Кота в мешке не заметили
За последние пять лет, по данным мэрии Новосибирска, в городе были построены около 6 млн квадратных метров жилья. В заделе на строительство — еще более 4 млн «квадратов», и застройщики продолжают скупать земельные участки. Ликвидных локаций, где можно построить жилье с минимальным вложением средств и максимальной отдачей, становится все меньше. Сами застройщики признают, что рассматривают все предложения о покупках крайне скрупулезно, чтобы избежать неприятных последствий. Тем более примеры тому, что купленная площадка может принести девелоперу проблемы, в Новосибирске есть.
Один из самых ярких — сделка, которую ГК «Брусника» заключила еще в 2013 году, по покупке двух ранее заложенных земельных участков около новой ледовой арены, до этого занятых парком аттракционов «Вираж». На момент приобретения участков в сентябре 2013 года обременений в отношении земли зарегистрировано не было. Впоследствии девелопер построил на площадке три высотки ЖК «Панорама».
— Ситуация, с которой мы столкнулись в Новосибирске, достаточно редкая, так как мы внимательно проверяем земельные участки и анализируем возможные риски. Если видим, что история у объекта не очень хорошая, то мы от него отказываемся либо требуем у продавца дополнительные гарантии, — пояснили Infopro54 юристы ГК «Брусника». — Чаще всего такие проблемы возникают по участкам, которые были заложены и проданы с торгов. У нас получилось, что по двум купленным участкам бывшие собственники начали оспаривать сделки. При том, что один из участков мы купили у ООО УК «АурумИнвестмент» (промежуточный собственник участка) (Москва) за 60 млн рублей, тогда как для продажи на торгах он был оценен в 16,6 млн. Для покупки мы привлекали кредит банка, который также проверял сделку.
Оспаривая торги и последующие сделки по продаже участка, ООО «Группа компаний Вираж», вероятно, стремилось улучшить финансовое положение, а сейчас истец пытается взыскать с компании «Брусника» убытки.
— Однако Седьмой Арбитражный апелляционный суд в постановлении от 01.07.2021 по делу №А45-3976/2021 установил: «С учетом изложенного, само по себе признание в судебном порядке способа заключения сделки недействительным не свидетельствует о безусловном нарушении при совершении данной сделки требований закона. Права истца в такой ситуации восстановлены установлением обстоятельства, имеющего определяющее значение для существа подлежавшей применению процедуры реализации заложенного имущества, действительной цены реализованного имущества». Задолженность истца по договору займа была фактически погашена еще в 2013 году, что установлено в решении Арбитражного суда Новосибирской области от 04.07.2018 по делу №А45-24646/2017, — считают в компании. — По одному участку мы отбились в судах еще в 2019-2020 годах (дело №А45-38990/2017), а по второму экс-собственник ООО «Группа компаний Вираж» вновь и вновь подает на нас иски, меняя ответчиков, видоизменяя требования и т.д. История тянется с 2016 года. В июле 2023 года Арбитражный суд Западно-Сибирского округа поддержал нашу апелляцию и отказал экс-собственнику в удовлетворении каких-либо финансовых требований по делу (№А45-12349/2022), но он подал новый иск в Арбитражный суд Новосибирской области (дело №А45-21044/2023).
Юристы компании Брусника подавали ходатайство о передаче дела по подсудности в Арбитражный суд Свердловской области, но Арбитражный суд Новосибирской области в октябре 2023 года отказал в удовлетворении данного ходатайства, а 7 декабря 2023 года апелляционная инстанция в Томске также отказала ГК «Брусника» в передаче дела по подсудности, сославшись на наличие у компании «Брусника» филиала в Новосибирске.
Изначально по делу №А45-21044/2023 истец заявил о взыскании 237,6 тысячи рублей. Однако в заседании 18 декабря 2023 года увеличил требования до 90 млн, пока данное ходатайство судом не рассмотрено. Следующее заседание по делу назначено на 19 февраля 2024 года.
Как считают в компании, сложность возникает в том, что суды, в которые поступают их дела с участием ООО «Группа компаний Вираж», игнорируют преюдицию, то есть ранее вынесенные решения. Хотя впоследствии большая часть данных судебных актов отменяется в вышестоящих инстанциях в пользу «Брусники». Например, в деле №А45-16511/2021 судья Арбитражного суда Новосибирской области (назначен судьей еще в 2005 году), а впоследствии и судьи Седьмого арбитражного апелляционного суда, по данным компании, полностью проигнорировали преюдицию и удовлетворили требования ООО «Группа компаний Вираж». Однако Арбитражный суд Западно-Сибирского округа все отменил и производство по делу прекратил, указав что нельзя игнорировать преюдицию.
В деле №А45-12349/2022 судья Арбитражного суда Новосибирской области также проигнорировала преюдицию и сложившуюся судебную практику и полностью удовлетворила требования ООО «Группа компаний Вираж», взыскала проценты, начисленные на сумму убытков, однако суд апелляционной инстанции в марте 2023 года все отменил, указав на недопустимость начисления процентов на сумму убытков.
Основатель новосибирской группы «Мета» Владимир Мартыненков отметил, что проблемы с покупкой участков у девелоперов возникают в том случае, если при их оформлении допущены нарушения.
— Если все правильно сделать, то прицепиться не к чему и сделку разорвать сложно — слишком много формальностей. Например, могут возникнуть вопросы у опеки, если у продавца есть дети, если он в браке, то вопросы могут возникнуть у супруги и т.д. Думаю, что сейчас все девелоперы грамотные и очень внимательно работают с документами на собственность, изучая все нюансы, — говорит собеседник Infopro54. — К примеру, наши юристы заточены на то, что лучше перебдеть, чем недобдеть.
Но даже несмотря на такой подход к сделкам с участками собеседник Infopro54 признал, что и в его многолетней практике застройщика были факапы со сделками. Правда, не в Новосибирске, а на Алтае.
— Нам через несколько лет после заключения сделки пришлось возвращать участок на Алтае, так как выяснилось, что руководитель компании, который его нам продал, украл его у своей компании, подделав документы, — говорит девелопер. — Он пытался опротестовать эту сделку, мы провели глобальную проверку и выяснили, что многие сделки, которые он совершал, были «кривыми», и мы вернули участок.
Адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Гребнева и партнеры» Ирина Гребнева считает, что случаи, когда собственники проданных девелоперам земельных участков опротестовывают сделки, встречаются нечасто.
— Если не брать в расчет ситуации, когда муниципалитет, в том числе через уголовные дела, пытается вернуть себе участки, которые выбыли по заниженной цене, или те, которые выбыли бесплатно, — поясняет она. — Подобные споры могут возникать еще и потому, что собственники считают, что дешево продали участок. Как правило, земля — это дорогой объект, его продаже предшествует оценка. Сам по себе факт, что кого-то не устраивает цена — это не основание для признания сделки недействительной. Споры возникают, когда между партнерами формируется конфликт, когда отношения строились на дружеской основе и партнеры не позаботились о том, чтобы грамотно подкрепить сделку документами. Единственное, когда цена может иметь ключевое значение — когда продавец оказался в банкротстве. Тогда будет проверяться соответствие цены рынку.
Ирина Гребнева наблюдает, что количество споров за ранее проданную землю увеличивается, если на рынке происходит резкий рост ее стоимости.
— Такие этапы мы уже неоднократно проходили. Когда цена более или менее стабильная, смысла инициировать споры мало, так как результативность таких исков не очень высокая, — комментирует эксперт.
Неприятные сюрпризы КРТ
Участники рынка и эксперты, опрошенные редакцией, не исключают, что количество таких прецедентов с земельными участками и другой недвижимостью в Новосибирске может вырасти, в том числе в связи с активной реализацией проектов комплексного развития территории (КРТ). На таких участках застройщикам приходится выкупать у собственников частные дома, участки, занятые коммерческими объектами, и т.д. Ранее в интервью Infopro54 заместитель мэра – начальник департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска Алексей Кондратьев сообщал, что в Новосибирске сформированы 170 площадок под комплексное развитие территорий. На них планируется возвести 15 млн квадратных метров жилья. По части площадок торги уже прошли в 2023 году.
— Практика показывает, что даже при самой тщательной проверкемогут выявиться скрытые сведения и риски. И документы все оформлены правильно, но потом появляются истории, из-за которых застройщик не вылезет из судов, особенно если суды игнорируют преюдицию, — говорят юристы компании «Брусника». — Наш прецедент с землей, ранее занятой парком «Вираж», показывает, что такая практика может быть очень опасна. Например, нашу компанию суд признал злоупотребившей правом (Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04.07.2018 по делу №А45-24646/2017, при этом истцом в данном деле также являлось ООО «Группа компаний Вираж»), в том числе и потому, что мы не участвовали в торгах. Напомню, мы купили участок в несколько раз дороже, чем он продавался на торгах.
По мнению собеседников Infopro54, эта проблема гораздо шире, чем кажется на первый взгляд. Она может больно ударить не только по девелоперам, но и по любым покупателям любой формы собственности.
Владимир Мартыненков напоминает, что во время кризиса 2008-2009 года на рынке недвижимости России наблюдалась активность юристов, которые подбивали покупателей квартир к действиям, классифицируемым как потребительский терроризм.
— Они обещали людям, что помогут «раздеть» и вернуть деньги с застройщика, задержавшего сдачу квартиры. Напомним, тогда из-за роста курса доллара рухнули многие процессы на рынке, были разорваны цепочки поставок. Хорошо, что банки поддержали девелоперов и разбирали каждую ситуацию по сути. Если бы действовали по закону о защите прав потребителей, которым предусмотрена ежедневная выплата 3% от стоимости квартиры за день задержки, то многие застройщики разорились бы за 2-3 месяца, — комментирует собеседник Infopro54. — Сейчас я наблюдаю, что юристы вновь баламутят рынок. На этот раз они делают ставку на владельцев недвижимости, которая попадает под снос при комплексном развитии территории. Я вижу, что такие статьи начали появляться в СМИ, пабликах и соцсетях. Если эта ситуация примет форму массового психоза, то мало никому не покажется. Впрочем, на мой взгляд, такой вариант развития событий маловероятен, так как сейчас процессы изъятия участков, недвижимости прописаны большим количеством регламентирующих документов.
По словам застройщика, при покупке земли у частных лиц проще всего сразу предоставить собственникам альтернативное жилье через договор мены. Особенно если речь идет о семье с ребенком. Иначе опека может блокировать сделку купли-продажи, защищая интересы детей. Он уверен, что застройщики, которые заходят на площадки КРТ, это понимают.
— Самая опасная ситуация — когда участок продает компания, в которой несколько собственников. В рамках внутреннего корпоративного конфликта любой из них в любой момент может начать оспаривать сделку, заблокировать ее, — поясняет Мартыненков. — Еще одна головная боль — когда после продажи земли в отношении бывшего собственника начинается процедура банкротства. У арбитражного управляющего есть право расторгнуть любую сделку в горизонте трех лет с того момента, как он о ней УЗНАЛ. Это может привести к тому, что пострадать может даже добросовестный покупатель. Практика работы наших судов показывает: если при заключении сделки затронуты права третьих лиц, не дай бог с детьми, то суд встанет на их сторону — и придется урегулировать спор через мировое соглашение. Это один из способов шантажа покупателей недвижимости, в том числе, застройщиков. Наш 30-летний опыт работы показывает, что в суд могут зайти с любым иском, как бы ты тщательно не проверял документы.
Евгений Покровский, заместитель председателя комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Законодательного Собрания Новосибирской области, председатель совета ГК «КПД-Газстрой», соглашается, что при реализации проектов КРТ у застройщиков, которые выходят на эти площадки, возникает много рисков.
— Строительный рынок сам по себе сегодня не очень стабилен, и его устойчивость зависит от многих факторов. Плюс постоянно появляются новые — я говорю о социальном взносе для застройщиков. Очень много факторов, связанных с ценообразованием. Что касается земельных участков, то сейчас все застройщики без исключения подходят к этой теме крайне аккуратно, используют все юридические формы для исключения рисков. Слишком сильно выросли цены и стоимость ошибки, — пояснил собеседник Infopro54.
Основатель ГК «Поляков», депутат Заксобрания Илья Поляков выделяет два ключевых риска, с которыми может столкнуться застройщик при освоении территории КРТ.
— Во-первых, это несовпадение позиций государственных органов, от которых зависит реализация проекта. Мы видим примеры, как они ставят друг другу палки в колеса по поводу инициатив КРТ, — поясняет он. — Второй значимый риск — противоречия между жителями территорий КРТ. Например, в вопросах расселения. Часто бывает, что большинство настроено обменять ветхое жилье на новое, благоустроенное, на адекватных рыночных условиях, а меньшинство раскачивает ситуацию, вымогая больше денег. Это приводит к тому, что проект остается нереализованным, а все участники остаются ни с чем.
Подстелить соломку
По мнению юриста компании «Брусника», чтобы избежать возникновения проблем у добросовестных покупателей собственности, необходимо четко прописать алгоритм действий в такой ситуации.
— Если спор закончен, стороны просудились — пользоваться преюдицией, чтобы исключить дальнейшее затягивание спора, не обходить по формальным основаниям решения других судей — своих коллег. Этот вопрос можно решить на уровне разъяснений, поправок, — уверен юрист.
Он также сообщил, что ГК «Брусника» уже обращалась с заявлениями о ситуации по второму земельному участку в СК России, ФСБ в связи с частым вынесением ошибочных судебных решений в пользу истца в данных спорах. Возможно, что правоохранительные органы должны заинтересоваться такими «частыми» ошибками при рассмотрении дел по данному земельному участку.
По мнению Владимира Мартыненкова, при нынешней стоимости земельных участков в Новосибирске чистота покупки для застройщиков стала определяющим фактором, поэтому оформление сделки может занимать несколько месяцев. Никто не жалеет деньги на юристов.
— Ситуацию с банкротством предусмотреть невозможно, но есть варианты подтверждения добросовестности сделки. К примеру, я однажды продавал компанию, и покупатель попросил меня, как учредителя, подписать соглашение о том, что я знал и чего не знал о своем бизнесе на 78 листах! Подтвердить, что мы не выпускали вексели, что у нас нет неурегулированных исков, нет заинтересованных лиц, которые нам их могут предъявить. То есть от меня попросили предоставить максимально полные подтверждения добросовестности и отсутствия оснований для банкротства на момент сделки. Вот этой практикой мы сейчас руководствуемся при заключении своих сделок, — пояснил собеседник Infopro54.
Что касается споров вокруг выкупа участков, недвижимости, принадлежащих частным лицам, в том числе расположенных на площадках КРТ, то, по мнению Владимира Мартыненкова, здесь еще остается очень много вопросов.
— У нас социальное государство, которое много говорит о защите граждан. Я считаю, даже несмотря на то, что это вредит развитию территорий, нападение на частную собственность или силовое принуждение к ее продаже у нас невозможно. Все варианты изъятия участков прописаны в Земельном кодексе РФ: для создания дорожной инфраструктуры, инженерных коммуникаций. Все. Даже для строительства социального объекта — школы, детсада, поликлиники — изъять участок в одностороннем порядке нельзя. Тем более если идет речь о девелопере, который планирует строить жилой дом, — комментирует Владимир Мартыненков. — У нас несколько раз в год проходят выборы разного уровня, и политики не хотят ссориться с достаточно большой частью избирателей, проживающих в частных домах, даже в центре больших городов. Все такие сделки заключаются исключительно по договоренностям.
Собеседник отметил, что он знает только об одном случае, когда собственников частных домов заставили их продать либо застройщикам, либо, если в течение четырех месяцев не удалось договориться, с девелопером, — государству. После этого дома сносились, людям выплачивались деньги, а на площадку заходили застройщики. Такое решение было принято несколько лет назад на государственном уровне в Казахстане. В современной истории России подобных прецедентов, по его словам, не было.
Евгений Покровский с сожалением констатировал, что все поправки чаще всего принимаются, когда процесс уже запущен, и на то, чтобы их разработать, чтобы они вступили в действие, уходит определенное время.
— В прошлом году в Новосибирской области запустили несколько проектов КРТ, в одном из них мы решили принять участие, но пока говорить о четких поправках рано. Застройщики взяли на себя определенные обязательства, также как и АРЖС. На данном этапе у сторон нет друг к другу претензии, — пояснил собеседник Infopro54.
По его словам, предложения по корректировке работы сторон при освоении проектов КРТ, покупке земельных участков, в том числе защите интересов застройщиков от недобросовестных продавцов, будут консолидироваться по мере поступления. Евгений Покровский не исключил, что к концу 2024 года они будут оформлены в определенные законодательные инициативы. В том числе с подачи АРЖС, который курирует проекты КРТ в Новосибирской области.
Илья Поляков предупреждает, что механизм КРТ требует согласованных усилий нескольких субъектов, независящих друг от друга:
— Местная власть, общественность и девелопер должны быть объединены общей целью, действовать сообща. Несогласованности обрекают проект на провал.
Ирина Гребнева уверена, что нормативной базы для урегулирования земельных споров, в том числе в рамках КРТ, сегодня уже достаточно. Она рекомендует при заключении сделки более тщательно проверять историю земельных участков, подтверждать ценообразование по сделке, проверять корпоративные процедуры, делать юридический аудит, то есть тщательно готовиться. Тогда споров будет мало.
Ранее редакция сообщала о том, что разрешения на строительство 200 тысяч квадратных метров жилья зависли в Новосибирске.