КРТ любой ценой: застройщик решил снести дома на двух улицах в Заельцовском районе — жители заявили о ложной экспертизе

Жители микрорайона Аэропорт узнали, что их дома признали аварийными, а значит, подлежащими расселению. Решение это вынесли на основе заключения экспертной организации из другого региона. Собственники жилья заказали свою экспертизу, которая полностью опровергла первую. И обратились в Следственный комитет. В результате силовики возбудили и расследуют уголовное дело о предположительно подложной экспертизе, а жители тем временем оспаривают аварийность своих домов. Корреспондент НГС Виктор Бобровников разобрался в запутанной истории и выслушал мнения всех сторон, в том числе застройщика окрестностей — депутата и девелопера Илью Полякова.

«Чистой воды фикция»

Пошел шестнадцатый год, как Лариса Воеводина поселилась в двухэтажке на 1-й Шевцовой. Женщине сразу полюбился тихий микрорайон Аэропорт, среди соседей она нашла настоящих друзей. Прошлой весной привычную для жителей нескольких улиц дневную тишину нарушили строители — СЗ «Первый» приступил к возведению высотки с подземной автостоянкой. Вскоре после начала работ жителей окрестностей пригласили на собрание.

ООО «Специализированный застройщик "Первый"» входит в Группу компаний «Поляков», гендиректор обеих организаций — Илья Поляков, депутат Законодательного собрания Новосибирской области.

— Собрание организовал помощник нашего депутата-застройщика Ильи Полякова, на нем нам рассказывали о том, что наш район попал в зону КРТ, о компенсации всем собственникам, у которых будет выкупаться жилье, — вспоминает Воеводина. — А от стройки у нас люстры тогда начали «ходить» по потолку.

Женщине с боевой фамилией новость о КРТ сразу не понравилась. Первым делом она подбила соседей заказать экспертизу технического состояния дома: на случай, если строительство высотки повредит двухэтажке постройки конца 60-х годов прошлого столетия. Воеводина сейчас называет это решение «единственно правильным». К зиме 2023 года на двери подъезда ее дома появилась табличка, что дом признан аварийным, а значит, подлежит сносу и расселению.

— Дело было так: человек из строительной компании Полякова купил у нас квартиру, после чего сразу же обратился в мэрию с заявлением о признании дома аварийным. Решение вынесли на основании экспертизы организации из города Магнитогорск Челябинской области. Мы тут этих экспертов в глаза не видели, — говорит соседка Воеводиной Елена Белянцева. Она указывает на квартиру № 6, покупатель которой добивался признания дома аварийным. Я стучусь в дверь, но в квартире никого нет.

Покупателем квартиры № 6 в договоре от 27 марта 2023 года значится Михаил Александрович Шашков. Его полный тезка — директор ООО «СЗ Мера Новосибирск», учредитель которой — Илья Поляков.

— К тому времени пришли результаты нашей экспертизы. Кстати, нашему примеру последовали жители нескольких домов по соседству. Во всех случаях заказанная нами экспертиза признала дома ограниченно работоспособными со степенью износа менее 50%. Мы эти результаты приложили к коллективному заявлению в СК о фальсификации, — говорит Воеводина.

11 января 2024 года Следственный комитет возбудил уголовное дело по признакам заведомо ложного заключения эксперта (ч. 1 ст. 308 УК) в отношении не установленных лиц из ООО «АлексГрупп» — магнитогорской компании, сделавшей заключение о признании четырех домов на улицах 1-й и 2-й Шевцовой аварийными. В постановлении отмечается, что выводы «АлексГрупп» опровергнуты новосибирскими экспертами ООО «Мэлвуд».

— Мы провели обследование четырех зданий на этих двух улицах. В целом несущие конструкции находятся в работоспособном состоянии и пригодны для круглогодичного проживания граждан. Безусловно, были выявлены дефекты, но они не свидетельствуют о снижении несущей способности всего конструктива зданий: всё находится в работоспособном состоянии. Также был произведен расчет физического износа зданий, который также свидетельствует об их работоспособности, — рассказала НГС ведущий эксперт ООО «Мэлвуд» Дарья Фатихина.

ООО «АлексГрупп» не ответили на запрос НГС на момент публикации материала. При этом в телефонном разговоре с журналистом НГС представитель фирмы выразил несогласие с выводами экспертов «Мэлвуд», назвав их «чистой воды фикцией».

Инициативная группа жителей нескольких домов на Шевцовой постановления об аварийности оспаривает в суде. На момент публикации судом назначена третья экспертиза, на ее основе и будет выноситься окончательное решение.

— Перед новым годом мы ходили на прием к застройщику, чтобы узнать о размере компенсаций за возможное изъятие нашего жилья. Нам дали понять, что больше ста тысяч за квадрат мы не выручим. Нам не хватит даже на однокомнатную квартиру в ЖК «Новаторы», который депутат возводит за моим окном, — говорит Воеводина.

«Возмутители спокойствия»

Гендиректор «ГК Поляков» Илья Поляков подробно ответил на вопросы НГС о КРТ в микрорайоне Аэропорт. По его словам, жители ул. 1-й и 2-й Шевцовой сами обратились к нему, как к депутату Заксобрания и застройщику за помощью в решении жилищного вопроса.

— Изучая проблему, мы с коллегами-депутатами и представителями мэрии пришли к выводу, что единственный путь для расселения массива старых двухэтажных домов — это механизм комплексного развития территорий (КРТ). В июне 2021 года Совет депутатов Новосибирска своим решением включил локацию, ограниченную улицами Аэропорт, 1-й Шевцовой и Колонды в карту границ территорий, предусматривающих осуществление КРТ. В марте 2023 года состоялась встреча с жителями улиц Шевцовой и Аэропорт, на которой было подробно рассказано про возможности и условия расселения в рамках КРТ. Присутствовало около 60 человек: были вопросы от жителей, явных возражений не было, — сказал Поляков.

Компания Полякова ООО СЗ «Первый» заключала договор для оценки износа домов с ООО «АлексГрупп», «чтобы ускорить процесс в интересах жителей». По словам Полякова, экспертную организацию выбирали на основе анализа официального портала госзакупок, как наиболее подходящую.

Поляков также объяснил покупку аффилированными лицами квартир в расселяемых домах.

— Часть собственников квартир в домах по улицам 1-й и 2-й Шевцовой не хотели дожидаться КРТ и настаивали на срочном решении жилищного вопроса. Мы с партнерами пошли навстречу, задействовав собственные ресурсы. Кто-то из собственников квартир получил деньги, кому-то по их желанию дополнительно подбирали взамен более комфортное жилье. Юридические лица, входящие в ГК «Поляков», это строительные компании, работающие на основе проектного финансирования. Возможностей отвлекать средства на выкуп квартир у них нет. Поэтому покупки осуществлялись через физических лиц, — пояснил депутат.

Дома по ул. 1-й и 2-й Шевцовой застройщик назвал ветхими строениями, которые вряд ли простоят долго, а противников КРТ — возмутителями спокойствия.

— Подоплека тут простая: возмутители спокойствия хотят за свою недвижимость большие деньги, назначая цену выше, чем сейчас в той локации продаются элитные новостройки. Они в открытую говорят: снимем все претензии, как только с вами договоримся. Но условия неадекватные. Отсюда и скандал, который, по моим ощущениям, подогревают наши политические и строительные конкуренты. Бузотёры будоражат жителей территории, пытаются настроить их против нас, против самой идеи КРТ, в конечном счете, настраивая против перспективы расселения. Но права собственников и нанимателей жилья гарантированы законом, а желаемую географию расселения можно зафиксировать в условиях проекта, — подытожил Поляков.

КРТ в Новосибирске

Механизм комплексного развития территорий введен в России ФЗ № 494 от 2020 года в качестве инструмента реновации (комплексного обновления) территорий крупных городов «в целях их развития и эффективного использования». В рамках КРТ малоэтажные и индивидуальные жилые дома замещаются многоэтажной застройкой при условии обеспечения ее всей необходимой социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой.

Регламент такой: мэрия по ходатайству застройщика (победившего в проведенных ранее торгах) принимает решение об изъятии земельных участков и недвижимости на них для муниципальных нужд. Застройщик-победитель производит оценку рыночной стоимости недвижимости и направляет владельцам трехстороннее соглашение о выплате компенсации за изымаемое. В мэрии объяснили НГС порядок действий в случае, если жители не согласны с предложенной им суммой.

— В случае неподписания проекта соглашения осуществляется предъявление искового заявления в целях принудительного изъятия. Застройщику (победителю торгов) необходимо выплатить собственникам объектов недвижимости возмещение в соответствии с соглашением об изъятии или решением суда о принудительном изъятии для муниципальных нужд с соблюдением конституционных гарантий прав собственников имущества и возмещением убытков, — следует из ответа мэрии на запрос НГС.

По данным муниципалитета, на момент публикации этого материала в Новосибирске заключено семь договоров о комплексном развитии территории общей площадью 21,27 га. Например, проект площадью 49,77 га недалеко от улицы Никитина в границах улиц Черемховской, Угловой, Автогенной, Прожекторной с продлением до улицы Доватора. На месте примерно 350 частных домов по ул. Кирова построят жилой комплекс комфорт-класса, два детских сада, школу, поликлинику и дороги. Под КРТ решили отдать территорию на улице Мира.

Если же взглянуть на планы городских властей комплексно развивать городские территории, становится ясно: КРТ в обозримой перспективе затронет все районы Новосибирска. В нашей инфографике на основе утвержденной горсоветом карты КРТ отмечены 173 зоны, которым предстоит испытать на себе реновацию.

Ранее жители карьера Мочище обратились к Путину и Бастрыкину в формате видео из-за страха потерять свои дома из-за нарушений при реализации КРТ.