депутат Александр Рассудов (фракция КПРФ) во время выступления сказал, что дело борьбы с незаконными перепланировками поддерживает, но не может поддержать «такой рудиментарный, архаичный способ реагирования». «Те, кто хоть раз видел технический паспорт, поймут — в нем нет никаких сведений, которые затем переносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). И это никак не поможет регистратору разобраться», — сказал парламентарий.
Он обратил внимание коллег на другой момент: регистратор не может сопоставить при продаже доли в праве общей собственности, какую из комнат продают. Таким образом, ситуация никак не упростится, а на граждан ляжет дополнительная нагрузка. Депутат также напомнил: авторы собрались менять не городское законодательство, а федеральное, то есть оно распространится на всю Россию. И это выстраивает новый административный барьер и уничтожит принцип экстерриториальности, к которому шел Росреестр, когда возможна продажа объекта, не находясь рядом с этим объектом.
Рассудов напомнил, что в выписке из ЕРГН, которую любой покупатель может получить, есть чертеж, который полностью описывает приобретаемый объект. И этот чертеж можно сопоставить с тем, что ему продают. «Если человек покупает, как здесь было сказано, долю за 4 млн, ему не потратить 10 тысяч на юриста, если он сам не обладает этими знаниями?» — задал риторический, в общем-то, вопрос парламентарий.
Депутат добавил, что бороться с незаконными перепланировками надо усилением контроля и увеличением сроков давности привлечения к ответственности за такие правонарушения.
За законопроект проголосовали только 36 депутатов, еще по шестеро высказались против или воздержались. На разработку поправок депутатам отвели месяц.
Ирина Корбат,
«Фонтанка.ру»