Завершившийся 2023 год оказался для коммерческой недвижимости не менее удачным, чем для жилой, хотя причины рекордов были разные. По данным компании Nikoliers, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России (без учета производств и площадок под девелопмент) по итогам года составил 611 млрд рублей, что в 2,7 раза превышает среднегодовое значение за последние 10 лет. Кроме того, текущее значение в рублевом эквиваленте является пиковым за всю историю наблюдений.
Рекордный объем инвестиций, отмечают в компании, во многом обусловлен выходом иностранных игроков из российских активов и появлением в продаже ранее не маркетированных объектов институционального качества — по итогам 2023-го около 42% вложений пришлось на объекты, принадлежавшие иностранным компаниям и инвестиционным фондам.
И все же, считает старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова, рекордный объем инвестиций в недвижимость России в 2023 году — результат не только ухода иностранных игроков, но и роста продаж коммерческой недвижимости со стороны российских собственников. По словам эксперта, после падения экономики России на 2,1% в 2022 году многие аналитики ставили под сомнение перспективы роста ВВП в 2023-м, однако сильный потребительский спрос и рост деловой активности внесли коррективы: если в начале минувшего года одним из самых оптимистичных ожиданий был рост на 1,2%, то уже к декабрю ряд российских и зарубежных организаций обновили свои прогнозы, согласно которым ВВП России вырастет на 1,62,8% по итогам года.
Вложения в сегменты коммерческой недвижимости, отмечают в CORE.XP, в январе-ноябре 2023 года увеличились более чем вдвое (относительно 2022-го) — до 530 млрд рублей. Большой вклад в данный результат внесли не только продажи объектов иностранными собственниками (43% от объема продаж коммерческой недвижимости за период, или 228 млрд руб.), но и российские продавцы (57% от объема продаж коммерческой недвижимости в январе-ноябре 2023 года, или 302 млрд руб.).
«В структуре общего объема инвестиций в январе-ноябре лидером стал сегмент торговой недвижимости», — отмечает Ирина Ушакова. Его доля выросла до 36% (по сравнению с 9% в 2022-м) за счет крупных сделок с иностранными и российскими продавцами (например, сделки по продаже 14 ТЦ «МЕГА», ТЦ «Колумбус», портфеля ТЦ «Парк Хаус», ТЦ «Метрополис»).
Ирина Ушакова подчеркивает, что продажа больших портфелей торговой недвижимости с активами в разных городах России способствовала увеличению доли регионов в общем объеме инвестиций до 25% в январе-ноябре (против 10% в 2022 году). Доля Москвы снизилась на 18 п.п. — до 57%, а Санкт-Петербурга выросла на 3 п.п. — до 18% (относительно 2022 года). В Nikoliers добавляют, что качественные региональные объекты становятся все более привлекательными для бизнеса на фоне структурных изменений в экономике и текущей санкционной политики. «Объем инвестиций в региональные рынки по итогам года показал семикратный прирост до 180 млрд рублей, или 29% от общего объема инвестиций, что было обусловлено преимущественно портфельными сделками в торговом и гостиничном сегментах. Так, «Газпромбанк» стал владельцем торговых центров «МЕГА» шведской IngkaCentres, европейский фонд Atrium European Real Estate продал краснодарской «Ромекс Group» торговые центры «Парк Хаус»; «АРМ» приобрела портфель из магазинов и РЦ сети Decathlon, Cosmos Hotel Group (АФК «Система») купила портфель норвежской Wenaas Hotel Russia AS и др.», — отмечается в отчете компании по итогам года.
Ирина Ушакова также считает одним из главных трендов прошлого года переформатирование рынка коммерческой недвижимости России с учетом выхода на него новых и непрофильных игроков, а также жилых девелоперов. В частности, по данным CORE.XP, в январе-ноябре в коммерческие сегменты с целью инвестирования вложили 427 млрд рублей (+103% относительно 2022-го), из которых 56% — средства новых игроков на рынке. Приобретения коммерческой недвижимости для собственного пользования выросли на 114% до 104 млрд рублей.
При этом прогнозы на 2024-й более сдержанны. «Мы ожидаем, что в связи с завершением процесса ухода зарубежных игроков с российского рынка общий объем вложений в недвижимость России может снизиться относительно рекордного 2023-го и составить около 400-500 млрд рублей, но при этом сохранится высокая ликвидность на уровне выше 2021 года, который за последнюю декаду был самым успешным до ухода иностранных игроков», — говорит Ирина Ушакова.